观点网 南京博恩花园的物业公司选聘工作，宛如一部高潮不断的连续剧。
物聊社了解到，博恩花园位于南京市江宁区，小区占地面积约64.17万平方米，总建筑物面积104.17万平方米（地上地下），总户数7198户（含商铺47户），电梯数130部（商用电梯1部）。
此外，还有约7700个停车位，其中露天地面停车位约2500个，地下停车位约4825个（含人防及机械车位），独立封闭车库约560个（产权车位）。
这样的大体量住宅小区，被业内称为不可多得的物业项目，一般很少有流通到市场上的机会。那么，博恩花园又为什么屡次因小区物业服务引起关注？
实际上，博恩花园在物业服务行业出名不是近一两年的事，“一战成名”的是向第一家物业公司追讨771万元公共收益的举动。
2022年起，博恩花园业委会向万园物业多次追讨公共收益均无果。直到2025年11月，法院终审一审判决万园物业需向博恩花园全体业主返还公共收益771万元，万园物业才将包括公共收益、公共收益利息、诉讼费、保全费、审计费等在内的855万元全部打入小区对公账户。
如今，相似剧情再度上演，保利物业也要经历万园物业曾经经历过的一切。
历史重演
2022年8月，宣布与万园物业解约后，南京博恩花园开展物业公司选聘工作，当时共有27家物业公司报名，通过业委会和物业选聘工作小组预审的共有19家。
经过“多进五”“五进二”等重重筛选，2023年5月，保利物业最终获聘为博恩花园物业服务公司，与该小区正式签订物业服务合同。在接下来三年的续聘工作中，保利物业也都保住了“博恩花园物业公司”这个饭碗。
不过，事情在2025年9月有了转变。
在“博恩花园业主委员会”公众号发布一则通告显示，博恩花园与保利物业的物业服务合同将于2026年5月到期，因此，业委会正推进物业续聘及合同条款优化的相关工作。
然而，在合同条件优化讨论中，业委会未能就所有修改内容与保利物业达成一致，双方意见存在较大分歧。于是，业委会将续聘的表决权交给物业大会。
今年1月，业委会公布了小区2025年定期业主大会会议的表决结果，其中包括保利物业续聘小区物业公司的议题投票结果及表决结果。
小区公告显示，同意续聘的业主共有2413户，占参与表决户数的44.67%；反对续聘的业主共有2233户，占参与表决户数的41.34%；弃权的共有630户，占比11.66%。
对此，业委会作出表决结果：未形成与保利物业续聘并按原续签合同的有效决议。
以及在2月，业委会正式向保利物业发出续聘事宜未获通过的告知函，要求保利物业在2026年5月31日之前依照合同提供相应服务，并邀请保利物业以新选聘申请人的身份，参与新一轮物业选聘工作中。
紧接着一个月后，博恩花园业委会就开展了新一轮物业选聘工作，对于新物业公司的进场资格与服务流程，业委会都作出了详细要求与介绍。
竞聘资格要求包括具有独立法人资格，企业注册实缴资金1000万元以上，并依法披露年报；具有别墅、高层住宅类物业服务管理经验，在南京市具有2个及以上住宅物业管理项目；近1年无住宅类行政处罚记录等等
同时，业委会规定，物业公司的服务标准不低于《南京市住宅物业服务标准》（推荐试行稿）五级标准提供物业服务。
物业费层面，多层公寓不高于1.2元/平方米·月；小高层及高层公寓不高于1.3元/平方米·月；复式公寓（叠加别墅）不高于1元/平方米·月；联排公寓（别墅）不高于1.5元/平方米·月；低层独立住宅（独栋别墅）不高于2元/平方米·月；商业用房不高于2元/平方米·月。
资格审核通过的竞聘企业，需要在规定时间内缴纳20万元的竞聘保证金，以及以1000元/套的价格购买选聘文件。
上述条件，已基本筛选掉资历相对年轻、条件相对薄弱的小微物企，能够有效报名参与竞聘的，可以称为“神仙打架”了。
据业委会3月公示的的第一批名单，共有17家物业公司有效报名，其中包括碧桂园服务、中海物业、永升服务、雅生活服务、招商局物业、融创服务等多家头部物企。
尘埃未定
值得注意的是，原物业公司保利物业没有参与新一轮选聘。
但在竞聘名单公示后第二天，保利物业向博恩花园业委会发出了一份工作联系单。保利物业提到，公司对“续聘未获通过”的表决结果的合法性与真实性不认可，且根据相关规则，保利物业已通过续签。
同时，保利物业表示，自2023年5月起进场至今，已为小区公共区域工程改造相关事宜进行了垫资，要求业委会通过公共收益部分返还。
对于续聘一事，业委会的态度十分坚决，表示保利物业无权对业主大会的决议提出异议，表决结果经过公示并已在街道、社区监督下公告生效。
业委会还提到，保利物业已在过往函件中“明确确认将参与新一轮物业服务企业选聘”，此举可以证明保利物业已明确知晓续聘未能通过决议。
对于垫资返还诉求，业委会认为保利物业擅自扣留公共收益，已构成严重违约，主张保利物业先清算并返还公共收益，业委会再另行返还垫资款。
就目前的形势来看，双方各执一词，或将给博恩花园新物业公司进场埋下隐患：旧物业拒绝退场，新物业无法进场，小区治理恐怕会短期陷入混乱。
旧事虽未完全解决，但新物业公司的选聘工作也已如火如荼地展开。4月25日，博恩花园业委会公布小区物业选聘“多进五”结果。
业委会表示，在早前的17家有效报名物业公司中，共有10家按时缴纳竞聘保证金。选聘工作小组对这10家物业公司进行了综评，最后投出5家物业公司进入下轮竞聘，分别是碧桂园服务、德信盛全物业、银城物业、金百丰物业、弘阳物业。
入选名单后面，附上了10家物业公司的投资与人员配置情况。
据统计，有4家物业公司的投资金额超过300万，最高额为雅生活服务的385.18万，其余几家公司的投资金额为0到218万不等；10家公司均配置不少于170人的物业团队，最高达188人。
另外，从投资款打入监管账户的占比来看，有7家公司承诺至少打入50%投资款，德信盛全物业承诺将300万元转入监管账户，雅生活服务则承诺将80万元打入监管账户。
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