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上周去了朋友在的绿博某个小区，不点名了。
感慨良多。
1、在绿博买房的人，不是刚需，相反，大部分都是有钱人。比如我朋友，150+的洋房，当时单价毛坯1.6买入（有邻居1万7/1万8买的，一楼带院就更贵了），将近254万，首付6成152万，能拿出150多万的，谈不上有钱，但至少不是刚需吧。
2、我问当时为什么买这里。他给了2个原因，一是老家是中牟的，中牟新区已经有一套，在绿博买去郑州回中牟都方便，二是当时绿博规划太牛逼了，市场又太火，方特绿博园是现成的，阜外/中医药在建，海昌电影小镇书院规划中，高层单价才1万多，确实不贵。
3、很多朋友会说，1万多还不贵，都跌成什么样了。其实不是，当时的绿博真不贵，管城三剑客、二七万科、高新天健湖、惠济正商万科，1.3-1.5，绿博远点，但规划牛逼，高层1.3、洋房1.6，性价比很高的。
4、居住着感觉咋样？他说一般。刚交房的时候，表面不错，细节有点糙，地面还是面包砖，该房企在老城区的一个精装交付小区很不错，也是面包砖；物业还行，维护还算干净；前几年物业和业委会有点纠缠，目前没动静了。
5、担心亏钱吗？他说，不在乎降价绝对是假的，眼睁睁看着房价腰斩，前几年高层、洋房7000-9000，这两年高层洋房几乎一个价，都在6字头，甚至慢慢滑向5字头，算上月供利息装修亏了100多万呐，能不心疼嘛。有一次他碰到邻居，之前做工程挣了不少钱，买了好几套，现在亏惨了，想卖120万，根本没人看。
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对该小区，有几点感受。
1、太安静了。
入住率并不高，亮灯率很低，1/3左右吧，甚至都高估了。
就我朋友入住的楼栋，据他讲很少见到邻居，整个单元是个位数。
我又去了车库，真是吓人，比较干净，但停车数量太少了。下午5点多来，晚上9点离开，每个楼栋都是个位数，还有很多是大片大片的空置。
还有，老人孩子很少。可能时机不对，但明显感觉不热闹，之前去规模大的小区，比如海马一期，管南的一些小区，简直了，到处都是学生/小朋友，虽说乱点，但是很热闹，很有烟火气。
2、睡城。
白绿的车流量并不少，甚至还会堵车。相信很多在白绿、中牟居住，或者周末去开封玩的朋友应该知道，车流量真不少。
但是，大部分小路的车流量很少。下午5点，郑开、物流、商都等主干道的车流量很多，等几个红绿灯才能过去，但从大路拐入小路，就没什么车了。
这说明，白绿是典型的睡城。
什么是睡城呢？北三县对北京，惠州对深圳，番禺对广州，车流人流很大，但都是两点一线，从A到B，中间不会停留。
如果是成熟的老城区，比如金水路，车流量巨大，但每一条小路的车流量也很大，停留时间也很长，在金水路的射线范围内，吃饭、娱乐、逛公园、去医院、逛商场……
3、硬配套太弱。
附近有阜外等医院，也有电影小镇只有河南，还有绿博园方特，但是这些不是基本的生活配套，没人经常去医院方特电影小镇，大家最需要的是楼下的超市、快递站、商场、公园，足够的人气，这些非常匮乏。
比如朋友，平时逛街要么东边奥莱，要么西边万象城360，但都比较远。医院的话，去一附院不多，去省妇幼中医药大学多点。小区基本配套可以，但商超、商场很匮乏。
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这个小区不是个例。
片区的坍塌其实是一个恶性循环。
1、当时的规划巨牛逼，东方奥兰多。有健康概念，城市绿肺、天然氧吧，3000亩绿博园/4万亩郑汴中央公园/贾鲁河原生水域；有文旅概念，电影小镇/只有河南/方特/海昌；有居住概念，容积率非常低，2左右，仅次于北龙湖，主打小高洋房别墅；再加上通勤概念，8号线/轻轨/科学大道/郑开大道/绿博大道/商都大道。
2、不仅如此，郑州一路向东，与主城形成了隐形的价格倒挂，北龙湖4万多，老城三四环1万3，那我这么牛逼的规划，小高层卖你1万3、洋房1万6，简直白菜价啊，注意，不是开发商这样想，是所有人都这么想。
3、看一下开盘效果。我查了一下当时的资料，开盘去化都在80%以上，不止如此，全款买入、6成首付、一人多套，这在当时也一点都不新鲜。对比一下现在冷清的市场，恍如隔世啊。
很多朋友说，片区停滞都怪投资客太多了。
完全错误！
武汉的光谷到处都是投资客，当时还需要找关系茶水费偷摸开盘，现在也跌了不少，但片区没问题啊，有产业，有配套，有地铁，有商场，有地标。
南京的江北新区也是宇宙新区，全款、8成首付是常态，6成首付抢不到，比白绿猛多了，如今房价也腰斩了，地标建筑也没建起来，但是该有生活配套还是有的，奥体，奥莱，公园，南工大医院，引进了很多优质的小学，自住很不错。
投资客太多不是主因。
投资客太多不是坏事。房地产天然带有金融属性，开发商借钱拿地，政府借贷开发，购房者仅需3成首付就能买房，每一个购房者都有炒房想法，谁不想赚钱呢。
为什么发展停滞？我觉得是落地。
操盘手没有踏踏实实的落地，导致整个片区只有光鲜亮丽的面子，没有能留住人的里子。
什么是面子？一大堆的乐园。但这些跟老百姓没有硬关联，没有人天天吃喝玩乐，普通人要的是柴米油盐姜醋茶。
什么是里子？我家附近3公里范围内，楼下有商超、驿站、药店、不倒闭的饭店，学校不要离得太远，有公园、地铁、商场、医院，这些才是支撑良性运转的硬通货。
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今天写小区，写降价，写绿博，不是批评，而是反思。
绿博到底应该怎么走，走东方奥兰多这条路错了吗？我觉得方向没错，是落地出问题了。
绿博不能再跟其他新区一样，卷产品、卷地产、卷房子，竞品太多，没意义。
如何落地，太考验操盘手的能力和格局了。
举一个例子，广州长隆。
之前带小孩玩过，非常好玩，又贵又值。
长隆本身没问题，但是长隆对番禺赋能了吗？有，但很少。
比如我在长隆玩，2-3天，可能会对附近的酒店、餐饮、交通带来溢价，但是这种溢价是少量的、短期的，毕竟这里只有一个长隆。
最重要的是，番禺的底层逻辑，其实是睡城，从天河、越秀、海珠外溢出来的刚需，他们预算不够，恰巧番禺的可选择余地非常大，4万，3万，2万，1万，都有，你想要的商场、医院、地铁也有，甚至档次还不低，番禺还有自己的万博CBD，偏远的亚运城也是居住舒适度拉满，有钱买别墅，改善买3-4万，刚需看1-2万，还能住的非常舒服，无非是开车有点远，全程死亡地铁，如果你能接受，完全没问题。
绿博可以吗？目前还不行。
未来想要发展起来，定位睡城完全没问题，睡城≠刚需，有钱人也可以啊，但不管是刚需还是有钱人，他们需要最基本的生活配套，只要能让入住的人安心生活，就完全不用担心片区的未来。
所以，如何填满足够的生活配套，如何提高片区的常住人气，则是未来发展的重中之重。
来源：郑州楼市（ID：zzlsplus）
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