在商业地产深度调整周期中，越秀房产基金试图以出售核心资产、优化财务指标的方式扭转经营困局，尽管融资成本降至三年新低，但这份看似亮眼的财务数据背后，是营收持续下滑、亏损不断扩大、核心资产流失、运营压力加剧的多重困境。靠资产处置换来的财务优化如同饮鸩止渴，难以掩盖其经营基本面的脆弱性，未来发展仍面临重重挑战。
在商业地产深度调整周期中，越秀房产基金试图以出售核心资产、优化财务指标的方式扭转经营困局，尽管融资成本降至三年新低，但这份看似亮眼的财务数据背后，是营收持续下滑、亏损不断扩大、核心资产流失、运营压力加剧的多重困境。靠资产处置换来的财务优化如同饮鸩止渴，难以掩盖其经营基本面的脆弱性，未来发展仍面临重重挑战。
2025年越秀房产基金交出的财报，并未给市场带来预期中的转机，反而暴露了更深层次的经营问题。全年实现营业收入18.56亿元，看似保持一定规模，但营收增长乏力，物业收入净额仅12.84亿元，核心经营收入增长陷入停滞。更值得警惕的是，基金录得除税后亏损6.94亿元，亏损规模同比大幅增加，即便管理层将亏损归因于投资物业价值重估，也无法掩盖其盈利能力持续恶化的事实。对于以稳定收益为核心的REITs产品而言，连续亏损不仅背离了产品设立初衷，更严重挫伤投资者信心，为长期发展埋下隐患。
为缓解财务压力，越秀房产基金选择出售核心资产断臂求生，2025年9月将广州越秀金融大厦全部权益出售，交易代价约34.33亿元，同时搭配新银行融资合计回笼53亿元用于偿债。这笔交易虽带来融资成本下降的短期利好，却让基金承受1.65亿元直接亏损，更丧失了优质稳定的租金来源。越秀金融大厦作为珠江新城核心商圈标杆物业，是基金重要的营收支柱，出售该资产无异于削弱长期盈利根基，导致资产规模缩水、收入结构失衡，未来营收增长缺乏核心支撑。
依赖资产处置实现的财务优化，本质是治标不治本的权宜之计。报告期内，越秀房产基金平均付息率降至3.77%，融资成本率降至3.61%，创三年新低，全年节省融资成本约1.5亿元，同时外汇敞口、利率敞口均大幅优化。但这些改善并非源于运营能力提升、租金收入增长等内生动力，而是靠变卖资产、偿还债务实现。这种被动式财务调整不具备可持续性，一旦无核心资产可售，融资成本上升、债务压力反弹的风险将集中暴发，财务稳定性将面临严峻考验。
核心业态经营承压、出租率与租金水平双降，进一步凸显运营困境。尽管基金整体期末出租率达82.1%，但这一数据背后是区域与物业间的严重分化，部分项目空置率居高不下，整体出租率仍远低于行业健康水平。作为营收主力的写字楼业态，虽贡献9.86亿元收入，但面临市场供需失衡、租户流失、租金下行的压力，部分写字楼项目出租率持续下滑，提前退租现象频发。即便部分核心项目通过改造提升去化率，也难以扭转整体业态的弱势格局，租金增长乏力直接制约营收提升。
酒店公寓、零售物业等业态的增长，同样难以抵消核心业务的下滑趋势。酒店公寓依托入境游复苏实现小幅增长，零售物业通过会员运营提升经营效率，但这些业态营收占比低、抗风险能力弱，难以成为业绩增长的新引擎。广州IFC国金天地、VT101维多利广场等零售项目虽保持较高出租率与续租率，但消费市场复苏缓慢，客流与销售额增长受限，盈利空间被不断压缩，无法为基金业绩提供有力支撑。
管理层对未来的乐观预期，难以掩盖市场的真实担忧。尽管看好宏观经济向好、商业REITs政策开放带来的机遇，但也坦言2026年写字楼市场空置问题仍将持续影响业绩，续租租金仅现止跌迹象，尚未实现实质性回升。在行业供过于求、竞争加剧的背景下，即便推进资产提质、优化运营，也难以快速扭转经营颓势，业绩复苏之路充满不确定性。
更值得关注的是，越秀房产基金的操作已引发专业机构警示。花旗在研究报告中明确指出，出售资产、降低派息比率、去杠杆降成本的举措，虽能缓解短期租金压力，却可能引发投资者疑虑。预计2026年每基金单位分派将受多重因素影响出现下降，投资者收益持续缩水，这对于依赖稳定分红的REITs投资者而言，无疑是重大利空，或将引发基金单位价格波动、投资者撤离的连锁反应。
目前越秀房产基金虽仍持有9个项目，覆盖四大业态，但核心资产流失后，资产质量与盈利能力双双下滑，可出租面积63.38万平方米的规模，难以支撑业绩持续增长。借贷比率虽通过偿债有所下降，但仍处于较高水平，债务压力依旧存在，后续若经营现金流无法改善，偿债能力将面临考验。
从行业发展角度看，商业地产正经历深度调整，核心城市写字楼市场空置率高企、租金下行成为常态，仅凭财务优化无法突破行业周期困境。越秀房产基金靠出售核心资产换来的融资成本新低，只是短期财务报表的修饰，无法解决营收增长乏力、盈利能力缺失、核心竞争力不足的根本问题。这种牺牲长期发展换取短期财务改善的模式，不仅难以实现可持续发展，反而会让基金在行业竞争中逐渐失去优势。
未来，随着资产处置红利消退、经营压力持续显现，越秀房产基金将面临更大挑战。若无法快速提升运营能力、培育新的盈利增长点、实现营收与利润双增长，仅靠财务调节维持的稳定将不堪一击。对于投资者而言，需警惕其短期财务数据背后的长期经营风险，而越秀房产基金也需正视自身困境，摆脱对资产处置的依赖，回归REITs产品专注运营、创造稳定收益的本质，否则持续亏损、投资者信心流失的困局将难以破解。
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