2024年，南京成功入选首批中央财政支持城市更新试点城市，获得东部地区每城市不超过8亿元的中央财政补助，首批2亿元资金已拨付到位。这不只是一笔钱的事儿——它意味着南京在全国城市更新版图中，拿到了一张"头等舱"船票。
2026年，南京更提出实施8大类338个更新项目的宏大计划。城市更新正在深刻重塑南京的城市面貌、产业格局和房地产市场结构。这盘大棋，究竟怎么下？对咱们买房人、从业者又意味着什么？
政策体系：从顶层设计到落地执行，南京做了什么？
南京已构建起一套层次分明、覆盖全域的城市更新政策体系，核心要点可以用三个关键数字来概括：
34个更新片区：《南京市城市更新专项规划》明确划定，覆盖全市主要区域
62个更新规划单元：分为老旧住区改造类17个、老旧工业提质类12个、历史文化保护类10个等六大类型
338个2026年度项目：续建166个、新建172个，涵盖既有建筑改造、老旧小区改造、完整社区建设、街区厂区改造等八大领域
政策体系有三个鲜明特征：分类施策，针对老城、中心城区和新城制定不同策略；多元模式并行，"留改拆"、原拆原建、微更新、产业升级齐头并进；资金保障有力，中央到地方形成多层次资金支撑。
最新进展：这些项目正在改变南京
在338个项目的大盘子里，有几个代表性项目特别值得关注：
城河村：鼓楼区首个居住片区更新"样板间"
城河村位于鼓楼区，总面积约2.34万平方米，居民182户。部分非成套住宅已被评估为C、D等级危房，安全隐患不小。好消息是，第一轮意见征询超过90%居民同意，第二轮超过80%同意。
项目亮点在于规划调整——容积率由2.0调整为2.5，建筑高度由原来的18米调整为最高60米。这个项目的成功推进，为南京主城区居住类更新树立了标杆。
石榴新村：江苏首个"原拆原建"试点
石榴新村是江苏省首批、南京首个城市更新安全消险改造试点项目，创新推出"包容更新"做法：以"原地重建、回迁安置"为主，"异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋"相结合。鼓楼区虎踞北路4号5幢更是历经8年实现原拆原建，居民以不到3100元/平方米的价格守住了城市核心区居住权。
百家湖：江宁唯一列入更新规划单元的"潜力股"
百家湖片区列入老旧工业提质类更新规划单元，景枫中心二期正式启动，定位百家湖国际商业街区项目，占地面积约10.24万平方米，建筑高度不超过250米，有望诞生江宁第一高楼。配合黄泥塘城中村更新改造的启动，江宁老城区正在迎来一场"由内而外"的蜕变。
此外，2026年城市更新机会清单还集中推出了环红山森林动物园片区（年接待超830万人次）、钓鱼台片区、雨花新村能仁里片区等重点更新区域，以及长江路文博街区、粮仓π·数字文旅产业园等重点项目。
市场数据：城市更新背景下，南京楼市表现如何？
1
新房市场：3月显著回暖
据克而瑞数据（含普通住宅、别墅），2026年前4个月南京新房市场走出了一条"V型"曲线：
1月成交1302套，2月受春节影响降至726套，3月强势反弹至2618套，环比增长260.61%。4月截至目前成交937套，月度数据仍在累积中。值得注意的是，成交均价呈现稳步上升趋势：从1月的22804元/㎡，逐月攀升至4月的25377元/㎡，改善型产品对均价的拉动效应明显。
2
二手房市场：成交量持续领跑新房
据克而瑞数据，2026年1-3月南京二手房市场活跃度颇高：
3月二手房成交9899套，环比增长91.21%，远超同期新房成交量。不过均价呈逐月下行态势，"以价换量"特征明显。在城市更新背景下，已改造区域周边的次新房交易活跃度显著提升，二手房在整体住房交易中的占比持续上升。
3
各区域房价：分化格局一目了然
南京各区域新房成交均价呈现出"五级梯队"格局：
据克而瑞数据，建邺区以41165元/㎡高居榜首，高淳区7896元/㎡垫底，两者相差约5.2倍。城市更新集中在主城区推进，核心区的稀缺性和品质优势正在被进一步强化。
城市更新如何重塑房地产格局？四个核心观点
从34个更新片区到338个年度项目，从城河村的居住焕新到百家湖的产业升级，从评事街的文化传承到长江路的文博赋能——南京城市更新正从"纸上"全面落到"地上"。
对于这座六朝古都而言，城市更新不仅是物理空间的焕新，更是城市功能的优化、产业结构的升级和居民生活品质的全面提升。对于南京楼市而言，城市更新既是短期市场回暖的催化剂，更是中长期格局重塑的核心驱动力。
上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、行业Skills功能撰写。
1.本文章内容是由克而瑞南京分析师乔俊杰撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。
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