“以存量控增量”，我国土地供应出现了新逻辑。
近日，自然资源部、国家林草局两部门联合下发通知，提出要进一步做好自然资源要素保障。其中最受市场关注的两点，一是新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，二是新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
上述土地供应新逻辑，一度出现“不给房地产项目批地了”等误读。对此自然资源部官方解读称，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地节奏和时序。
目前，各地经过前期整理，国有建设用地储备量充足，完全能满足正常开发需求，招拍挂供地节奏不会变，和新房、二手房市场走势也没直接关联。不过，各地新增建设用地与盘活存量挂钩，将推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型。
在3月16日自然资源部举行的例行新闻发布会上，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东作出明确回应：“文件提出新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，并不等于不供应房地产用地。”
孔维东介绍，土地供应是房地产市场平稳健康发展的一个重要环节，立足房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，文件明确的是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。比如，近期一些城市将存量闲置土地打造成配套成熟、宜居宜业的优质地块，成为土地市场上的“香饽饽”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，市场之所以产生“停止供地”的误读，主要混淆了“新增建设用地”与“房地产开发用地”两个概念。实际上，房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地（如旧城改造、低效用地再开发）以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地不属于新增建设用地范畴。即便可能确实存在部分通过新增建设用地（农转非）来实现供地，其比例也是非常少的。
孔维东指出，当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。自然资源部认真贯彻落实党中央作出的这一重要论断，按照今年政府工作报告的“做优增量、盘活存量”要求，以统筹存量和增量建设用地，作为推动城市更新、内涵式发展的重要抓手，作为促进房地产高质量发展的重要举措，更好打造高品质人居环境，增进民生福祉。
综合来看，此次自然资源部发布的政策，绝非“最严限拿地令”，更不是“房企不能拿地”的信号，而是我国土地供应逻辑的一次重大优化，是房地产行业从“增量扩张”向“存量提质”转型的必然要求。
政策的核心目的，是将稀缺的土地资源投向更具社会效益的领域，优化房地产供求关系，推动行业高质量发展，与“好房子”的建设导向高度契合。
对房企而言，此次政策并非“利空”，而是转型的“契机”——未来，房企需摒弃“高周转、轻品质”的旧思维，减少对新增建设用地的依赖，聚焦存量土地盘活、城市更新、旧改等领域，提升存量资产运营能力；对购房者而言，政策优化将推动房企更加注重产品品质，聚焦“好房子”建设，未来可选择的优质房源将更加丰富；对行业而言，政策将加速淘汰实力薄弱、转型滞后的中小房企，推动行业集中度提升，实现健康可持续发展。
谣言止于理性，解读贵在专业。“最严限拿地令”的误读，本质上是对土地供应逻辑和行业发展趋势的认知偏差。随着政策的逐步落地，房地产行业将逐步摆脱粗放扩张的模式，进入存量提质、品质优先的新阶段，而这，正是行业高质量发展的必经之路。
房观察观点：
招拍挂供给量影响有限
当前房地产市场仍在调整，政策明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，侧重盘活存量，直接关系房地产市场供求关系，对于稳定房地产市场将产生积极影响，政策落地将推动房地产向存量提质、服务民生的方向侧重，影响深远。新规落地，对房地产有哪些影响？
短期存量盘活力度将加大，收回收购存量土地、土地调规等节奏有望加快。本次政策进一步强化新增建设用地与存量用地盘活规模挂钩，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，意味着未来房地产开发项目通过新增建设用地方式供给将受到严格限制，更多或将通过盘活现有存量土地的方式获取开发资源（当前已有不少城市通过这种方式供应房地产用地），政策导向是推动城市内涵式发展，避免“摊大饼”。
近两年，多地通过专项债收购存量闲置土地、“收-调-供”、换地等方式盘活存量土地，但整体节奏较为缓慢。根据发布会披露数据，2025年自然资源部配合财政部，指导各地发行地方政府专项债5400余亿元主要用于收储存量闲置土地。
中长期城市更新力度将加大，企业应积极参与城市更新等的前期工作，获取优质资源。本次政策落地对地方政府、房地产开发企业均提出了更高要求，未来房地产开发将更依赖存量盘活、城市更新等路径，企业应积极参与前期更新、存量盘活等进程中，更大力度获取区位优越、配套完善区域的优质资源机会。
改善市场供求关系，推动去库存，对稳定房地产市场形成重要支撑。根据国家统计局数据，截至2026年2月，全国商品住宅待售面积（已竣工未售）4.4亿平米，出清周期超20个月；根据中指数据，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，考虑已开工未拿证、未开工土地规模，当前房地产市场新房库存量依然较大。本次政策与“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路整体一致，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发（不是限制招拍挂市场供地）将从源头上减少土地供给，叠加盘活存量土地的节奏将加快，均有利于去库存，进一步改善房地产市场供求关系，助力稳定房地产市场。
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