近日，《成都市住房发展“十五五”规划（2026-2030年）（征求意见稿）》（以下简称《规划》）与《关于明确成都市租赁住房租住标准进一步加强住房租赁管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称《租赁通知》）相继发布，两份文件双向发力、互补衔接，既勾勒出未来五年成都住房发展的宏观蓝图，又精准破解住房市场的现实痛点，从“住有所居”向“住有宜居”迈出坚实一步，每一项举措都与普通市民、新市民、房企等群体息息相关，干货很多，UP君在此给大家做一个解读。
在UP君看来，两份文件的出台，并非偶然，而是贴合时代发展、契合城市定位的必然选择。
2025年末成都常住人口城镇化率达81.46%，城镇化已接近峰值，商品住房规模位居全国前列，房地产市场从“增量扩张”转向“增存并重”，居民住房需求从“有房住”向“住好房”转型，新市民、青年人的租赁需求日益突出，而市场供需错配、租赁规范不足等问题仍需破解。
“十五五”时期（2026~2030年）是成都建设现代化国际大都市、践行公园城市示范区的关键阶段。在此背景下，《规划》聚焦住房发展全局，搭建“十四五”成效衔接、“十五五”发力的框架；《租赁通知》则聚焦租赁市场“微观痛点”，填补租住标准空白，两者形成“宏观引领+微观规范”的组合拳，推动成都住房发展向高质量、规范化、宜居化迈进。
结合两份资料，我们提炼出最受关注的四大亮点，既有面向全体市民的宜居升级，也有针对特定群体的精准保障，更有规范市场的刚性约束，兼顾“温度”与“力度”。
亮点一：“人房地钱”联动，空间布局“差异化”
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《规划》最具创新性的举措，就是建立“以人定房、以房定地、以地配钱、钱随人走”的要素联动机制，根据人口流动趋势、库存去化周期、产业发展，精准配置住宅用地，实行“三色管理”，从根源上解决“供地与需求脱节”“资金与住房错位”的问题。
以前各区市县是“有地就建、建了再卖”，下面这张趋势图可以看到，“5+2”区域中青羊、金牛、成华去化相对较快，为12个月之内；新六区中龙泉驿去化相对较快，为9个月；个别区甚至出现60个月的出清周期！
▍2026年3月各区县商品住宅库存及出清周期，图据：中指研究院
实际上分析近两年的土拍市场我们就发现，宅地主要集中在五城区，新兴七区已经在缩减土地供应。现在明确提出“先看人口需求，再定供地和建设”，有望避免“供过于求”或“供不应求”，让住房市场更平稳，同时盘活存量资源，实现“物尽其用”。当然反过来说，如果你的产业发展得好，就会优先供地，不至于让打工人长途奔袭，艰难通勤了。
与之对应，《规划》结合成都“一心两翼三轴多中心组团式”空间结构，给不同区域的住房发展定了“专属路线”，避免“同质化”，让住房供给与区域功能更适配。
▍《成都市国土空间总体规划（2021~2035年）》市域城镇空间布局结构规划图
城市新区（高新、天府、东部新区）：打造宜居示范高地，重点布局高品质“好房子”，同时在产业园区、地铁口附近增加保障性租赁住房，适配产业人才、新市民需求，完善配套，吸引人口集聚。
主城五区：存量提质，不盲目新增建设，重点优化现有住房品质，盘活存量房源，在地铁沿线、公共服务密集区布局保障房，适配新市民、青年人才，避免核心区资源拥挤。
新兴七区：产城融合，重点适配刚需和首次改善需求，在地铁TOD节点、产业园区周边布局住宅，实现“职住平衡”，让上班族“就近居住、就近上班”，减少通勤压力。
县市新城：突出生态优势，打造县城宜居样板，坚持“提质减量”导向，严格控制住宅用地新增供应与开发强度。
可以看到成都的住房市场分层非常明显，正逐步回归居住属性，5+2区域依然走高品质+改善路线，而新兴七区则以轨交与产业吸引刚需与首改打工人，县市新城有望在生态高价值区域，发展小规模的高品质改善住房，在西岭雪山下买套小别墅，是不是也挺美的？
▍天府CBD的城市界面
亮点二：“双轨并行”保安居，刚需、改善、保障群体全覆盖
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《规划》明确提出“保障兜底、市场提质”双体系，无论是低收入家庭、新市民，还是有改善需求的市民，都能找到适配自己的住房解决方案，真正实现“人人有房住”。
• 保障端：精准兜底，重点解决“租房难”
构建公租房、租赁补贴、保障性租赁住房、人才公寓等“租售补”结合的体系，公租房实现城镇低保、低收入家庭“应保尽保”；保障性租赁住房聚焦新市民、青年人，重点增加“一张床、一间房”的小户型房源，实现“申请即租、愿保即保”；人才公寓则完善“货币+实物”模式，让各层次人才“住得安心、留得下来”。
值得注意的是，《规划》提出不再新增人才公寓的新建计划，看得出来目前楼盘存量太大了。
以及鼓励保障对象”租转购“和”保转商“。
之前我们在稿件就提到过，此次文件里也特别提及，支持闲置商业、工业用房改建为保障性租赁住房，既节约土地，又增加房源供给，而且水电气民用标准也写了进来，看来商办公寓的居住成本可以降一点了。
户籍与教育衔接，这里说得比较隐晦，但可以猜测租房极有可能享受到落户与入学的权益。
•市场端：提质升级，精准适配多元居住需求
立足成都人口与产业特点，精准对接各类群体居住需求，构建多元定制化住房产品体系。
围绕城市中心、轨道站点、产业园区等区域，优化住房套型供给，重点提升中小套型适配性、助力职住平衡。
在配套完善、生态优质区域，支持开发企业提供适配改善需求的品质住房。让住房适配多元生活场景（日常起居、亲子互动、老人照料、休闲娱乐等），兼顾实用性与舒适度，呼应居民从 “有房住” 到 “住好房” 的品质升级需求。
同时，鼓励人性化住房设计，支持存量住房适老化改造，结合医疗康养资源，探索适配老年群体的居住产品，满足多元生活与养老需求。
双轨并行的核心，是“不放弃任何一个群体”——低收入家庭有兜底，新市民有过渡，改善群体有选择，既避免了“保障不足”的短板，也兼顾了市场的多元化需求，让“安居”不再是难题。
▍金牛大北区在地铁27号线沿线布局了大规模的安置房
亮点三：租赁市场“定规矩”，告别“群租乱象”有明确标尺
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《租赁通知》最直观的突破，就是给租赁住房划定“硬标准”，彻底破解长期以来“群租、乱租”的痛点，让租客“住得安心、住得合规”。
• 明确“最小出租单位”：只能以“间”为单位出租，厨房、卫生间、阳台、过道甚至地下储藏室、车库，都不能单独用来住人——以后再也不会出现“阳台改卧室”“厨房住人”的安全隐患。
•限定“租住人数和面积”：单间最多住2人，人均面积不低于4.5平方米（特殊情况除外，比如有赡养、抚养关系的家庭）。举个例子，一间10平方米的单间，最多只能住2人，人均5平方米，既保障居住舒适度，也避免人员拥挤带来的安全风险。租户将住房改成员工宿舍显然也是不允许的，咱们可以直接举报了。
•规范各方责任：出租人要备案登记、建管理制度（集中出租5间以上或住10人以上需报备公安）；中介不能发违规房源；互联网平台要核验房源，发现违规及时删除——从“出租人-中介-平台”形成闭环监管，谁违规谁担责。
这一标准的出台，不仅保护租客的居住权益，也规范了出租人的行为，避免“低成本群租”扰乱市场，同时明确了监管流程（街镇发现、部门核实、责令整改处罚），让违规行为“有处可查、有法可治”，新市民、青年人租房再也不用“踩坑”。
值得注意的是《规划》提出，支持国企开发租赁住房，重点布局中心城区、新兴产业功能区、轨道交通沿线等区域。
以成都轨道集团为例，目前已布局2.5万套保租房，年底投运近8000套。4月21日“蓉漂人才日”，双凤桥TOD与马厂坝TOD保障性租赁住房项目亮相。双凤桥TOD主推公寓型房源，30㎡智能单间月租仅1296元，拎包入住；马厂坝TOD面向家庭，96~155㎡套二、套三、套四户型，月租1935元~3080元。不止好住，更好玩，社区配健身区、图书馆、就业服务站，16大主题社群、220余场活动，让独居不孤单、租房也有归属感。
▍图据：成都轨道集团
政府兜底，让租房也有了温度和品质，不少网友都表示这样的租赁房出现或许会让更多的人放弃买房，而选择一直租房，对新房市场也是不小的冲击，各位怎么看呢？
对于包租公和包租婆来说，这两点实在不算是好消息。租赁合同备案后面有一个关键词”打通部门数据“，除了前面提及的公安、市场监管，还有税务部门，难道政府要开始收租房人的税了？国企平台大规模进入租赁市场，势必要压缩租赁市场空间与价格，租房市场也要卷起来了吗？
亮点四：“好房子、好小区、好社区、好城区”，宜居感拉满
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《规划》跳出“只建房子”的思维，从“房”延伸到“区”，从“居住”延伸到“生活”，打造全链条宜居体系，让市民不仅“有房住”，更“住得方便、住得安逸”。
•好房子：不只是“能住”，更要“安全、绿色、智慧”。推广智能建造、绿色建材，融入公园城市理念，打造“推窗见绿、步行入园”的居住环境。
推行分户验收制度，墙面、地面、防水等关键部位逐一验收，杜绝“渗漏、裂缝”等质量问题，让房子“住得放心”。这个必须要点赞，从整体竣工验收到分户验收，这是为精装房保驾护航啊，如果能实施起来相信交房后的维权会少很多。
推广现房销售制度，虽然预售还不至于退出历史舞台，但提高了门槛，可以直接降低楼盘烂尾的风险。
优化公积金提取场景，目前仅支持购房、还贷、租房、加装电梯、重大疾病、低保、退休等场景，装修只认大修，如主体结构加固、危房改造。《规划》提出物业费可用于装修和物业费，不过，3月份成都车位销售新规征求意见稿中，拟新增车位款提取公积金，尚未出现在本文件中。
•好小区：破解“物业乱象”，让小区管理更规范。
关于这一部分，篇幅很长，说得很细，为何如此重视，UP君认为应该是全链条最薄弱的一环，整体物业水平之低已经严重影响了成都的居住品质，同时它又是小区融入社区治理与公共服务关键的一环。
所以我们看到文件提出推动党建引领物业治理，健全“五方联动”机制（社区、业委会、物业等协同）；规范物业资金监管，推动物业向“专业化、智慧化”转型，甚至拓展“物业服务+生活服务”增值服务，让小区生活更便捷。
•好社区：旧貌换新颜，老小区也有“新活力”。分类推进城中村、老旧小区、危旧房改造，实施60余个城中村改造，安全隐患突出和配套不完善是重点改造项目，群众支持度也成为重要考量，鼓励居民主动参与改造。
在此UP君要提一嘴，除了电梯加装，还应该重点增加停车位，毕竟作为全国第一汽车“超大城市”，2025年成都市机动车保有量突破817万辆、年增长51.46万辆，老旧小区的停车位短缺问题非常严重，甚至占据周边道路，建议能利用闲置用地或者改造附近广场、绿地，增加车位，同时加装充电桩。
•好城区：完善“15分钟公共服务圈”，补齐“一老一小”短板。同步规划建设托育、教育、养老、医疗、商业等配套，确保住宅与配套“同步规划、同步建设、同步交付”，从源头避免“重建设、轻配套”，让市民步行15分钟就能满足基本生活需求。
这个体系跟我们上周报道的城市更新条例政策思路一脉相承，说到底好的生活不单单是一所房子能提供的。从“城市发展”到“民生福祉”，公园城市理念已经深度融入成都的每个角落，让住房融入自然、让社区贴近生态、让市民享受绿色，既实现了“人、城、房、园”的有机融合，也让成都的“宜居”标签更鲜明。
▍天府艺术公园片区已经成为成都的一张名片
回到我们开篇说的人口，2025年成都常住人口达到了2153.5万人，新增6.1万人，增量较前十年高峰期显著放缓，但依然显示出成都作为超大城市的强劲人口吸引力。如何让这超2000万人都能“住有所居、住有宜居”，确实是一个系统性的大工程，任重而道远。
总的来看，从存量盘活到品质提升，从“粗放管理”向“精准治理”，未来五年成都住房市场将更多元、更规范，不同群体都能从中找到“利好点”。
1、新市民、青年人：租赁市场更规范，保障性租赁住房供给增加，“一张床、一间房”的需求能得到满足，租房更安心、更实惠；人才公寓和补贴政策，也能减轻安居压力，让“扎根成都”更轻松。
2、刚需、改善群体：市场化住房供给更精准，刚需有小户型可选，改善有高品质“好房子”可挑，二手房交易流程更便捷，“带抵押过户”减少交易成本，住房消费更顺畅。
3、低收入家庭：公租房“应保尽保”，租赁补贴扩面提标，保障权益与教育、医疗等公共服务衔接，基本居住需求得到坚实保障，生活更有底气。
4、房企、中介、租赁企业：市场规则更清晰，“高周转、高杠杆、高负债”的旧模式被打破，倒逼企业从“土地与金融”向“产品与服务”转型，高品质、专业化才有未来。
这两份文件确实考虑得很细，也有可操作性，目前均在征求意见期间，大家有啥想法尽快去提，后续可能结合市民反馈进一步优化，期待每一个人的“安居梦”，都将在政策的护航下，逐步变为现实。也欢迎进群畅聊或者留言区发表你的看法～
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编辑：1366 Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet
图文来源：成都向上/网络
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