2025年，百强房企销售同比下滑超20%，房企利润集体承压，整个地产行业都在问同一个问题：下一步怎么走？
就在这个节点上，保利发展最近发出一份重磅报告《2025-2026年不动产行业白皮书》，同时发布2025年度业绩，在涛哥看来这两份报告——一个指明方向，一个给出答案。
保利发展在白皮书中提出：市场已进入“止跌回稳关键期”，行业的底层逻辑正发生根本性改变，从“造房子”升维到“造生活”。
年报则以“七个第一”的稳健底色证明他们没有空谈，而是已经在用实际行动穿越周期——
营收第一：全年营收达3081亿，行业唯一营收破3000亿；
业绩第一：全年销售额2530亿，连续三年行业第一；
回款第一：回笼2589亿，回款率102%，连续三年超100%；
在手现金第一：现金达1229亿，行业最高的安全垫；
权益拿地面积第一：权益拿地415万方，持续加码核心城市；
融资成本最低之一：融资成本仅2.72%，并列头部房企最低；
顶豪影响力第一：2025年全国7个百亿豪宅，保利发展一家独占2席。
在涛哥看来所有这些成绩中，最后一个“顶豪影响力第一”最为重磅——代表保利发展真正从“规模引领”迈向“产品引领”。
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七个第一背后，是产品主义的胜利
保利发展在《2025-2026年不动产白皮书》中对行业趋势做出了清晰的判断——
市场需求回归理性，客户只为真正优质的产品买单，能力驱动取代资源驱动，极致专业力成为企业立身之本。
保利发展2025年业绩恰恰验证了这一判断。七个第一的背后是一条清晰的因果链——
业绩的领先，源于核心城市的领先；核心城市的领先，源于产品的领先；而持续加码核心城市土地，奠定了未来的长期竞争力。
1）业绩的领先，源于核心城市的领先
2530亿销售额、2589亿回笼资金、102%回款率——这些数字的背后，是保利在核心城市的压倒性优势。
2025年，保利核心城市销售贡献占比92%，连续三年保持90%以上高位。核心城市整体市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%。
去年保利发展在广州销售金额约500亿，包揽广州销售金额与销售面积TOP1，其商品住宅市占率高达23%，7个项目跻身全市TOP20。
上海销售金额约390亿，位列上海市TOP3，操盘面积排名第一；北京销售金额超160亿，稳居TOP10；在一线城市实现全面领跑。
在更多核心城市，保利同样拿下了领先身位，佛山约150亿，夺得"四榜冠军"；成都破100亿元，稳居第一梯队；三亚破100亿，市占率约27%稳居市场第一。
核心城市的领先意味着什么？意味着最挑剔的客户、最激烈的竞争、最残酷淘汰赛。能够在核心城市取得优势，本身就是实力的证明。
2）核心城市的领先，本质上是产品的领先
核心城市客户是最挑剔的，他们见过了最好的产品，有最多元的选择，也最不容易被打动。保利之所以能够在一二线核心城市持续领跑，根本原因在于产品力的跃迁。
2025年全国7个百亿级豪宅，保利独占2席：广州玥玺湾全年网签142.7亿，上海世博天悦全年销售107.5亿，两个项目最高单价均突破30万/m²。两大顶豪作品逆市热销，证明保利高端产品力得到市场塔尖客群的认可投票。
而在更多核心城市，保利项目也往往都成为市场引领者：三亚保利天珺销售64亿，成为海南三冠王；西安保利天珺全年销售31.4亿，位居全市单盘第二；成都保利花照天珺创造半年四开四罄纪录。
当其他房企还在靠降价促销应对市场下行时，保利则通过产品进化逆市跑赢市场，红盘频出现象级业绩表现，证明市场对保利产品力真金白银的认可。
3）持续强化产品领先，是保利的长期竞争力
产品领先不是一锤子买卖，而是需要持续投入与迭代。2025年保利在拿地端精准聚焦——权益拿地面积415万方，行业第一；新增土储99%位于核心城市。
这种“只买核心城市核心板块”的拿地策略，确保新增项目的去化率与利润空间，也为后续的高端产品布局奠定基础。
年报显示保利去年获取项目中28个实现“当年拿地、当年开盘”，贡献签约金额超200亿，体现出极高的投资兑现度和经营效率。
这就代表着，尽管保利发展2025年财报同样面临利润下滑压力，但这更多是2021-2023年行业调整周期资产减值的影响——
随着核心城市高能级项目利润逐步结转，保利发展利润表现未来将有望稳步回升。
更值得关注的是，产品力快速进化背后，保利正在很多重点城市实现“弯道超车”。
2026年一季度保利浙江项目集体登顶：杭州天珺斩获杭州市十区新建商品住宅成交金额TOP1，杭州天奕包揽成交套数TOP1及3月销售套数、金额双料冠军，温州天曜序登顶温州市商品住宅成交金额TOP1。
这又释放了一个强烈的信号：保利发展的产品主义，不仅实现业绩的领先，更成为逆市向上的“进攻”优势，未来可期。
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造生活的实践，中国好房子天花板
白皮书指出，保利发展以“好生活”为纲，提出“好产品、好服务、好生活”的三好体系，实现从“造房子”到“造生活”的根本跨越。2025年保利的实践正是对这一理念的全面落地——
从定义中国好房子天花板，到构建体系化的产品能力，再到让更多人住上好房子，保利发展正在用行动回答“造生活”这个时代命题。
1）好房子天花板：央企担当定义“中国封面”
这几年涛哥一个明显的感受是；保利发展正在全国获取最顶级土地，打造“中国封面”作品，树立中国好房子天花板的标杆样本。
广州玥玺湾——2025年全国首个首开破百亿项目。位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD几何中心，正对琶洲国际会展中心，是“世界看向广州的第一眼”。
作为保利发展1号作品，以200分投入打造，11米全域抬板、6000㎡地上立体艺术会所、八衡健康科技系统……每一处都在刷新行业的最高标准。
上海世博天悦——长三角顶豪的价值天花板。世博滨江核心，距黄浦江仅80米，一线江景无遮挡，最高单价30.27万/㎡刷新了华东地区新房单价纪录。
去年加推的楼王「世峯」打造高定换肤装标、500㎡一户一定制超级大平层，开创上海顶豪“全维定制”先河，整盘累计去化已达240亿。
厦门御宸天悦——中国湾海豪宅新标杆。五缘湾一线海景，前期无展示区、无样板房就实现累计销售近30亿，证明保利发展“豪宅专家”印象已深入人心。
以世界国风的全新审美，将闽南文化与国际度假风情完美结合，60米无边际泳池的海天一色极其惊艳，成为福建唯一入选中国房协首批“好房子”设计示例的项目。
三个作品，三座城市，三种封面，但内核一致——用极致产品力，定义中国好房子天花板，为每一座城市打造引领时代的标杆作品。
2）体系化产品力：成功不是偶然，而是必然
在各大城市高端产品引领的背后，保利发展已经形成一套可复制、可迭代的体系化产品打造能力——
六维标准，定义好房子的"保利刻度"。白皮书提出"耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情"六维标准，是保利在国家标准基础上实现全维度升级，将"好房子"从模糊的感知，变成可量化、可验证的评价体系。
科技系统，重新定义居住性能。衡温、衡湿、衡氧、衡净、衡洁、衡静、衡光、衡压等不同纬度的科技应用，打造健康舒适的居住环境，引领人居生活品质的全面升级。
文化赋能，让建筑成为城市的精神载体。广州玥玺湾融合广府文化，杭州天珺融入江南茶、玉和江潮元素，厦门御宸天悦致敬闽南文化——正如白皮书所言，好房子要满足情感归属和文化认同，让居住者找到文化根脉的延续。
极致服务，从交付到运营的全周期陪伴。保利物业“东方礼遇”高端服务体系提供管家式专属服务，实现从购房到入住的全周期陪伴。交付力获评中指研究院行业TOP1，客户满意度提升至87%。
可以看到，从产品标准的构建、到科技系统的应用、到文化价值的融入，到交付与物业服务的同步进化，保利发展产品力跃升形成系统性闭环，让项目成功成为必然。
3）打造全民好房：让每一类客群都能住上“好房子”
白皮书指出，不同层级的消费需求，要有不同的“好房子”产品满足。
保利发展基于海量客户调研数据，将主流需求分为“首次置业、功能改善、品质改善、高端改善”四种类型，形成全周期产品体系，覆盖首次置业到顶级豪宅的全客群需求。
在保利看来，品质时代是人人都能住上好房子的时代。保利发展用全产品线的体系化能力，让“好房子”从塔尖走向大众，从“造房子”真正升维到“造生活”。
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未来发展方向，三大主业协同飞轮
保利发展在白皮书中提出，中国不动产行业正进入“开发+经营+服务”协同发展的新阶段。
保利发展不仅在产品端实现了突破，更在战略层面完成了升维，正在从单一的住宅开发商，转型为“美好生活服务商”和“城市运营商”。
1）三大主业协同：构建可持续增长飞轮
以不动产开发提供优质资产，以不动产经营实现资产增值，以不动产综合服务创造长期价值——三者协同，构建起保利的全新发展格局。
开发端，聚焦核心城市核心板块，坚持"以销定产"，2025年新增土储99%位于核心城市，全年拓展总地价791亿，同比增16%，一二线城市占比超90%。
经营端，在营资产规模稳步提升，实现资产经营收入51.4亿，累计开业面积630万方，有序推进商业不动产REITs申报，打通“投-融-管-退”闭环。
服务端，保利物业收入171.3亿，商业、酒店、会展等多元业态协同发展，保利世贸博览馆全年完成82场展会，出租率稳居同类型场馆行业前三。
三大主业不是简单的业务叠加，而是相互赋能的增长飞轮——开发提供优质资产，经营实现资产增值，服务创造长期价值，REITs打通退出通道，资金回流反哺开发。
这个闭环一旦跑通，保利就不再是一家依赖销售规模的开发商，而是一家拥有持续现金流的“不动产运营商”。
2）全方位好生活：从经营房子到“经营生活”
保利以“好生活”为纲，通过“住区-社区-城区”三维运营，整合商业、养老、文旅等多元业态，打造15分钟生活圈——标志着保利正在从“经营房子”到“经营生活”的根本转变。
例如三亚保利海晏仁境，将服务边界扩展到社区之外，从接送机到301医院绿色通道，从瑰丽酒店专属礼遇到社区商业街的黑珍珠餐厅，构建“无边界的生活特权圈”。
这种从“物”的维护延伸至“人”的圈层与精神生活的服务深度，才是“好生活”的真正含义。
3）持续组织变革：为未来发展保驾护航
2026年开年，保利发展率先落地一系列组织与人事调整，打响新年房企组织变革第一枪。
总部上升到“不动产经营”的更高维引领，地区公司“单盘主义”敏捷化实践，形成“精总部、强一线、深专业”组织进化，与三大主业战略高度匹配。
在人才机制上，“业绩导向”的任用原则、“给年轻人机会”的梯队建设、“能上能下”的市场化机制，构建起极具凝聚力和战斗力的团队，也为未来新发展阶段奠定了组织与人才保障。
保利发展董事长刘平曾说：“保利发展目标是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。”
从规模之王到产品之王，从造房子到造生活，从开发为主到三大主业协同——保利发展底层逻辑已经变了，而这个变化的方向，正是行业未来的方向。
2025年，保利发展交出的这一份高质量答卷——不仅继续稳健领跑，更是用“产品主义”为未来作答。
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