对于福州楼市，传统意义上的主城区是指鼓楼，台江，仓山，晋安，马尾，2017年虽然长乐并入主城区，但是传统意义上，购房者还是优先考虑五区；
这几年新房进入了下行周期，中心城区到外围板块，都有不同程度的波动，作为刚需外溢的板块降幅比较明显。
连续几天，看到很多中介都在推一套二手次新房，我们从多个维度来剖析这套房源，希望能给购房者提供一定的参考价值。
PART 1
图片为当时宣传海报
马尾的快安板块，大多数是刚需外溢群体，板块临近台江金融街和东区，由于东江滨大道路况较好，理论上说这个板块能符合刚需外溢。
板块的峰值出现在2017年，那个时候马尾名城的几个楼盘要卖到3万左右的单价，随后几年，楼市有一定的回调，这里的预期也逐步减弱；
在2019年的时候，楼市尚有余温，世茂首次进军马尾，在快安板块东面拿下一幅约31.82亩地块（马宗地2019-02）；
楼面价约7130元每平米，容积率为3.2，一共4栋楼，其中一栋是安置房。
该地块由世茂和远洋联合开发，在同年7月30日开盘，当时均价为17282元每平米，首次开盘主要户型为78和89平米的三房，后者多一个卫生间。
如今看当时的宣传海报，似乎有点搞笑，在快安东面的地段居然也能称之为红盘，用地段说话。
那个时间点，刚需可选择的板块不多，比如城南，三江口，闽侯高新区等，快安也是可选板块之一，偏向于自驾群体。
同时，那也是中介刚开始卖新房不久，有较高的积极性，很多中介都在带看这个楼盘，在那个时候卖得中规中矩吧，也逐渐完全了去化。
在前期的时候这个楼盘保持在1.7万左右，到了尾盘有一定程度的优惠，但整体来说力度不算特别大。
PART 2
区位示意图
那个时候1.7万左右的价格，对比周边楼盘二手房，是在可接受范围内：
东江湾离银河湾大概300多米的直线距离，当时银河湾一期已经交付的房源中，二手房成交区间在1.8-2.1万之间；
不过银河湾一期是属于一线看江的产品，户型也算有点浪费，刚需地段三房两卫的户型面积在117-122平米，也有超过130的户型也只做三房两卫。
世茂远洋东江湾的三房两卫户型在89平米左右，从单价到总价上看都更适合那个时代的刚需外溢群体。
不过，东江湾有比较明显的不利因素，比如周边城市界面相对会弱一点，临近主干道有较大的抗性，同时该楼盘里有一栋安置房。
但整体上说，同样是三房两卫户型，相较于马尾快安板块名城地产在售的次新房，在价格上有一定的优势。
在2019年的时候，有提及2号线东延段，当时中介宣传说离地铁很近，实际上该楼盘离在建的下德站步行距离约900米，勉强算是地铁房吧。
那个时候买入东江湾的购房群体，在售楼部看了区位图后，对于未来的预期应该是比较理想的，只是他们没有在售楼部周边了解城市界面吧。
这里再提醒一下，现在购房者买房的时候，大多数中介会车接送送，记住，中介接过来就好，然后自己要学会在楼盘周边多做了解；
因为开发商的宣传没有写入合同，有的属于要约邀请，在商业上说这是合理的，很难追究违约，自己要查一下什么配套会落实。
PART 3
图片来源于中介
前几天，留意到中介在推一套房东割肉的二手房，87平米报价是50万，根据中介透露的消息，49万也能成交。
看到这套房源，第一眼的感觉是时间过得真快啊，因为交付时间是2021年10月，很多业主在装修后入住的时间点是2023年左右；
记得当时有个从事装修的朋友在2023年初帮忙房东处理收尾工作，也一起去看了这个社区。
整体来说，社区还算不错，人车分流，绿植分布也比较到位，就是容积率高一点。
我们通过中介了解到这套房源位于5楼，理论上说不算特别低的楼层，大部分群体还是可以接受的。
正常来说，现在这种市场，二手房的成交价会低于挂牌价，那么就算按中介给的49万计算，单价大约是5千6。
虽然是低楼层房源，按照当时的销售情况，如果在峰值期间买入的话，凭经验判断应该在1.6万左右的单价，或者更高；
房东可能还没享受到这套房子，就要以三折多的价格出售了。
既然房东都这样割肉了，我们也要来看看房子的优点：
这个地段虽然不是非常好，但是对于居住在东区或者金融街板块的自驾群体来说，每天上班的通勤时间是可以接受的。
快安板块，不是桂湖，葛岭之类的鬼城，周边有基本的生活配套，能满足日常所需。
可以这里理解，如果你50万买入这套房子，坐电梯的时候，邻居问你买了多少钱，你说50万，邻居可能在风中凌乱：
因为他还了这么多年的房贷，现在银行里的贷款，都不止这个数了！
一句话，50万的总价，买到了主城区的三房两卫，还要啥自行车啊。
这里说个冷知识，位于南通板块，和东江湾同期在售的春江天玺，当时均价为15530元每平米，而这个楼盘，还未看到如此低价的房源。
结语
开春之后的小阳春还在继续，既出现在一线城市，在二线城市也能感受到，目前看到的情况是以价换量。
对于纯自住的刚需来说，既可以留意一下市场上低价的新房（这需要综合对比），也可以留意一下这么类型的二手房：
地段好的老旧小区，以楼梯房为主，市中心的三房总价在八九十万的比比皆是，这种房源社区居住体验感差了点，但是地段很好；
这种地段的房子，即使不是学区房，但师资和学习氛围都很好，关键是配套齐全，上班可以依赖电动车。
还有一种就是地段差一点的次新房社区，但要综合考量一下通勤成本，对于新福州人来说，要懂得入乡随俗；
在大城市的上班族，一般能忍受一个小时的通勤时间，在福州就不一样了，因为主城区很小，最好控制在半小时以内，不要超过45分钟这个上限。
整体来说，现在市场上有性价比的房源，对于刚需还是比较友好的，你们可以从租售比衡量，当买一套房子的月供小于租金时，就值得考虑。
我们还是相信楼市会回到正轨的，现在看到很多传统媒体在报道关于楼市回暖的消息，这也是一种信号，刚需群体可以根据自身需求，多了解一下意向房源。
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