3月份的天津二手房，也支棱起来了。
单月成交120万平米，环比大涨111%；成交套数13788套，环比大涨115%。
卖出较2月翻倍的量。
刷新自2025年5月以来成交量新高。
虽然依旧占据楼市“大主角”地位，成交套数是新房的2.5倍（天津新房3月成交套数为5582套），但不容忽视的是，市场份额却减少了。
要知道，今年1月、2月，天津二手房的市场份额已高达76%。
每卖4套房，就有3套是二手房。
反观最新3月份数据，该份额已掉至71%！
比前两个月少了5个百分点。
价格方面同样喜忧参半。
3月天津全市二手房签约均价为8901元/平米，环比上涨0.6%。
呈现出近年来少有的价格反弹。
但较去年同期却少了17%。
和新房一比更毫无还手之力，完全被吊打。
3月份局势更甚。
新房均价18298元/平米，二手房均价8901元/平米，一二手房的价差“喇叭口”继续拉大至106%。
这差距之大着实惊人。
要知道，去年同期二者的价差才73%。
短短一年时间，新房均价就已比二手房高出一倍。
问题是，二手房具备如此悬殊的价差优势，为什么还会被新房夺走5%的市场份额？
主要原因在于改善出动了。
二手房的持续成交活跃，打通了置换链条。
以天津金茂府、金地上湾玖峯、格调尔雅等为代表的改善盘卖得非常好。
全都冲进了全市成交量TOP10(详见）。
尤其天津金茂府，全市公认的高端改善盘，却生生卖出了流量盘的流速。
不仅包揽了市区三冠王，还跻身全市面积榜第二、金额榜NO.1。
包括南开也是中海津華玖章领跑。
叠加，众多楼盘“凭购房合同即可入学、转学”的推出，带动起了大批“学区+改善”置业。
几十万的学区需求选市区老破小。
二三百万的，创意之城、中海学府源境、梅江和悦、绿城玉百合、建投誉河院等都有的选。
以致于市区占比前所未有地上升到了24.1%。
不止涨幅居四大片区之首，甚至赶超远郊和滨海，占据第二大市场份额。
形成了3月份新房卖得好还卖得贵的奇特现象。
无论成交量涨幅，还是成交均价涨幅，都在二手房之上。
二手房则靠着面积小、总价低，主打刚需。
3月份成交的13788套房子中，总价在100万以下的多达10535套。
占比已经超过76%。
总价150万以下的，则高达九成。
卖得好的小区，无一不是靠性价比上榜。
*贝壳二手房3月小区成交排行
可以说，跟新房不是一个逻辑。
另从套均价和套均面积也能看出，一个向上，一个向下。
3月二手房套均价78万/套，比2月又少一万。套均面积也从89平米掉到87平米。
反观新房，套均价从2月时的198万/套，增至210万/套。
套均面积也从114平米增至115平米。
越卖越大，越卖越贵。
不可否认，二手房反应灵敏，且受政策影响大。
尤其对教育政策，立竿见影。
3月和平二手房成交套数大涨185%、南开大涨132%，乃至河北大涨165%。
皆是因为河东初中转学提前持有满三年政策的祭出。
既然已经跟和平、南开、河西等拉齐，同样都要求提前三年，自然选教育资源更好的。
所以河东政策一出，造成两大分流：
>>预算高的，回流上三区；
>>预算低的，往河北、红桥走。
可见，3月二手房这波行情主要是学区推动的。
另有消息，河北也快要出政策了（详见）。
现在已经在“抢末班车”。
预计随着报名季渐行渐近，二手房成交量会有所回落。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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