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已经连续四年蝉联行业“利润王”的华润置地，近日再度抛出重大资产转让“炸弹”。已经运营十多年的成都万象城，4月底被华润置地摆上货架。

去年11月，华润置地就挂牌转让了西咸万象城、贵阳万象汇两大核心城市的商业项目，成都万象城已经是华润置地半年内挂牌转让的第三个“万象系”商业体。

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根据上海产权交易所的信息，超智资源有限公司公开挂牌转让华润置地（成都）发展有限公司100%股权。这个超智资源有限公司，是华润置地位于香港的全资子公司。华润置地（成都）发展有限公司，正是成都万象城综合体的开发与运营主体，成立于2005年底。

成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的第四座万象城，一期早在2012年就已经开业，2020年12月，二期投入使用。

项目总建筑面积约72万平米，由四座购物中心、一座酒店、两栋写字楼及一个中心广场组成，引入的品牌商家超过620家。

2024年，成都万象城的商场总客流达4600万人次；2025年的客流量突破5000万人次，说明客流量还在持续增长。

成都万象城的财务数据还是挺亮眼的：2024年的营业收入高达9.57亿元，净利润2.46亿元，销售净利率25.72%；2026年1-2月营业收入1.66亿元，净利润0.59亿元，销售净利率35.73%，比2024年显著提升了10个百分点。

2026年初的盈利效率提升，一方面与春节旺季带来的营收高峰有密切关系，另一方面也说明项目的成本结构在持续优化，固定成本的占比下降。

也不是没有隐忧。

2024年成都万象城的资产规模为40.7亿元，负债33.46亿元，所有者权益7.24亿元，资产负债率82.21%；

2026年1-2月，资产总额达55.69亿元，同比增长36.8%，负债则快速上升至49.24亿元，同比增47.2%，也就是说，负债规模的增速快于资产。

同时，所有者权益下降至6.45亿元，相当于净资产缩水了11%，盈利留存未能覆盖新增负债，资产负债率上升6个百分点，至88.42%。

这组数据说明了什么？负债率从82.21%上升到88.42%，已经处于较高水平，意味着成都万象城的资金来源大部分依赖于债务融资，而非自身盈利的再投入。

巨大的债务压力下，一旦未来的租金收入出现波动或利率上行，将直接影响项目的利润表现。

市场普遍认为，成都万象城的股权转让，大概率是华润置地引入外部资本合作的一次战略调整，在实现资产价值变现的同时，华润置地可能继续保留项目的运营权。

因此，成都万象城的潜在买家大体有三个方向：一是外部买家，可能性比较大的是险资、地方国资或注重长线投资的基金财团等，这类资本大多追求稳定的租金回报，与华润的运营能力可以形成互补。

另一种可能是，参照此前西咸万象城的交易，在华润体系内完成资本运作。西咸万象城去年12月以底价约9.7亿元成交，有市场信息指向，这笔交易的买家与华润设立的私募股权基金有关。

这两个方向最终都指向，基金或机构接盘+华润置地留管的模式。

第三种可能是，通过REIT工具，将成都万象城进行资产证券化。参考案例是青岛万象城，目前是华夏华润商业REIT持有的唯一底层资产，2025年实现营业收入7.54亿元，同比增长19.74%。

不论是哪种模式，华润置地最终的目标都是：资产变现！

有消息称，此次出售成都万象城的资金，将被用于华润置地在成都拿地和建新的综合体项目。

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就在成都万象城被挂牌转让前不到一个月，3月26日，华润置地刚刚以总价24.79亿元竞得成都市青羊区蔡桥街道两宗地块，其中约74亩商业用地将打造一座万象系商业体，约78亩纯住宅用地将打造低密高端社区。

对于华润置地来说，出售成都万象城不仅仅是资产变现、“卖旧买新”的资产轮动这么简单。背后是，和所有同行一样，华润置地的传统开发业务正在遭遇前所未有的严峻挑战。

2025年，华润置地实现了股东应占净利润254.2亿元，是中海的约2倍，保利发展的24倍，也是招商蛇口的24倍。

其中，包括经营性不动产收租业务和轻资产管理在内的非开发业务，贡献了116.5亿元的核心净利润，占比达51.8%，首次超过开发业务。

这一结构性变化，意味着华润置地战略重心已经从开发销售转向“持有运营+轻资产管理”。

华润置地2025年的年报显示，开发销售型业务的毛利率已经跌至15.5%的新低，较2008年时42.9%的历史高位，已经跌去将近30%，利润空间显著压缩。

去年，华润置地实现签约销售额2336亿元，销售规模稳居行业前三。销售额与毛利率的背离，暴露了华润置地正在面临的现实困境：规模的增长已经难以为公司带来相应的利润贡献。

不只是华润置地，这是绝大多数房企正在面临的现实。这也意味着，在土地价格高企、市场持续下行的环境下，传统的“高杠杆、快周转”模式已经走进“死胡同”。

同期，被华润置地视为第二曲线的经营性不动产收租业务，实现净利润98.7亿元，毛利率高达71.8%。

在3月底的2025年业绩发布会上，华润置地董事会主席李欣明确将公司业务概括为“三条增长曲线”：第一曲线是开发销售型业务，第二曲线是经营性不动产收租业务，第三曲线是轻资产管理收费型业务。“‘十四五‘期间，公司成功实现了从第一增长曲线到第二增长曲线的跨越。”

这也意味着，成都万象城不会是华润置地出售的最后一个万象系商业体。