相隔三个月，前后两次拿证，价格下调了约2万/㎡，龙岗坂田天安云谷里被指“价格虚高”！
3月下旬，天安云谷里新获批预售证，此次拿证房源为13栋二单元房源，仅53套，户型面积主要为98㎡、119㎡产品，备案单价5.46-5.79万/㎡，均价5.67万/㎡，备案总价534-690万。
相比上一次的备均价7.75万/㎡，下调幅度超过2万每平方米。
去年12月11日，天安云谷里获批预售证，主要推售位于1栋一、二单元的房源，建面约118-256㎡的产品，最大的还有542㎡户型，管理费是6.98元·㎡/月。
户型不小，但是算下来价格并不低。
据深圳住建局平台显示，备案单价6.42-13.89万㎡，均价7.75万/㎡。即便是叠加各项优惠折扣，折后也要6.92万/㎡，放在目前的坂田市场，可以说很高了。
首批房源入市以来，市场口碑及成交数据平平，截至目前，还有大量房源“期房待售”。外界揣测，这也是导致第二批房源大幅下调备案价格的原因之一。
据克而瑞好房点评网平台显示，项目位于龙岗区坂田街道雪岗北路2018号，是一个巨无霸旧改项目，原为天安岗头城市更新单元。
天安岗头城市更新单元改造总占地面积约76万㎡，规划总建筑面积约400万㎡，计容积率建面约289㎡，预计投入600亿。是一个集产业空间、住宅集群、公共配套、大型商业等业态于一体的超大型产城居城市综合体。
该旧改项目三期的住宅部分由多个地块组成，总占地约13.14㎡，总建筑面积约128.3万㎡，各地块具体容积率在6.49至7.34之间，容积率极高。
共规划了约21栋超高层住宅，建筑高度在44-54层之间，总规划6232户，其中商品房5592户，保障房640户，可售住宅约1000多户，其余均为回迁房。
被外界称品质存疑、密度高，宛如回迁房围城。
同时，与同区域新盘开盘价格对比，“价格虚高”：远洋天萃世纪雅园折后均价4.9万/㎡；信义君御山汇珑花园开盘折后均价约5.2万/㎡；城建云宸汇，折后均价约4.35万/㎡。
天安云谷里是否值得入手，需综合多方面因素权衡，以下是克而瑞好房点评网综关键分析：
优势方面：
交通便利：紧邻地铁10号线岗头站（约800米），未来还将接入在建的地铁22号线岗头北站和地铁27号线岗头西站，通过地下连廊与地铁站连通，通勤便捷，可快速抵达福田、南山等核心区域。
产业配套成熟：位于坂雪岗科技城核心，周边聚集华为等500多家高新技术企业，形成庞大的人才聚集效应，居住需求稳定，未来房产流通性有保障。
商业与生活配套丰富：项目自带约1.71万㎡商业，与一、二期联动形成近30万㎡商业集群，引入华为旗舰店、海底捞、星巴克等125家知名品牌，周边3公里内还有坂田万科广场等大型商业体，满足购物、餐饮、娱乐等需求。
教育资源优质：周边有广东实验中学深圳学校（十二年一贯制公办名校）、深圳外国语学校（集团）湾区学校等优质教育资源，项目还规划新建2所公立幼儿园，教育配套完善。
户型设计合理：主打98-119㎡的3-4房户型，采用竖厅或横厅布局，户户朝南，采光通风良好，部分户型配备大阳台和赠送面积，实用率较高，适合刚需和改善型购房者。
风险与挑战并存：
容积率高，居住密度大：项目容积率高达6.55-6.96，楼栋密集，居住人口众多，部分户型可能存在视野遮挡、日照不足等问题，居住舒适度相对较低。
回迁房影响：项目包含大量回迁房，与商品房混合布局，可能影响社区纯粹性，且在二手房交易中，回迁房低价入市可能挤压商品房的定价空间，影响业主资产价值。
交付品质存疑：开发商天安投资此前以产业园和写字楼开发为主，住宅项目经验相对不足，部分业主对其交付品质（如公区配置、室内装修细节等）存在质疑，参考其上海同名项目交付后的口碑，需关注实际交付情况。
施工干扰：项目整体建设周期较长，后期施工可能持续至2028年，早期入住的业主可能面临施工噪音、粉尘等干扰。
对于看重居住舒适度、社区纯粹性或对交付品质有较高要求的家庭买家来说，建议谨慎考虑，可对比周边其他楼盘后再做决策。
相关公司：天安中国hk00028
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