股东用土地出资但没过户,土地升值收益归谁?出资额怎么定?|公司法|出资额|土地使用权|过户

股东用土地出资但没过户,土地升值收益归谁?出资额怎么定?

作者：唐青林赵佳星(北京云亭律师事务所*)

股东用土地使用权出资，没办过户，后来土地升值了，出资额怎么算？针对这一实务问题，核心裁判规则如下：第一，股东以土地使用权出资，仅交付使用未办理过户的，属于出资瑕疵，未完成出资义务，公司有权要求其履行出资义务。第二，若股东能够办理过户手续，应将土地使用权完整过户至公司名下，土地后续的升值部分归公司所有，出资义务仍以出资时约定的作价为准，股东不得主张分割升值收益。第三，若股东客观上无法办理土地过户，应按照出资时的评估价值以货币补足出资，而非土地升值后的市场价格。

一、土地出资未过户，属于典型的出资瑕疵

（一）土地出资需满足“交付+过户”双重标准

根据2024年新《公司法》及相关司法解释的规定，股东以非货币财产出资的，不仅要将财产实际交付给公司使用，还要依法办理财产权的转移手续。对于土地使用权这类需要办理权属登记的财产来说，这两个条件缺一不可。

如果股东只是把土地交给公司用了，但是没有办理过户登记，那么从法律上来说，这块土地的所有权还是股东个人的，公司并没有真正取得这个财产的所有权，股东随时可以将土地抵押、转让，甚至被法院查封，公司的权益根本无法得到保障，这种情况就属于典型的出资瑕疵。

（二）未过户的补正规则，法院给予合理履行期限

如果股东已经交付了土地，只是没办过户，起诉到法院之后，法院不会直接认定股东出资不到位，而是会先责令股东在合理的期限内办理过户手续。如果股东在这个期限内完成了过户，那么就可以认定他已经履行了出资义务，而且股东可以从实际交付土地的时候，就开始享有对应的股东权利。

但如果股东在合理期限内还是没办法完成过户，或者故意拖延不办，那么法院就会认定股东没有履行出资义务，股东需要承担相应的补足责任。

二、升值后的出资额，以出资时的标准认定

（一）能够过户的，完整交付土地，升值归公司

很多股东在土地升值之后，就会产生反悔的心理，觉得当初把土地作价那么低，现在涨了这么多，过户给公司自己亏了，于是就拖着不办过户，甚至要求公司补偿自己升值的部分，或者提出只补当初的货币出资，把土地自己留着。

但实际上，股东在出资的时候，就已经同意将这块土地的所有权转让给公司，以此来换取公司的股权。也就是说，从出资约定生效的时候起，这块土地就应该是公司的资产了，后续的升值，是公司资产的增值，自然应该归公司所有，股东没有权利要求分割这部分升值收益。

只要股东能够办理过户手续，就必须把完整的土地使用权过户给公司，不管这块土地之后涨了多少，都不能改变这个义务，出资额还是按照当初约定的作价来认定，股东不能以升值为由拒绝履行过户义务。

（二）无法过户的，按出资时的评估价补足货币

如果股东客观上没办法办理土地的过户手续，比如土地是划拨用地无法变更、土地存在抵押无法解押，或者因为政策原因无法过户，那么股东就没办法用土地来履行出资义务了，这个时候，股东需要用货币来补足出资。

而补足的标准，是出资时的评估价格，不是现在土地的市场价。因为股东的出资义务，从一开始就是按照出资时的评估价来确定的，不能因为土地升值了，就要求股东多补，也不能因为土地贬值了，就允许股东少补，这个标准是固定的，以出资时的评估结果为准。

结合20余年公司法领域的办案实践，唐青林律师认为，很多股东在以土地、房产这类非货币财产出资时，都存在重交付、轻过户的误区，以为把东西交给公司用了就算完事了，甚至在财产升值后，以各种理由拖延过户，试图侵占公司的资产增值收益，这种做法在法律上是完全站不住脚的。只要出资约定是合法有效的，股东就必须按照约定履行过户义务，不能因为市场的变化就反悔。

三、新公司法下的实务操作要点

（一）及时办理过户，避免后续争议

股东在以土地使用权出资的时候，一定要在约定的期限内及时办理过户手续，不要拖延。很多时候，就是因为拖延的时间太长，土地价格涨了，股东才会反悔，产生纠纷。如果及时办理了过户，就不会有这些后续的问题。

（二）签订明确的出资协议，约定违约责任

在出资的时候，最好签订明确的出资协议，约定好过户的时间，以及如果股东拖延过户的违约责任，比如违约金的计算方式，这样如果之后股东反悔，公司也可以依据协议要求股东承担责任，保障自己的权益。

（三）董事要履行核查义务，及时催办

根据新《公司法》的规定，董事会有义务核查股东的出资情况，如果发现股东以土地出资但是没办过户，董事会要及时催办，督促股东尽快完成过户，避免因为拖延导致公司的权益受损，如果董事怠于履行这个义务，还可能要承担相应的赔偿责任。

在下列典型案例中，某实业公司2018年登记设立，股东李某以一宗国有工业用地的使用权作价1200万元作为出资，该价格为当时第三方评估机构出具的评估价格，公司章程中约定，李某应在2020年12月31日之前，办理完该土地的过户手续。

公司成立后，李某很快就把土地交付给了公司，公司一直在这块土地上建设厂房、开展生产经营，但是李某一直以各种理由拖延，没有办理土地的过户登记。2024年，该区域的土地价格因为区域规划调整大幅上涨，案涉土地的市场价格已经涨到了2800万元。

此时公司再次要求李某办理过户手续，李某却提出，土地现在升值了，自己如果把土地过户给公司，相当于亏了1600万，要么自己只按当初的1200万补货币出资，土地自己留着，要么公司要给自己补偿升值的部分，否则就不配合过户。

双方协商无果后，公司向法院提起诉讼，要求李某履行过户义务。法院审理认为，李某以土地使用权出资，应当依法将该土地的使用权转移给公司，这是他的法定出资义务。案涉土地的升值，是公司资产的自然增值，在李某完成出资后，该财产属于公司所有，升值收益自然归公司。最终法院判决李某在判决生效后30日内，将案涉土地使用权过户至公司名下。

如果您在非货币出资、股东出资瑕疵处理、公司资产权益保护等方面遇到疑难问题，可联系专业律师进行咨询，结合具体的案件情况制定针对性的解决方案，以更好地维护公司及自身的合法权益。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

原创声明

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主编唐青林律师简介

唐青林律师，现为北京云亭律师事务所创始合伙人、北京市律师协会公司法专业委员会副主任。中国人民大学法学院民商法法学硕士。1999年考取律师资格，先后在农业部和律师事务所工作，至今从事法律服务长达26 年。在公司法服务领域，唐青林律师“身经百战”，为近百个疑难复杂诉讼案例和非诉讼项目提供过各种形式的法律服务，积累了大量诉讼经验和胜诉案例，是国内公司法领域活跃的知名律师。

社会兼职：

担任最高人民法院诉讼咨询监督员（2018-2023）（2023-2028）

北京市律师协会公司法专业委员会副主任

北京大学国际知识产权研究中心研究员

中国知识产权研究会知识产权与科技金融专业委员会副主任

北京外国语大学法学院研究生校外导师

出版著作：

唐青林律师多年来深耕公司法领域，出版多部公司法领域的实务著作：

[1]唐青林律师出版著作：《公司章程陷阱及72个核心条款设计指引——基于200个公司章程及股东争议真实案例深度解析》（主编，2019年8月出版），中国法制出版社；

[2]唐青林律师出版著作：《公司法裁判规则解读》（主编，2018年1月出版），中国法制出版社；

[3]唐青林律师出版著作：《公司法25个案由裁判综述及办案指南》（主编，2018年7月出版），中国法制出版社；

[4]唐青林律师出版著作：《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》（主编，2017年8月出版），中国法制出版社；