出品｜中访网
审核｜李晓燕
当房地产行业告别高速增长的黄金时代，进入深度调整与品质竞争的新阶段，如何在变局中站稳脚跟？大悦城用2025年的财报答卷，给出了清晰答案：以产品力为根、商业力为翼、服务力为基，三者协同发力，不仅在行业寒冬中实现盈利与规模双突破，更勾勒出头部房企穿越周期的清晰路径。4月24日，大悦城（SZ000031）发布的2025年度财报，每一组数据都藏着这家企业的发展巧思，每一项成果都印证着“深耕品质、稳健经营”的底层逻辑。
从“造房子”到“造生活”，让好产品说话
在住宅市场同质化严重、消费者愈发理性的当下，大悦城跳出“拼价格、拼规模”的内卷赛道，锚定“中粮好房子”产品体系，以“主动健康·场景生活”为核心，完成了从“造房子”到“造生活”的战略升级。
这不是简单的产品改良，而是对人居需求的深度重构。大悦城搭建起“五大技术策略+全场景营造”的硬核体系：源法自然、五维健康、智慧适衡、绿色减碳、安全质久五大底层技术，从空间设计、建材选择到智能配置、社区生态，全方位筑牢品质底线；户内无界起居、艺境餐厨、成长书房等九大场景，以及社区健康活力、全龄关怀等多元空间，让科技与设计真正落地为可触摸的生活体验。2025年，“中粮好房子场景实验室”落地，成为行业首个健康场景化实践平台，凭借前沿理念与落地成果，一举拿下国家精瑞科学技术奖三等奖、iGreen领航奖“年度健康建筑标杆项目”两大重磅荣誉，用专业实力赢得行业认可。
产品力的升级，直接转化为市场与客户的双重认可。2025年，大悦城住宅产品力在克而瑞榜单中跃升至第29位，实现跨越式突破；客户满意度五大核心指标全面上扬，房屋设计、房屋质量满意度跻身行业TOP10均值水平，品质口碑深入人心。市场端，上海北外滩壹号、深圳悦章·凤凰里、西安奥体壹号等项目凭借硬核产品力，成为区域市场的“当红炸子鸡”；西安悦著·央宸更是凭借极致产品力，入选克而瑞“中国好房子作品TOP20”，成为全国品质人居的标杆范本。
业绩层面，产品力更是成为盈利的核心驱动力。2025年，大悦城销售型业务实现全口径签约160亿元、签约面积95万平方米，在行业需求疲软的背景下稳住基本盘；更亮眼的是，综合毛利率飙升至31.80%，较上年同期提升10.04个百分点，毛利率增幅稳居行业前列。这背后，是大悦城聚焦核心城市、优化产品结构的精准布局，更是“好房子”战略提升产品溢价、增强盈利能力的直接体现——好产品，永远是穿越周期的最强底气。
逆势高增15.5%，成穿越周期的“压舱石”
如果说产品力是大悦城的“进攻矛”，那么商业板块就是其穿越周期的“压舱石”。在消费复苏与存量竞争并存的2025年，大悦城商业以“年轻、时尚、潮流、品位”为核心，靠精细化运营与场景创新，交出了全线飘红的成绩单。
截至2025年末，大悦城商业已在全国布局44个项目，其中在营项目37个（含24个大悦城购物中心），一张覆盖一线、新一线及重点二线城市的商业网络已然成型。报告期内，购物中心销售额达463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿人次，同比提升22.7%；平均出租率稳定在94%的高位，核心指标全面领跑行业。
新开业项目更是成为商业增长的“新引擎”。2025年，南昌大悦城、深圳大悦城两大旗舰项目相继落地，为商业版图再添活力。南昌大悦城总投资超30亿元，商业体量约13万平方米，引入超220家品牌，区域首店占比超60%，开业出租率达96%，迅速成为区域消费新地标；深圳大悦城作为大悦城首进深圳的旗舰项目，总建筑面积73万平方米，商业部分25万平方米，汇聚近400家品牌，首店与定制店占比超50%，开业当日出租率即达100%，超百家品牌业绩刷新全国及深圳纪录，尽显大悦城强大的品牌号召力与运营实力。
除了规模扩张，精细化运营与年轻力创新更是激活商业活力的关键。2025年，大悦城全年落地近2000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额达6.4亿元；“大悦嗨新节”“大悦疯抢节”两大核心IP活动分别斩获4.5亿元、6.9亿元销售额，同比增长8.2%和31%，精准拉动消费客流转化。会员体系建设同样成效显著，会员总量近2478万人，会员销售额突破100亿元，私域流量的价值持续释放。
资本运作层面，华夏大悦城商业REIT的成都大悦城项目表现亮眼，期末出租率达98.10%，上市至今累计分红5次，年化分派率5.48%，成功打通商业地产“投、融、建、管、退”全链条，为商业板块的持续扩张筑牢资本根基。与此同时，写字楼与产业地产业务同步稳健，写字楼平均出租率90.3%、产业地产91%，为公司提供持续稳定的现金流，进一步增强抗风险能力。
扩容提质，让“产品+服务”双轮驱动
作为“美好生活服务商”，大悦城并未止步于产品与商业运营，而是将服务触角延伸至全场景，以物业服务的扩容提质，构建“产品+服务”的双轮驱动模式。
2025年，大悦城物业服务版图持续扩大，已进驻全国40余个城市，在管项目161个。其中，合同管理面积约3200万平方米，同比增长6.1%；实际在管面积近2863万平方米，同比增长12.5%，规模化效应逐步显现。服务业态也从传统住宅，拓展至商业综合体、写字楼、产业园区等多元领域，形成“住宅+商业+产业”全业态服务能力，有效对冲单一业态风险，让业务发展更稳更韧。
服务品质的升级，更是让客户粘性持续提升。大悦城将“中粮好房子”的健康、智慧、绿色理念，融入物业服务的每一个环节：搭建智慧物业平台，实现线上报修、缴费、社区互动全场景便捷服务；聚焦业主健康需求，打造社区健康驿站、全龄活动空间；举办邻里节、亲子活动等社群活动，构建和谐温暖的社区氛围。优质的服务不仅提升了业主的居住体验，更助力物业资产保值增值，让大悦城的品牌价值在细节中持续沉淀。
夯实根基，行稳致远的底层底气
穿越周期的背后，是大悦城始终坚持的稳健经营策略。面对复杂的行业环境，公司严控财务风险，优化融资结构，2025年成功发行私募债、永续中票合计51亿元，综合融资成本降至3.54%，较同期下降52个基点，处于行业较低水平。中诚信国际、中证鹏元均维持公司AAA主体信用评级，资本市场的高度认可，成为大悦城稳健发展的重要支撑。
资源聚焦战略同样成效显著。大悦城重点布局新一线及重点二线城市，2025年获取三亚、成都、青岛等核心板块的2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，土地款总额38.45亿元。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈，可售货值约969亿元，优质的土地储备为后续发展储备了充足动能。
从产品力的深耕突围，到商业板块的稳健领跑，再到物业服务的全面升级，大悦城2025年的答卷，是对“高质量发展”最生动的诠释。站在行业转型的关键节点，大悦城并未盲目求快，而是以稳为基、以质取胜。未来，随着“好房子”战略持续深化、商业板块加速升级、物业服务品质不断提升，这家头部房企必将继续以核心竞争力为帆，以稳健经营为舵，在行业的浪潮中行稳致远，书写更多高质量发展的精彩篇章。
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