一个让很多人意外的消息，刷屏了南通楼市圈。
今年一季度，南通以114亿元住宅用地出让金，跻身全国第三，仅次于广州和上海，把北京、杭州、成都都甩在了身后。
这个数字放在三年前，可能没什么稀奇。但放在2026年当下，放在全国房地产市场整体收缩、多数城市土地市场低迷的背景下，"南通凭什么"的问题，值得认真回答。
答案，就藏在另一个数字里：
30宗挂牌地块，29宗底价成交，1宗终止出让，溢价率：0%。
一、114亿的"全国第三"，是怎么来的？
先说这个数字本身。
根据中指研究院数据，今年一季度，全国主要城市住宅用地出让金排名如下：
排名
城市
一季度出让金
1
广州
约210亿元
2
约180亿元
3
南通
约114亿元
4
约100亿元
5
杭州
约95亿元
南通排第三，绝非偶然。
背后有几个关键因素：
一是供地节奏主动加快。2026年一季度，南通大市共挂牌涉宅地块30宗，是去年同期的1.5倍，总面积约118万㎡。
二是地块体量较大。本季最大成交地块位于如皋，单宗成交金额超过15亿元；市区内崇川区3月单次出让3宗，总额即达16.6亿元。
三是价格基数相对高。一季度平均楼面价约5,691元/㎡，结合体量，自然推高了总金额。
所以114亿，确实是真实数字——但问题在于，这114亿，是怎么成交的。
二、29宗底价，意味着什么？
"底价成交"，通俗来说，就是政府挂牌一个价，开发商一分钱没加，直接按最低价拿走。
没有竞价，意味着没有竞争，意味着没有开发商真正"抢"这块地。
进一步说，底价成交率100%（29/30）代表：
1.民企几乎全部缺席：有钱、有意愿竞价拿地的民营开发商，在南通土地市场几乎不见踪影。万科、碧桂园、龙湖这类曾经争相在南通布局的全国性房企，如今已沉默。
2.国资在托底：成交方几乎清一色是南通轨道置业、南通欣达、南通城建集团等本土国有企业。他们拿地，一定程度上是为维护地方土地市场不崩，而非纯粹的商业行为。
3.市场信心未真正修复：底价成交≠房价稳定。开发商对未来销售没有足够信心，才不愿意多付一分"溢价"。
用一句话概括：南通土地市场的繁荣，是"政策输血"的繁荣，不是"市场自信"的繁荣。
三、734万㎡"已拿地、未开工"，是定时炸弹吗？
这是更值得关注的数字。
根据新知南通研究院的统计，截至一季度末，南通大市已出让但尚未入市（未开工或未取证）的地块共72宗，合计建筑面积约734万㎡。
按照目前南通市区每季度约1,400套左右的新房成交节奏，这些土地上未来的住宅项目若全部推向市场，足够消化数年以上。
现在这些土地"趴在那里"，理论上有两种走向：
走向一（偏乐观）：开发商慢慢去化存量，放缓新增供给，市场逐步出清。
走向二（偏悲观）：政策要求加快开工，或债务压力迫使房企低价快速入市，进一步压低价格。
哪种走向发生，取决于接下来几个月的销售数据和政策节奏。
四、区域分化：为什么郊县反超市区？
有意思的是，这114亿里，市区（崇川+开发区+苏锡通）贡献的金额，并不是最高的。
如皋、启东、海门三地合计贡献约73亿，超过了全部出让金的60%。
这背后反映的是南通土地供给的一个结构性变化：
·主城区地块稀缺，可出让的优质地块越来越少，单宗金额虽高，数量有限；
·郊县区域出于发展需要，主动加快供地，以量补价，推高了郊县的总量贡献；
·郊县房价普遍更低，对开发商来说即便底价拿地，去化压力也相对更小。
这种趋势短期内还会延续。但对购房者来说，郊县大量新增供地，意味着未来郊县区域的新房竞争会更加激烈，价格优势可能进一步加大，购房时机值得关注。
五、对买房人，这意味着什么？
两点结论，直接说：
第一，不要把"全国第三"当成楼市回暖的信号。土地市场的活跃是政策驱动，不是需求驱动。真正的回暖，需要看库存去化、二手房挂牌量下降、溢价成交的出现——这三个信号，南通目前都还没看到。
第二，郊县板块的购房者可以关注低楼面价地块周边。楼面价5,000元以下的地块，未来销售均价很可能在10,000-12,000元区间，对改善型需求而言，可能是性价比的窗口。
结尾
南通土地收入全国第三，这个排名不假。
但读懂它背后的逻辑，才算真正看懂南通楼市的当下处境：
政府在努力稳住土地市场，国资在用实际行动托底，开发商在等待更好的时机入场，而购房者，正在用脚投票，等一个他们觉得真正值得出手的价格。
这场博弈，2026年还没结束。
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