本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 黄指南 深圳报道
随着行业环境变化，曾承担现金流支撑功能的物业管理板块，也步入资金压力周期。
4 月 15 日，观点机构主办的 2026 观点物业暨城市服务大会在深圳召开。身处行业转型的十字路口，广东虹景物业董事长李长江在大会现场直言，物业服务行业的底层运行逻辑已发生根本性重构，“行业传统的核心逻辑正在失效，高满意度不再等于高收缴率。”
2026年，物业服务行业迎来了历史性的机遇，物业服务首次写入“十五五”规划、行业定位完成从地产配套到民生服务商跃升的政策窗口。
据本报记者观察，当下物业行业告别过去十余年依托房地产高速增长而实现的规模扩张模式，正陷入规模增速放缓、盈利承压、恶性内卷加剧的多重矛盾之中。
收缴率之困
李长江拆解了当前物业行业无法回避的三大核心悖论，也撕开了行业光鲜数据背后的生存真相。
其一是行业价值逻辑的全面背离。过去物业行业奉行“高满意度带来高收缴率”的底层逻辑，如今已彻底失效——企业自评的服务满意度普遍维持在八九十分的高位，但人大代表的提案、业主的真实反馈却呈现出完全相反的评价，更关键的是，亮眼的满意度数据并未转化为稳定的收缴率。
其二是行业共识与市场行为的强烈反差。全行业都在高呼“物业难做、利润微薄、人力成本高企”，但招投标市场却陷入带资入场、降价抢盘的恶性内卷，头部企业凭借资金优势不断抬高带资门槛，物业费单价一降再降，最终形成2025年行业“要么营收利润双降，要么增收不增利”的普遍困境。
其三是行业行为的自我矛盾。部分企业将“主动撤场”作为优化资产的正面案例大肆宣传，但被放弃的项目永远有同行打破头争抢，甚至上市公司退出的项目，会被另一家上市公司以更低的价格接手，所谓的主动撤场，最终沦为企业“走夜路吹口哨”式的自我安慰。
观点指数发布的行业数据显示，58家样本上市物企营收平均同比增长率仅为1.76%，较上年再降2.9个百分点，近半数物企录得营收下滑，行业增长失速已成既定事实。
“乱世”之争
李长江对行业困局的尖锐剖析，在与会嘉宾中形成了广泛的共识，多位行业从业者从不同维度印证了当前行业的发展困境与逻辑重构。
恒车通停车服务董事长唐学斌在演讲中直言，2025年头部物企年报普遍呈现利润下滑、营收增长停滞的态势，社区增值服务的行业故事已经彻底讲不下去，大量项目出现管控流失，外部经营环境仍在持续恶化，全行业都陷入了前所未有的焦虑之中。
金茂物业服务首席信息官袁鸿凯则以“乱世”定义当下的物业行业。他指出，地产增量红利的彻底消退，让行业旧的发展秩序全面崩塌，而新的秩序尚未建立，地产从业人员的大量涌入，对行业传统服务逻辑形成了全面冲击，同时大模型的快速迭代，让行业陷入了人与机器、技术路线、迭代速度与企业承接能力的三重冲突。
而北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人贺国良，从资本市场维度印证了行业高速扩张周期的终结。
他表示，物业板块在港交所的热度已降至冰点，多家物企完成退市聚焦经营，行业收并购的狂飙时代已经过去，全面回归理性。
“恶斗”之苦
面对行业的多重困局，李长江给出的破局路径清晰而坚定。结束行业内部的恶性竞争，停止无底线的带资入场与降价内卷，真正回归服务本质，做到专注服务。
在他看来，科技应用的核心是真正落地到内部管理与业主真实需求中，而非形式主义的宣传噱头；企业经营的核心，是调动一线员工的积极性，把服务的基本功做扎实，这才是行业穿越周期的根本。
这一破局思路，得到了与会嘉宾的普遍认同，也与行业顶层设计的变革方向形成了深度共振。
复悦生活（高地物业）CEO王中琦则直言，无论行业环境如何变化，服务好物、实现业主资产的保值增值，始终是物业行业不变的根本属性，脱离了这个核心，所有的模式创新都无从谈起。
合景悠活总经理胡楠提出，行业在追逐宏观变化与规模增长的同时，更应回归一线服务场景，将更多精力投入到服务细节的打磨中，而非沉迷于数字报表与资本故事。
在这样的行业变革节点上，停止内耗、回归服务本质，不仅是物业企业穿越周期的生存前提，更是整个行业实现从“房地产配套”向“民生服务商”根本性跃升的核心路径。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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