来源：《财经》杂志
保住业绩、持续化债、多元发展，是当前民营房企的三大任务，滨江集团、碧桂园、融创中国、龙湖集团在行业寒冬中率先企稳
文|《财经》研究员 王文彤 辛晓彤
编辑|杨立赟
房地产行业自2021年下半年进入调整期，许多昔日民企巨头，如中国恒大、融创中国、碧桂园等债务缠身。行至2026年，民营房企们已积极进行债务重组、推出多轮方案，多数仍挣扎在亏损边缘，也有少数幸存者已浮出水面。
当下，民营房企普遍面临三大任务：保住业绩、持续化债、多元发展。到2025年，哪些民营房企在行业寒冬中稳住了？
销售和拿地是检验房企稳定性的两大标尺。前者是房企当前营收、利润的主要来源，一旦销售承压，房企将失去稳定的现金流回款；后者则体现了房企未来的战略布局。拿地量少，未来无房可卖，拿地过多，则库存囤积进而影响利润。一旦销售主业出现巨额亏损、无法自行造血，多元化发展、持续化债都将失去动力。
《财经》梳理2025年克而瑞研究统计的销售榜单及中指研究院统计的权益拿地榜单发现，在2025年全口径销售额前20名中，民营房企仅剩四家，分别为龙湖集团（0960.HK）、碧桂园（2007.HK）、融创中国（1918.HK）、滨江集团（002244.SZ）；如果按权益销售额计，前20名中有五家民营房企，除上述四家，还有邦泰集团（未上市）位列第19名。而2025年权益拿地额前20名中，民营房企仅有滨江集团与邦泰集团两家。由于万科目前属于国资主导的混合所有制企业，该公司不在本文分析范围内。
上述四家上市民营房企中，融创中国、碧桂园分别在2022年5月、2023年8月出险，龙湖和滨江是少数未出险的民营房企。房企“出险”是指其陷入了严重的财务困境，无法履行偿债义务，发生信用风险事件。
如今，碧桂园与融创中国已成功削债，债务重组甚至成为其利润的重要来源。龙湖的多元化业务发展最快，而滨江集团在四家民企中唯一实现营收、净利润双增长。
甩掉债务包袱后，2026年将是民营房企从传统开发商向综合服务商艰难转型的一年，信用风险冲击后如何修复经营也将是它们亟待解决的难题。
碧桂园、融创靠债务重组改善业绩
高负债、高周转、高杠杆曾是民营房企快速扩张的“法宝”，在行业火热时，为维持估值而盲目跨界扩张的民企不在少数，在行业即将进入寒冬时，部分企业仍过度投资。这些过度的动作导致如今民企陷入存量房高企、土地库存量大、现金流吃紧、债台高筑等结构性困境。
在2021年的行业巅峰期，克而瑞统计的全口径销售额前20名中，民营房企占据11席。然而近年来由于行业下行、销售承压，2025年全口径销售额前20名中，民营房企数量只有4家，分别为滨江集团、碧桂园、融创中国、龙湖集团；权益销售额前20名中有5家，除上述四家，非上市企业邦泰集团以298.6亿元的销售额位列第19名。
《财经》进一步对比四家上市民企的营收、归母净利润变化情况。截至发稿，滨江集团尚未披露其2025年财报，因此选取其2025年前三季度的数据，报告期内营收涨60.6%，归母净利润涨46.6%。
根据wind（万得）预测，2025年全年滨江集团营收为724.06亿元，预计同比增长4.71%；归母净利润为28.66亿元，预计同比增长12.57%。虽然比前三季度的增幅大幅下降，但依然保持“双正”。
2025年碧桂园和融创中国的归母净利润都实现了增长，而龙湖的归母净利润下滑90.2%至10.22亿元。前两者的增长是因为债务重组带来的收益，后者的下滑则是因为开发业务的拖累。
2025年，因债务重组而导致盈利或亏损缩减的民营房企并非少数，除碧桂园、融创中国外，佳兆业集团、旭辉控股、世茂集团等都因此扭亏为盈。
以融创中国为例，其大幅减亏的重要原因在于2025年债务重组录得收益合计329.7亿元，同比增加了230.8亿元。
其财报显示，融创中国的重组收益源于债务账面价值与实际清偿对价或重组后债务价值之间的差额，并一次性计入当期利润。但若剔除这项因素，融创中国2025年依然处于亏损状态。
融创中国的销售主业仍在延续下行。自2022年公开违约之后，融创的销售规模大幅收缩，到2025年仅剩368.4亿元，仅相当于它2021年高点的6.2%。
中指研究院企业研究总监刘水对《财经》表示，近期多家房企通过债务重组改善了利润表现，但这类改善更多停留在会计层面，而非经营状况的根本修复。债务重组收益不具备持续性，企业是否真正“回血”，取决于销售、毛利率及经营性现金流等核心指标。
主业下滑时，销售规模不再是民企稳定增长的安全垫，业务多元化成为它们追求的方向，主要方向有物业管理服务、长租公寓、商业运营、代建、文旅地产等。
在这一方面，龙湖集团走在前列，上述四家房企中，龙湖的非房收入占比最多，为27.51%。
财报显示，以“经调整盈利”口径计算，龙湖的运营业务与服务业务分别盈利88.4亿元和48.9亿元，毛利率分别为75%和28%。运营业务与服务两项业务合计为股东应占核心净利润贡献79.2亿元。
在3月27日召开的业绩会上，龙湖集团执行董事兼CFO（首席财务官）赵轶称，运营和服务业务已成为公司利润的压舱石和稳定器。2025年商场租金收入同比上升4.0%，增至112.1亿元，出租率维持在96.8%；物业服务收入和在管面积分别达到112亿元和3.6亿平方米。
龙湖集团董事长兼CEO（首席执行官）陈序平指出，运营及服务业务有望保持每年两位数增长，龙湖集团将力争推动两项业务尽快实现100亿元利润规模，最晚到2028年，相关收入将超过地产开发。
不过，并非所有的民营房企多元化尝试都能为公司带来新的增长点。
一位资深地产行业分析师对《财经》表示，在房地产高速发展期，部分民营房企依赖规模效应的惯性思维，盲目跟风跨界，出现了主业能力无法复用、组织和人才错配、现金流吃紧等问题。典型的案例有恒大跨界造车、碧桂园跨界养猪等。
“这本质上是地产行业的‘恒大通病’。一方面为维持估值而盲目寻找新故事，另一方面这些新领域有政府补贴和土地优惠，房企可以借此低价拿地。”他说。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟此前也曾指出，在当下房企现金流普遍吃紧的情况下，民营房企多元化业务想要与主业强强联合，最好选择能够复用主业能力且是产业链上下游自然延伸出的业务。
深耕城市与低线扩张
拿地规模与节奏是民营房企经营韧性的核心风向标。持续、稳健的拿地，意味着企业现金流充裕、融资渠道畅通、市场信心充足，是经营企稳的直接信号；反之，拿地规模断崖式下滑或彻底停摆，往往是资金链承压、战略收缩甚至出险的前兆。
当前民营房企拿地分化加剧，头部稳健企业聚焦核心城市补仓，多数企业因偿债压力、去化风险全面收缩，拿地格局已成为行业分层的直观标尺。
根据中指研究院数据，在上述五家民营企业中，仅滨江集团与邦泰集团跻身权益拿地金额榜前二十。其中，滨江集团以391亿元排在第七，邦泰集团则以126亿元排名第十三。
权益拿地是指在房企合作开发的项目中，按股权比例折算后，真正属于该公司的拿地金额。
相对而言，滨江集团经营最为稳健，2021年以来每年均稳居拿地榜前二十；邦泰集团则被称作行业“黑马”，连续两年闯入前二十，而在2021年和2022年，邦泰集团甚至没能进入百强榜。
滨江集团和邦泰集团折射出当前民营房企两种典型的拿地策略。
作为千亿房企的民营独苗，滨江集团坚持深耕杭州。根据该公司2025年披露的15个拿地公告，全年新增地块23宗，其中18宗位于杭州市，其余4宗在金华、1宗在湖州。按拿地金额算，滨江集团有97.1%的拿地资金投入在了杭州。
滨江集团的投资策略也与多数民营房企趋同，即收缩布局、聚焦单一核心热点城市集中拿地开发，例如北上广深和强二线核心热点城市杭州、成都等。
一位曾供职于大型房企、目前在小型民营房企做项目管理的资深从业者告诉《财经》，长期深耕单一城市，有助于企业与地方政府建立更紧密的协作关系，把握政府供地节奏，更早捕捉政策调整信号，形成独特的信息壁垒。
同时，聚焦核心区域也有助于缩短决策链，提高回款效率，实现“前序项目回款、后续项目拿地”的滚动开发。
克而瑞深度咨询、普睿数智研究中心研究总监马千里告诉《财经》，民营企业偏好高价值、高确定性的改善型或豪宅项目，以保证去化速度和利润空间。
邦泰集团则选择了另一条路径：主动避开了长三角、京津、广深等竞争白热化区域，聚焦中西部核心城市及强三线城市，如四川遂宁、德阳，山西忻州、长治等地，在大型房企关注度较低的市场寻找机会。
根据观点指数统计，邦泰集团2025年拿地34块，分布在9个省、自治区、直辖市共15座城市，其中昆明拿下7块。
邦泰集团拿地也集中在中小型地块，平均拿地金额为4亿元，其中最高11.02亿元，最低仅8800万元，所获地块溢价率普遍低于15%。众多中小地块组合起来，让邦泰集团以287万平方米的拿地面积排在房企第四位、民企第一位。
前述民营房企从业者表示，邦泰集团从拿地到开盘时间普遍较短，基本保持在五个至六个月，快速回笼资金。碧桂园曾经是这种快速开盘模式的代表，但这种方式已不再是主流，“房企不再盲目快开，有些为了等一个时间窗口会主动延迟开盘”。若开盘去化不及预期，邦泰也会迅速采取降价措施。
对比之下，另外三家企业暂时淡出拿地竞争。融创中国最后一年出现在拿地榜上是2021年，当时公司已踩中全部“三道红线”，上半年集中抢地后，下半年资金链断裂。2021年也是碧桂园的拿地顶峰，当年处在龙头老大位置，此后两年碧桂园拿地金额断崖式下降，2023年公司流动性危机全面爆发，退出竞争舞台。
2021年曾是房企拿地的高光年份。根据国家财政部发布的数据，2021年全国国有土地使用权出让收入为8.71万亿元，达到历史峰值。这一年房企拿地榜前二十中有十家民营企业（包括万科），碧桂园、融创、龙湖、滨江均在列。
2021年进入拿地榜前二十的民营企业有九家，2024和2025年仅剩两家，五年间呈现持续下滑的态势。但中指研究院企业研究总监刘水对《财经》表示，2025年民营房企拿地出现触底回稳的态势。从拿地金额来看，2025年民营房企占比为11.2%，相比2024年的8.5%提升了2.7个百分点。从民营房企数量来看，拿地金额前100名中2025年有民营房企14家，相比2024年的11家增加了3家。
龙湖这两年主动收缩了拿地规模，仅为维持核心城市市场份额，近两年排在拿地榜第32和72位。其管理层表示，偿债优先于投资拿地。
在龙湖2025业绩发布会上，赵轶称，2025年是龙湖集团层面债务到期最高峰，境内外债务共220亿元，2026年到期规模将降至60亿元左右，2030年缩减至约13亿元。
目前龙湖财务状况整体稳健，2025年底存货1769亿元，以核心城市优质货值为主，相较于新增拿地，当前更侧重存量去库存。
马千里对《财经》表示，民营房企拿地规模变化，是与行业的阶段性调整和自身经营发展密切相关。
“2021年到2025年民企拿地的变化，其本质是从高杠杆、全国化、高扩张，转向低杠杆、区域深耕、高确定性、小盘快跑的防御性投资。”他总结道。
民营房企的化债之路
由于融资渠道缩窄、融资成本上升，叠加过去数年的大举扩张等原因，民营房企相比国央企有更大的债务压力。
金杜律师事务所债务重组部合伙人赵坤成对《财经》表示，民营企业在制定境内债务重组方案的过程中，应立足自身实际情况，在债务结构优化、调整偿付节点等重组核心条款上争取最优解，避免陷入二次违约的窘境。
在销售榜前二十名中，碧桂园、融创中国都已走上债务重组道路，并于2025年通过重组方案。两者重组方案的相似之处是从单纯的追求债务展期转向削债、债转股、展期等方案组合拳，目的在于直接削减债务。
融创中国是首家境外债清零的大型房企。2025年11月5日晚，融创中国发布公告称其95.5亿美元的境外债全部清零。
此前在2025年初，融创曾宣布成功重组154亿元的境内债务，预计削减超过50%的境内债务，剩下的债务最长展期达9.5年，五年内融创不再有兑付压力。
融创中国共进行了两轮境外债重组。第一轮发生在2023年11月，公司通过“债转股+置换新债”的方式完成共计102.37亿美元的境外债务重组，累计削减债务45.25亿美元。然而市场恢复速度不及预期，融创的销售持续低迷，引起了债权人的不满。
2025年1月10日，持有本金3000万美元境外债的债权人信达香港向香港高等法院提请对融创进行清盘。当年4月17日，融创中国紧急推出第二轮境外债重组方案，开创了“强制全额债转股”的先河，将大约95.5亿美元的境外债务全部转为公司股票，进而实现境外债务“清零”。
同时，为了避免管理层股权被稀释，融创公布了“股权结构稳定计划”，即向主要股东提供部分附带条件的受限股票。
其中债权人每获得100美元本金的新强制可转换债券，将有约23美元债券发行给主要股东或其指定方；主要股东在六年内仅获得该等受限股票的投票权等极其受限的权利，不能处置、抵押、转让受限股票。
融创的重组方案在行业内“首吃螃蟹”。前述资深地产行业分析师认为，融创债转股拿出的股票是市场交易中最活跃的地产股之一，转股价格、时间方便也较为合理，加上市场对孙宏斌和融创仍有信任，让此方案得以顺利通过。
相比融创的“强势”，几个月后碧桂园的方案显得较为温和，提供多个选项。
2025年12月5日，碧桂园在港交所发布公告称，其境外债务重组计划已通过法院聆讯，重组方案生效。此前，碧桂园137.7亿元的境内债务重组方案也均已获得债权人会议通过。在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元，五年内兑付压力将极大缓解。
碧桂园的境内外债重组方案核心都是“削债、展期、转股”。以境外债重组方案为例，方案提供了现金回购、债转股、新债置换、实物付息等多个选择，其中，提供现金回购是此前境外债重组案例中较为罕见的选项。
若债权人选择现金回购，可立即收回现金，但债券面值会产生大幅折让，将导致最少90%的本金削减；债权人也可选择展期、部分股权化、强制债转股等选项。
房企债务重组已经进入下半程落实阶段。对于民营房企来说，成功化债只是第一步，可以帮助其削减债务规模、延长还款期限，并在短期提供一定重组收益，但难以让其恢复造血能力，且在重组的债务之外，它们往往还有其他欠款。
财通证券房地产首席分析师房诚琦在近期的研报中指出，房企需要找到信用风险冲击后的经营修复思路。他认为，相较于收入仅来源于房地产项目的传统开发商，向以运营管理和商业及物流设施等咨询、代建为核心的轻资产公司转型，并通过REITs（不动产投资信托基金）拓宽融资渠道，实现资产的退出及高效运转，更有望实现经营修复。
热门跟贴