裁判要旨

农村房屋及宅基地转让协议虽因违反法律强制性规定无效，但双方签约时已预见征收可能，并明确约定拆迁利益归受让方，视为对拆迁利益的自愿处分。出让方在收取价款、交付多年后，主张拆迁协议无效并索要补偿，违背诚信原则，不予支持。

实务问题

农村房子卖给外人，协议被判无效，拆迁时卖方还能要回全部补偿吗？

裁判意见

出让方将农村房屋及宅基地转让给受让方，交付使用多年并由受让方翻建，协议明确约定遇征收补偿归受让方。后政府与实际居住、改建房屋的受让方签订拆迁补偿协议。出让方诉请确认拆迁协议无效、主张安置补偿。最高法认为，政府与实际权利人签约已尽审慎审查义务；双方已预先处分拆迁利益，出让方收取对价多年后反悔，有违诚信与公平原则。涉案房屋已转化为拆迁利益，相关分配争议应通过民事诉讼另行解决。

典型意义

明确无效合同不当然否定拆迁利益约定，尊重当事人事先对征收利益的真实合意，遏制卖方因拆迁涨价恶意毁约，维护诚实信用与交易稳定。

法律评析

农村宅基地仅限本集体经济组织成员使用，对外转让房屋及宅基地的协议通常无效，但不影响当事人对未来拆迁利益的自愿约定效力。

双方签约时明确征收利益归属，属于可预见、可处分的财产权益安排，是真实意思表示，对双方具有约束力。

出让方已交付房屋、收取对价并由对方长期占有改建，事后主张全部拆迁利益，构成不诚信获利，违背公平原则与禁止反言规则。

案件索引

最高人民法院（2017）最高法行申6998号行政裁定书