从摸清底数到落地实施——低效用地盘活需要哪几步？|低效用地|城市更新项目|存量|工业用地

导读

2025年，自资部印发《关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》，将试点城市范围从首批试点的43个城市（区、县）扩大至120个城市（区、县）。两年时间内先后发布三批典型案例，从试点启动到扩大深化，低效用地盘活已成为各地推动产业升级与高质量发展的重要抓手。然而，低效用地布局分散、类型多元、权属复杂，导致盘活过程中信息壁垒大、处置周期长、效益评估难等共性难题。

清华同衡技术创新中心依托跨学科专业整合能力与数据技术优势，面向低效用地再利用落地实施，通过多地实践形成低效用地盘活“三步走”数字化技术体系。以多源数据为基础、以智能模型为支撑、以价值提升为导向，全过程支持低效用地盘活决策，系统性破解土地处置困境，助力各地唤醒沉睡资产。

低效用地盘活需要“看得透、算得清、落得实”

目前各地低效用地盘活的难点一是土地出让、管理、使用等环节多方信息壁垒突出，底数不清、情况不明；二是缺乏科学可行的价值提升路径，效益难以量化；三是处置流程繁琐，推进缺乏保障导致周期过长。上述问题相互交织，致使管理端与市场端积极性均难以有效激发，盘活工作整体推进乏力。因此，“摸家底、预推演、活机制”是低效用地盘活的三大必要步骤。

摸清家底，全维度画像。在地块摸排统计的基础上，通过多源数据融合画像技术，为每宗地块建立包括企业、人口、建筑等清晰的“土地档案”，利用AI大语言模型构建用地基因图谱，结构化表达土地及其上建筑的权属关系、历史沿革、抵押查封与法律纠纷，让用地决策有据可依、风险可控。

模拟推演，预判盘活价值。低效用地盘活的最终目标是通过功能置换或产业升级释放空间资产价值，但存量土地要素复杂，往往牵一发而动全身，过往增量发展的经验不足以支撑更为精细化的决策，多情景模拟算法支持不同盘活方案的预期效益测算，让土地处置和招商决策更具科学性和前瞻性。

决策转化，辅助流程打通。结合对政策与业务的深度理解，将项目实施中的流程与现有政策挂接，识别成果转化落地堵点，自动匹配转化路径建议，为低效用地盘活提供全生命周期的管理支持。

落地场景案例：数字化技术破解法拍工业用地盘活难题

法拍工业用地是低效用地中最为棘手的一类，权属不清、周期过长、移交困难等难题交织。通过数字化低效盘活技术的三个步骤破解困局：

Step1：数据图谱，让权属“可视化”

法拍地的核心风险源于信息黑洞。传统模式下，一块地的历史沿革、债权债务、抵押查封等信息分散在法院、自然资源、税务等多个部门，如同碎片难以拼合。通过跨部门的数据协同治理平台，将分散的信息汇聚、关联，形成一张可视的“土地关系图谱”。谁有权、谁有债、谁有纠纷，一目了然，从根本上解决了信息不对称问题。

Step2：智慧赋能，让交易有保障

解决了“能不能买”的问题后，还要确保“买得值、能落地”。企业不敢碰法拍地，核心顾虑是拍下来才发现有坑。通过模拟推演算法评估多场景效益后，推动规划条件前置审查，在拍卖前就明确容积率、产业类型等关键限制。同时通过数据共享平台，法院和自然资源部门实时同步核查进度，确保信息披露充分、准确，从源头上降低交易风险。

Step3：流程再造，让周期“可压缩”

法拍地处置周期动辄一年半载，时间成本是制约资产盘活的关键因素。通过搭建前端预警、中端分类处置、后端流程优化的全周期框架，从源头分流、过程提效两个维度，全链路破解周期冗长的痛点。

通过建立工业用地预警机制，在土地被查封冻结时及时介入，根据不同类型采取差异化的处置方式，彻底改变了过去拍卖是唯一解法的困局；对确需拍卖的地块，提前纳入处置清单、启动前置核查工作，从源头把控了整体处置节奏。过程中打通信息调查、协商处置、净地拍卖三个核心环节，有效解决了传统模式下部门权责不清、材料反复补正、核查周期冗长的问题。

实施成效：技术体系的落地与认可

以上技术路径成功支撑了南安市法拍工业用地盘活机制建设。机制运行以来，南安市有效破解工业用地处置中权属不清、规划不明、周期过长以及移交困难四大难题，实现法拍土地权属净、瑕疵清、交付快，工业用地处置速度明显提升。首批试点推送12宗土地，已成交2宗，成交金额1.1亿元，盘活低效土地102亩，预计每年可增加产值8000万元以上。其中一块地经推介后被本地龙头企业以7042万元竞得，增值2900万元——土地盘活了，政府、企业、法院三方都受益。

助力出台政策文件

研究成果先后获自然资源部、福建省自然资源厅、泉州市平安办推广，被《中国日报网》《福建自然资源》《泉州晚报》等媒体报道。泉州市盘活存量优化配置推动国土空间资源高效利用的做法中，南安市出台《推进法拍工业用地流程优化的通知》入选福建省发改委2024年第三批优化营商环境工作典型经验做法，“净地法拍”机制入选泉州市发改委2025年第二批优化营商环境典型经验做法，“净地法拍”执行工作机制被写入2026年福建省高级人民法院人大工作报告。