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（来源：商业客）

摘 要

2026年中国商办市场告别规模扩张、全面转向存量提质与价值创造的历史拐点。在新增供应高位、空置率承压、租金下行的行业底色下，市场正经历结构性修复与系统性重塑。

市场数据显示，2026年一季度，重点城市写字楼租金下行压力已显著释放，租户主导下的以价换量逐步接近尾声，市场正从单边下行转向低位震荡、结构性修复阶段。区域与项目分化持续加剧，核心城市核心板块资产表现显著优于非核心区域，资产价值呈现明显分层。

写字楼租赁需求端，金融、专业服务业保持需求韧性，同时AI、芯片、低空经济、新能源等新质生产力企业成为新增租赁主力，企业选址从“地段优先”转向“产业适配、空间灵活、绿色低碳”等高阶标准，租户生命周期管理、续租率与现金流稳定性成为资产运营核心考核指标，需求结构升级驱动空间价值重构。

运营层面，在写字楼市场面临的持续压力下，单纯“以价换量”并未有效挽回企业的收入损失。超八成样本企业2025年全年内地写字楼业务收入同比下滑，行业整体进入营收调整期。与此同时，业绩分化愈发显著，资产质量决定抗跌韧性，核心城市优质资产凭借稀缺性与精细化运营能力展现出强劲的穿越周期能力，也为后续资产证券化、大宗交易提供了稀缺优质底层标的。

随着市场逐渐探底，行业增长逻辑逐步转变，不再依赖单纯的租金上涨，而是转向资产管理能力、产业导入能力、数字化运营能力、成本管控能力等多维度综合比拼。行业正加速跳出“以价换量”的内卷，智慧楼宇、数字化资管、ESG全周期嵌入成为标配，高等级绿色认证项目租金溢价显著，老旧楼宇改造与低效资产盘活成为行业的重要增长点。

资本层面迎来里程碑式变革，随着商业不动产REITs正式开闸，写字楼、酒店、商业综合体纳入常态化申报范围，审核机制持续优化、发行流程显著提速，商办资产退出格局迎来破局重构。

自2025年底商业不动产公募REITs试点落地以来，市场响应迅速。截至2026年4月27日，沪深交易所已累计受理17单商业不动产REITs申报项目，计划募资总额超626亿元。

4月24日，包括汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT以及中信建投首农食品集团商业不动产REIT在内的4只商业不动产REITs，经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得中国证监会准予注册的批复。与此同时，更多项目正紧锣密鼓地处于审核或反馈阶段，市场将持续扩容。

随着商业不动产REITs及办公类持有型ABS、CMBS等产品加速落地，写字楼长期依赖大宗交易的单一退出格局逐步被打破，商办资产资本市场迎来历史性变革。原始权益人长期持股绑定、运营能力与市值表现深度挂钩，进一步推动行业从开发商模式向资管运营商模式彻底转型。

在需求迭代、资本开闸、绿色重塑等多重变革下，商办行业已进入“运营为王、资本赋能、产业协同”的发展新周期。

有鉴于此，5月12日，观点机构将于北京·中海金融中心举办2026观点商办暨资管大会，以“破局重构·长效共生”为主题，汇聚开发商、资管机构、产业方、金融资本与专家智库等行业高层，直面周期压力、拆解需求变迁、解锁资本新局、共议运营升级等，为行业穿越调整期、迈向高质量发展提供实战路径。

与此同时，观点指数研究院将于活动现场正式发布《表现力指数·2026商办资产运营报告》。报告依托重点城市商办资产长期监测体系与观点指数数据库，系统复盘市场供需格局、租金空置周期、租户结构迭代、企业经营、大宗交易及资产证券化等核心内容，深入探讨商办行业周期特征、价值分化逻辑与中长期发展趋势，为从业者提供更多的参考和借鉴，助力商办行业突破发展瓶颈。

会议现场还将发布“表现力指数·2026商办资产运营表现30”等系列研究成果，表彰运营优质、资本适配且具备行业示范效应的标杆项目，并将举办标杆授牌典礼。