南京，2026年4月20日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2026年一季度南京写字楼及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。
南京写字楼市场动能转换，迎来换租窗口期
2026年第一季度，市场暂无高品质写字楼新增供应入市，截止目前全市高品质办公项目存量维持在564万平方米。季内，办公租赁需求总体平稳，空置率小幅回落至28.9%，环比下降0.7%，市场整体仍处于供需深度调整阶段。
一季度市场租金仍在小幅下探，整体呈现“以价换量，板块分化，价值重塑”的特征。目前全市平均租金约2.35元/平方米/天，同比下降4.5%，环比下降0.8%。新街口、鼓楼、河西、江宁等四大重点板块的租金分别为3.77元/平方米/天、2.69元/平方米/天、3.03元/平方米/天、2.14平方米/天。未来市场将持续处于调整通道中，企业不再单纯依赖地段红利，而是将性价比、产品力与产业适配度等作为选址核心，这种“板块迁移+以质换价”的双重流动逻辑，本质上是市场新旧动能转换的直观体现。
南京重点板块租金分布
数据来源: 戴德梁行项目及企业服务部
一季度租赁端市场化成交客户中，主力成交行业为：金融（31%）、TMT（16%）、能源/电力（12%）、专业服务（10%）、商务商贸（10%），其中能源/电力行业的成交活跃度明显提升。受存量去化压力影响，为维持出租率，业主方调整租赁策略，释放房源给写字楼运营商，助推存量去化。市场活跃成交面积段为300-500平方米以及500-1,000平方米，租赁动因以搬迁和新设为主。超1,000平方米的大面积承租客户以运营商、专业服务、金融类型为主，给予装免期4-6个月不等，部分客户可“一事一议”。
写字楼销售市场的一季度新增供应量仅为0.27万平方米，成交量为2.42万平方米，成交均价为15,800元/平方米，销售成交均价逐步回归理性区间。部分高净值客户正持币观望核心区优质资产，大宗交易市场酝酿着潜在的成交机遇。
戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，一季度，企业租户对市场租金仍保持相对敏感且决策谨慎，租户与业主在成本控制与收益平衡间双向博弈。展望未来，租户选址不再仅关注租金水平，而是更加重视物业、空调使用时长及运营服务等综合办公成本，市场竞争逐步由租金比拼转向综合成本与运营服务。部分楼宇已经开始通过增加共享办公空间、增加软性服务、提供增值服务等举措提升项目吸引力。新旧动能转换也将驱动写字楼市场加速迈入提质增效的新阶段。
南京零售商业市场稳健开局
南京零售物业市场表现稳健，一季度开业的金陵长乐坊为南京优质零售物业市场新增了40,200平方米的供应量，全市总存量增长至806万平方米。国内外品牌零售商持续在南京扩店，源于时尚、餐饮、潮玩、金饰、体育运动、儿童以及娱乐业态的需求较为活跃。新增供应的入市，以及若干项目内持续的品牌组合调整推高全市平均空置率，使其环比上升0.6个百分点至10.3%。
随着大量的新增供应集中入市，部分购物中心的业主于本季度降低租金预期，以吸引和留住更多主力租户品牌，从而提升商场整体的客流量与销售额。有鉴于此，南京中高端购物中心首层平均租金报价下降至人民币541.9元/月/平方米，环比下跌2.3%。
展望未来，商业面积总计约2,628,450平方米的中高端购物中心计划于未来四年入市。鉴于若干知名新项目入市后将加剧竞争，项目间的分化或将进一步加剧。购物中心业主在租金或租赁条件等方面的让步将更为普遍。
数据来源: 戴德梁行研究部
短期内，在全球经济与地缘政治格局演进的背景下，消费市场或将面临一定程度的波动性调整。长期来看，“十五五”时期，南京将深入实施消费提振专项行动，释放消费潜能。释放汽车、家电家居、智能终端等商品换新需求；壮大数字消费、绿色消费、健康消费等新型消费，拓宽票根经济、夜间经济、赛事经济、会展经济、演艺经济新空间；加快新街口、元通、百家湖、江北新主城、南部新城等商圈提质升级，培育一批特色商业街区；大力发展消费新业态、新模式、新场景，推动文商旅体展演深度融合；孵化“首创金陵”品牌集聚地，打响“首发南京”IP。南京零售市场前景将保持良好。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，展望未来，南京零售物业市场将从“规模扩张”转向“内涵提升”，存量零售物业将通过优化品牌业态、焕新升级物业设施、多元场景创新、“文化+商业”融合，增强消费者的购物体验与情感黏性。“十五五”期间，南京将加力提振消费市场，持续打造促销费活动、发展新型消费、提升商圈能级、促进文商旅体展联动、推进首发经济，持续提升南京商业的消费吸引力与辐射力，加速建设国际消费中心城市。
戴德梁行高级董事、南京及合肥公司总经理王飞强指出， 2026年一季度，南京经济延续了“稳中有进”的向好态势，展现出极强的城市韧性。在这一背景下，南京正经历深刻的“新旧动能转换”，新兴产业活跃度显著提升，逐步接棒成为市场主力需求。随着南京深入实施“1026”先进制造业集群体系建设，并全力打造“首发南京”等消费IP，城市的产业活力与发展潜力正在加速释放。戴德梁行将继续依托全球资源网络，深度契合南京现代化产业体系方向，通过专业的资产运营与产业咨询服务，助力南京商业地产市场加速迈入提质增效的新阶段
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，2026年作为“十五五”规划的开局之年，中央明确实施适度宽松的货币政策，通过降准降息等工具为实体经济注入强劲动力，企业经营环境迎来持续优化。南京凭借坚实的经济基础与在长三角科创格局中的核心地位，正迎来前所未有的发展契机。我们对南京市场在深度调整期后的长远发展充满坚定信心，戴德梁行将持续发挥全域服务能力，与城市共筑高质量发展的新未来。
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关于戴德梁行
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有350多个办公室，拥有53,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2025年公司全球营业收入达103亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行致力于“戴领无限超越”，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。
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