未取得权属登记的房屋，经评估该权益具有相应的财产价值的，可以在司法拍卖后以物抵债。
阅读前瞻
司法拍卖中的以物抵债是执行程序里高频且法律关系极为复杂的核心问题，实务中裁判规则严格、风险点密集。无论你是申请执行人、被执行人，还是涉及抵债财产的案外人，都易陷入程序合规与权利保障的困境。本专题将系统拆解司法拍卖以物抵债的全流程法律规则、典型裁判要旨与实操避坑方法，帮你精准破解各类复杂法律问题，欢迎点赞、收藏、推荐并转发给更多有需要的企业伙伴！
裁判要旨
对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。执行法院在拍卖公告中充分披露房屋权属登记现状后，对该房屋依法采取以物抵债等执行措施，符合法律规定。
案件简介
1. 2019年2月28日，东莞中院在执行王某某申请执行某贸易公司、某配送公司、邝某某仲裁裁决纠纷一案中，以570万元起拍价对某配送公司名下A7栋地上建筑物进行第一次网络拍卖并流拍。
2. 2019年3月5日，申请执行人王某某向执行法院提交以物抵债申请书，请求以案涉房产第一次流拍价570万元，抵偿被执行人部分债务。
3. 2019年4月15日，执行法院对案涉房产以456万元起拍价进行第二次网络拍卖，最终由某供应链公司竞得。
4. 王某某对二次拍卖提出异议，东莞中院裁定撤销就案涉房产的第二次拍卖。某供应链公司、某配送公司不服，向广东高院提起复议。
5. 广东高院裁定驳回上述两公司的复议申请。某供应链公司、某配送公司不服，向最高法院提起申诉，理由之一为，案涉房产所在土地系某配送公司租赁取得，该房产未取得房屋产权证及建设工程规划许可证，依法不得抵债、转让，执行法院不得采取司法拍卖等执行措施。
6. 最高法院经审查，裁定驳回某供应链公司、某配送公司的申诉。
争议焦点
未取得权属登记的A7栋地上建筑物，能否在司法拍卖后以物抵债？
裁判要点
对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相应财产权益，经评估该权益具有财产价值的，执行法院可根据标的物现状依法予以处置。东莞中院已在拍卖公告中明确公示案涉房产的权属登记现状，对该房产采取执行处置措施并无不当。相关当事人通过执行程序取得对该房产的有关财产权益后，后续产权登记事宜由其自行负责。
最高法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条的规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。据此，对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。
本案中，东莞中院在拍卖公告中明确公告了A7栋地上建筑物的权属登记现状，在此情况下，对该房产进行拍卖等执行处置并无不当，相关当事人通过司法拍卖或以物抵债程序取得对该房产的有关财产权益后，可自行按照有关规定办理或完善相关手续。此外，某配送公司申诉反映其对东莞中院以物抵债裁定提出了执行异议，请求恢复该案的执行拍卖程序，该请求实质上已认可案涉房产可以作为执行财产予以处置。另，东莞中院于2020年1月16日作出的以物抵债裁定，系在广东高院的复议裁定生效之后作出的，某配送公司对该裁定所提异议属于对执行法院新作出的执行行为提出的异议，不属于监督案件审查范围。
案例来源
《某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案》[最高法院（2021）最高法执监89号]（人民法院案例库入库编号：2023-17-5-203-035）
实战指南
一、未取得权属登记的房屋在司法处置中的核心原则在于承认被执行人对其享有的财产权益。
根据最高人民法院的相关司法政策，即便房屋暂不具备初始登记条件，只要该权益经评估具有财产价值，执行法院即可遵循“现状处置”规则进行拍卖或以物抵债。执行法院必须在拍卖公告中充分披露权属瑕疵，买受人或承受人将按权利现状取得财产，并自行承担后续的产权登记风险与责任。对于读者而言，参与此类资产处置前，务必仔细研读拍卖公告中对权属状态的描述，准确理解“现状取得”的法律含义及其潜在限制。鉴于产权登记事宜的复杂性与不确定性，强烈建议在竞拍或接受抵债前，聘请专业律师对房屋的合规背景、补办登记的可能性及成本进行全面评估，审慎决策。
二、司法实践认可对未取得权属登记房屋进行处置的合法性，但其前提是严格遵循法定程序并确保信息透明。
最高法院在多起判例中明确，建筑物未取得建设工程规划许可等手续，并不绝对排除其财产价值，执行法院在披露详情后可进行现状处置，这与行政机关的行政处罚权并行不悖。然而，此种处置方式意味着买受人取得的是房屋的现状权益，而非完整的所有权。读者需清醒认识到，此类资产潜藏着无法办理产权登记、被行政机关认定为违法建筑并责令拆除等多重法律风险。在行动上，不应仅依赖法院的瑕疵披露，必须进行独立的尽职调查，包括向规划、建设等主管部门核实房屋的合法性与整改要求，以评估其真实价值与风险敞口。
三、以物抵债作为流拍后的变价方式，同样适用于未确权房屋，但其法律后果需要特别关注。
申请执行人接受以物抵债，即意味着其将以流拍价承受该房屋的现有权利状态及全部潜在风险，执行法院的抵债裁定仅能确认其取得相关财产权益，无法保证未来能够顺利实现物权登记。对于意图通过以物抵债实现债权的读者而言，必须综合考量债务清偿比例与未来可能面临的产权纠纷、行政处罚等成本。在作出决定前，应委托专业机构对房屋进行精确评估，并重点审查执行法院是否已履行充分的现状披露义务。若对后续权利实现的可行性存在重大疑问，应谨慎选择以物抵债，或考虑与其他潜在风险防范方案进行权衡。
1.暂不具备初始登记条件的房屋，执行法院可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明房屋承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。
案例1：某甲公司、某乙公司执行监督执行裁定书[最高法院(2024)最高法执监619号]
最高法院认为，从本案执行依据河南高院生效判决的内容看，本案属于特定不动产的交付，如因案外人查封等原因无法交付，才转变成金钱债权的执行。案涉商业门市在执行时尚未完成初始登记。根据《民事诉讼法》第二百五十八条以及《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》规定，暂不具备初始登记条件的房屋，执行法院可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明房屋承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。某甲公司作为首封债权人，执行法院可以直接强制交付商业门市，就不动产权证照转移事项向房屋登记机构发出协助执行通知书，在符合条件时完成权证的办理。某甲公司向河南偃师某某股份有限公司支付解押款项，执行法院对某甲公司的解押款项在后续执行中考虑，处理并无明显不当。
2.建筑物未取得建设工程规划许可或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，经评估具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置，且该现状处置与行政机关对无证建筑的处罚并不矛盾。
案例2：杨某强、马某等执行监督执行裁定书[最高法院（2024）最高法执监136号]
最高法院认为，建筑物未取得建设工程规划许可或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，并不意味着所有权人对其不享有相关财产权益。经评估该建筑物具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置，且该现状处置与行政机关对无证建筑的处罚并不矛盾。本案中，案涉3号门面房西面延伸段49.78平方米建筑虽未取得规划手续，巴州中院无法对其以有证建筑的性质进行拍卖，但该部分建筑物仍具有使用价值，巴州中院可以在充分披露详情后对不具备初始登记条件的建筑物进行现状处置。杨某强主张人民法院不应处置无证建筑，否则是剥夺行政机关的行政处罚权，于法无据，不予支持。
本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。
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