四川省隆昌市城市更新改造：痛点诊断、民情聚焦与系统性改进路径研究报告
（个人研究报告）
报告撰写人：湘衡
完成时间：2026年4月7日
摘要
本报告基于对四川省隆昌市（省级城市更新重点城市）城市更新实践的长期追踪，结合2023-2026年政策动态、项目数据及网络民情，系统梳理了该市在“建设靓丽隆昌”背景下，作为“川南县域城市更新样板区”在城市更新中的核心痛点。报告指出，隆昌市虽在老旧小区改造（截至2025年累计投入5.4598亿元，改造老旧小区177个、惠及居民2.4万户）、基础设施提升（新建停车场11个、新增车位1400个、改造雨污管网7400米）及基层治理（“红色物业”覆盖、古湖街道“三步工作法”）等方面取得阶段性成效，但深层次面临“面子”与“里子”失衡（重外观轻管网、消防隐患突出）、资金长效性缺失（财政依赖度高、后期维护缺位）、居民参与虚化（协商机制不健全）、历史遗留问题（如“筒子楼”产权调换、危房处置慢）处置艰难四大结构性难题。针对这些问题，报告提出了构建“规划-资金-治理-文化”四位一体的系统性改进框架，并结合“居民新村示范改造”、“圃香巷24号筒子楼产权调换”、“里仁巷停车场微更新”等本土化案例，提出了具有实操性的政策建议。报告认为，未来的更新方向必须从“工程导向”彻底转向“运营与治理导向”，通过制度创新释放存量空间价值，打造“产业隆昌、靓丽隆昌、幸福隆昌”的新样板。
关键词：隆昌市城市更新；老旧小区改造；红色物业；筒子楼改造；古湖街道；民情聚焦
第一章 研究背景与现状扫描
1.1 隆昌市城市更新的战略定位与进展
隆昌市作为川南门户和省级城市更新重点城市，承载着“建设产业隆昌、靓丽隆昌、幸福隆昌”与“提升城市韧性”的双重使命。根据《隆昌市实施城市更新行动工作方案（2023-2025年）》及2025年政府工作部署，全市确立了“省级城市更新重点城市”目标，重点聚焦老城核心区（古湖街道、金鹅街道）、历史遗留片区（居民新村、筒子楼）及“三无”小区集中片区（大南街社区、光荣社区），推动“硬件更新”与“治理升级”双轮驱动。
数据透视（2023-2026年）：
- 老旧小区存量与改造进展：隆昌市老旧小区存量巨大，截至2025年，全市累计投入资金5.4598亿元，改造老旧小区177个，惠及居民2.4万户。2023年完成既有住宅增设电梯89部（累计205部），改造小区雨污水管网7400米，道路19200平方米，拆除违建8911.5平方米；2025年计划改造老旧小区13个，涉及2710户，总投资4500万元，主要包含地下排水管网、道路、绿化、监控及电梯加装等。
- 基础设施与管网改造：2023年整治强电弱电问题点位13800余处，在269个小区增设非机动车充电桩423处；2025年新建停车场11个，新增车位1400个（其中里仁巷临时停车场新增170个），改造雨污管网7400米（大西街、石油路等6条主干道），新建雨水支线管道9700米（龙锦小区等27个小区）。
- “拆违治乱”与空间腾退：在居民新村等老旧小区改造中，累计拆除违法建设14处（如肖富全户20平方米违建），腾退空间用于停车位、绿化和消防通道建设。
1.2 研究边界与方法
本报告聚焦老旧小区（尤其是“三无”院落）、筒子楼及危旧房（圃香巷24号、跃进街699号）、城市微更新项目（背街小巷、口袋公园）三类典型更新对象，采用政策文本分析（《隆昌市实施城市更新行动工作方案》）、典型案例解剖（居民新村、圃香巷24号）及网络问政平台（市长信箱、阳光政务）民情数据挖掘相结合的方法，力图呈现老城区政策逻辑与基层实践之间的张力。
第二章 痛点诊断：隆昌市城市更新的四大结构性难题
2.1 痛点一：“面子”与“里子”的失衡——重外观轻管网，安全韧性不足
隆昌市作为老工业城市，大量80-90年代建设的单位房改房、集资建房已进入“30年生命周期”的设施老化期。更新改造虽在“面子”工程（外墙粉刷、路面黑化、街区美化）上成效显著，但在“里子”工程（管网更新、消防通道、结构性安全）方面仍存在历史欠账，导致改造后仍面临安全隐患。
2.1.1 管网老化与内涝危机
- 管网历史欠账：隆昌市老旧小区多建于80-90年代，供水、排水、燃气管道老化严重。居民新村（建于上世纪70年代）改造前因雨污合流、管网堵塞，雨天积水、化粪池外溢问题突出，居民反映“下雨时下水道散发臭味”是最大诉求。虽经改造后环境改善（新建污水管1000米、雨水管1500米），但全市仍有大量类似小区未纳入改造范围。
- 内涝与排水瓶颈：大西街片区虽推进雨污分流改造（新建雨水管网7400米），但局部区域排水能力仍不足，2025年计划实施“城市易涝点位治理”，暴露出老城区排水系统的结构性短板。
2.1.2 结构性安全隐患与消防欠账
古湖街道老旧房屋占比达80%以上，存在“房屋老旧、物业管理缺失、配套设施缺乏”的“一旧二缺”问题。同时，老城区消防通道被私家车、杂物占用问题突出，光荣社区原人行家属院改造前因乱搭乱建导致消防车无法进入，暴露出更新中对“生命通道”的忽视。此外，楼顶女儿墙风化严重、“飞线”充电（全市整治13800余处）等问题普遍存在，市经信局提案中专门指出“老旧小区充电设施建设推进进度不够理想”的紧迫性。
2.2 痛点二：资金长效性缺失——财政依赖度高，后期维护缺位
隆昌市作为县级市，地方财政实力有限，城市更新项目（尤其是老旧小区）高度依赖上级补助与专项债，社会资本参与度极低，导致“重建轻管”现象突出。
2.2.1 财政依赖与市场缺位
- 资金测算缺口：2022-2025年隆昌市老旧小区改造项目累计到位资金5.4598亿元，主要依赖“中央补助资金+地方财政资金”模式，社会资本参与度低。里仁巷停车场改造虽新增车位170个，但因缺乏持续资金用于电梯维护和绿化养护，存在“一年新、两年旧”的风险。
- 后期维护缺位：改造后的小区普遍缺乏物业专项维修资金和经营性收入。古湖街道部分小区因物业费收缴率低（不足30%），导致物业撤场，小区陷入“改造-失管-返旧”的恶性循环。市住建局在“政务开放日”中承认，“一次改造、长期维护”的长效机制尚未完全建立。
2.2.2 市场机制缺位
隆昌市虽有“政府+居民+市场”共担原则，但实际操作中社会资本参与度极低。老旧小区改造主要依赖政府主导的征收与安置，缺乏像成都那样通过TOD或EOD模式引入大型开发商的案例，资金平衡难度大。居民新村虽计划引入充电桩运营，但因“投资回报周期长、盈利困难”（市经信局数据），实际落地效果有限。
2.3 痛点三：居民参与虚化——“政府干、群众看”，治理协同不足
虽然政策要求“问需于民”，但实际操作中多为“通知式参与”，居民主体性未能充分发挥，导致“改不到心坎上”。
2.3.1 参与机制流于形式
古湖街道改造前期，虽通过“院坝会”收集了意见（如征集到雨污分流、车位规划等意见218条），但部分居民反映“改造方案还是政府定的，我们只是被通知”。2025年市住建局也承认“个别小区存在群众意见征求不充分情况”，因补助资金下达后要考核开完工进度，导致“众口难调”的问题被简化处理。
2.3.2 后期治理真空
大南街社区改造后，因缺乏统一物业管理，停车乱停放、垃圾堆放等问题反弹严重。这类“三无小区”长期处于治理真空，虽已制定《划小治理单元改革方案》，但全面覆盖仍需时间，改造后的小区易因管理缺失而“返旧”。
2.4 痛点四：历史遗留问题处置艰难——危房改造与资产盘活的博弈
隆昌市作为老工业基地，更新中面临“危房改造”与“资产盘活”的双重博弈。
2.4.1 危房处置“卡脖子”
典型案例是“光荣社区原人行家属院”（2025年《市长信箱》曝光）。该片区楼房建于1991年，墙体裂缝、屋顶漏水严重，但因属于“基础类改造”范围（只改管网、地面），不涉及房屋主体维护，居民多次投诉“协调无果”，暴露出国有资产管理与危房处置的协调难题。
2.4.2 自主更新法律障碍
圃香巷24号筒子楼改造虽成功推进（27户产权调换），但过程中面临 《民法典》第二百七十八条“双三分之二”表决门槛的挑战。部分居民因经济困难或观念差异，拒绝参与改造，导致项目一度停滞，最终靠“居民购买拒绝户房产”才得以推进，反映出自主更新在法律与实践层面的脱节。
第三章 民情聚焦：隆昌市居民诉求的三重分化与博弈
3.1 诉求分层：从“生存”到“发展”
- 基础安全层（老年群体）：最关注电梯加装、防滑扶手、外墙防水。光荣社区原人行家属院居民多次呼吁“解决漏雨问题”，反映出对基本居住安全的迫切需求（该片区加装电梯后，老年人出行率提升，但漏雨问题未解）。
- 生活品质层（中青年群体）：关注停车位、充电桩、社区食堂。里仁巷停车场居民对“共享电动车乱停乱放”、“新能源汽车充电桩”诉求强烈，反映出对现代生活便利性的追求。
- 资产增值层（产权人）：关注改造后房价租金涨幅、产权办理。古湖街道商户对“危房空置导致租金损失”极度焦虑，长期拖延引发对资产贬值的担忧。
3.2 矛盾焦点：质量纠纷与规划困局
- 质量纠纷：大北街花园居民多次反映“外墙脱落”“预制板坠落”，要求“施工单位在质保期内承担质保责任”，暴露出工程监管与售后维保的薄弱环节。
- 规划困局：城南片区居民在问政平台多次投诉“为啥老小区改造不改造真正应该改造的房子”，要求“明确拆迁或改造时间”，反映出对政府规划透明度的质疑。
3.3 舆情特征：从“期待”到“焦虑”
网络问政平台分析显示，隆昌市居民对城市更新的情绪呈现“高期待、低信任”特征。对“是否真能改”“改完谁来管”“会不会又要搬”三大问题存在普遍焦虑。历史遗留问题多的片区（如圃香巷筒子楼），居民舆情多表现为抱怨和无奈；而新兴片区（如城南新区）则更关注改造的进度与品质。
第四章 案例分析：隆昌市本土实践的得与失
4.1 成功范式：居民新村“拆违+管网+停车”的系统性突围
- 模式创新：居民新村建于上世纪70年代，有521户、959人，通过“拆违+管网+停车”综合治理，拆除违建14处，新建污水管1000米、雨水管1500米，新增停车位42个、非机动车位126个，安装充电桩19处。该机制破解了“零散楼栋治理难”问题，实现了从“一盘沙”到“一盘棋”的跨越。
- 数据成效：改造后新增车位168个，建成“口袋公园”1个，房价上涨20%，信访量下降70%，成为全市“拆墙并院”的典范。
4.2 基层智慧：圃香巷24号“三步工作法”的产权调换
- 案例描述：圃香巷24号筒子楼建于上世纪80年代，有27户居民，因产权调换诉求差异陷入僵局。古湖街道通过“三步工作法”（一线问需、开放协商、分类施策），开展协商议事会20余轮，最终实现100%签约率。
- 启示：系统化治理比单点改造更能提升居民获得感。关键在于前期充分的“敲门行动”和网格议事（通过“两代表一委员”收集诉求）。
4.3 失败教训：光荣社区原人行家属院改造的治理真空
- 教训总结：该项目失败根源在于缺乏全生命周期协同机制。改造虽完成了路面硬化，但因缺乏物业费和公共收益管理，导致物业撤场、飞线充电反弹。这警示我们，对于多部门交叉项目，必须建立“首问负责制”和“限时办结制”，避免“规划打架、资金落空”。
第五章 系统性改进路径与政策建议
5.1 路径一：创新资金机制，从“输血”到“造血”
1. 推广“肥瘦搭配”片区统筹模式：将老旧小区（瘦）与周边可经营资产（如停车场、闲置房产）打包，通过未来收益吸引社会资本。探索利用城南新区闲置房产建设社区综合体，引入专业运营商。
2. 激活金融工具：积极对接超长期特别国债等政策，争取更多专项资金。鼓励金融机构开发“更新贷”产品，以项目未来现金流为质押。
3. 建立物业储备金制度：在改造初期即按一定比例提取后期维护基金，纳入改造成本，并探索“信托制物业”模式，确保资金透明使用。
5.2 路径二：优化协同机制，实施“流程再造”
1. 设立“更新审批专窗”：在政务中心设立专窗，对老旧小区加梯、微更新实行“一站式”并联审批，缩短审批周期。
2. 建立“住建-自然资源-街道”联席机制：针对危房处置，建立定期调度机制，明确各方责任边界和完成时限，避免类似光荣社区事件重演。
5.3 路径三：强化全过程治理，做实“居民主体”
1. 前端“城市体检+民情地图”：利用大数据分析居民投诉高频词（如停车、内涝），精准锁定更新重点。推广“三问于民”（问需、问计、问效）机制。
2. 中端“社区规划师”制度：引入专业规划师团队常驻社区，协助居民将诉求转化为可落地的设计方案，避免“政府干、群众看”。
3. 后端“信用+契约”管理：将物业费缴纳、公共空间使用纳入个人信用体系，构建“守信激励、失信惩戒”的社区治理环境。
5.4 路径四：妥善处置历史遗留问题
1. 建立“历史问题项目库：对类似光荣社区危房空置、大北街花园产权纠纷等存在遗留问题的项目进行全市摸底，实行“一案一策”。通过政府平台公司接管、引入AMC等方式盘活资产。
2. 创新安置方式：探索“原址重建+异地安置+货币补偿”的多元安置包，尊重居民极选择权，避免“一刀切”拆迁。
第六章 结论与展望
隆昌市的城市更新正处在从“量变”到“质变”的关键节点。未来的更新行动不应再是孤立的工程建设，而应是“空间改造+产业植入+治理创新”的系统工程。核心在于制度创新——通过建立可持续的资金闭环、弹性的政策环境、包容的极参与机制，才能真正实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越，绘就“靓丽隆昌”的新画卷。
风险提示：城市更新涉及利益主体众多，需警惕因政策执行偏差引发的社会稳定性风险。建议在推进过程中加强舆情监测与矛盾预判。
参考文献：
1. 隆昌市人民政府.《隆昌市实施城市更新行动工作方案（2023-2025年）》. 2023.
2. 隆昌市住房和城乡建设局.《隆昌市老旧小区改造工作进展情况汇报》. 2025.
3. 隆昌市审计局.《隆昌市保障性安居工程资金投入和使用情况审计结果》. 2025.
4. 隆昌市人民政府. 《2024年政府工作报告》 《2025年政府工作报告》. 2024-2025.
5. 隆昌市住房和城乡建设局.《关于对市政协第二届五次会议第83号提案答复的函》. 2025.
6. 隆昌市古湖街道办事处.《古湖街道老旧小区改造跑出“幸福加速度”》. 2025.
7. 内江住建.《隆昌市居民新村改造项目》. 2025.
8. 隆昌融媒.《听民意,改小区!今年12月,隆昌又有5个小区大变样》. 2025.
9. 隆昌市人民政府.《阳光政务政风行风热线节目》. 2025.
10. 隆昌市住房和城乡建设局.《2025年“政务开放日”活动意见建议反馈》. 2025.
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