老人走了，家里剩下一套老房子。很多人第一反应就是赶紧去办过户，免得夜长梦多。
这个想法没错，但顺序搞反了就容易多花冤枉钱。
我有个亲戚，去年父亲走了，留下一套市区的老房子。他们兄弟三个商量好了由老大一个人继承，然后去房管局办过户。工作人员告诉他，你们得先把继承权的事情搞清楚，拿着公证书来。
他当时以为公证书就是随便去公证处盖个章的事，结果一打听，差点没晕过去。
公证这件事，提前办和事后办，差的不是一点点
老人走了之后，继承房产涉及一个东西叫继承权公证，或者叫遗产公证。意思就是，法律上要确认这套房子到底该由谁继承，继承人是谁，有没有其他人有份。
这件事去公证处办就行，一般来说费用是按房屋评估价的一定比例收取，大概是千分之二左右，各地有差异，但普遍这个标准。
听起来不多，问题在于，这个评估价跑不掉。
你要是一套房子市场价值500万，评估价假设是400万，按千分之二算就是8000块。这是公证费，另外还有评估费、工本费这些杂七杂八的，加起来很可能过万。
但这还不是最坑的地方。
最容易踩的坑在这里
很多人不知道，继承公证里头，是要把所有法定继承人都列进来的。哪怕你们兄弟姐妹私下说好了，某人放弃继承，公证处一样要求所有人到场，或者出具经过公证的放弃继承声明书。
有人在外地，有人工作忙，光是把人凑齐这件事就能拖好几个月。更麻烦的是，如果老人生前还有其他的遗嘱，或者婚姻关系比较复杂，继承人认定本身就会变得很麻烦。
这些问题，越早发现越好处理，拖到后面才发现，牵扯的事情会越来越多。
那所谓省下大几万是怎么回事
这里有个很多人不知道的政策，各地执行情况不太一样，但核心逻辑是相通的。
部分城市对于继承房产，如果直系亲属之间，有些费用项目是可以减免的。而且有一点很关键，继承过户本身的契税，跟买卖交易的契税是不一样的规则，继承一般是免契税的，但如果你先继承过来，然后再卖，卖的时候就涉及个人所得税、增值税这一套。
这里头省钱的关键在于，有些地方对于满足一定年限的房产，继承之后自己住满一定年限再卖，可以免征或者减征个人所得税。如果你搞错了顺序，比如继承完马上挂出去卖，税可能就要按差价的20%来算，一套几百万的房子，差价算下来几万甚至十几万都是有可能的。
所以省下的那几万，其实省的是这里头的税，以及因为没搞清楚手续顺序多走弯路产生的中介费、罚款、补税这类损失。
具体该怎么操作
老人走了之后，第一步先别急着跑房管局，先做这几件事。
第一件事，把老人的死亡证明、户口注销证明这些材料收集齐。医院出具的死亡证明、派出所的户籍注销，这两个是基础。
第二件事，弄清楚老人有没有留下遗嘱。如果有公证过的遗嘱，后面办起来会顺很多。如果只是手写遗嘱，法律效力是有的，但公证处审核会更严格。
第三件事，搞清楚继承人是哪些人。老人的父母如果还在，也是法定继承人之一，这一点很多人没想到。配偶、子女、父母都是第一顺序继承人。如果有人要放弃，需要出书面声明。
这些都理清楚了，再去公证处办手续，然后拿着公证书去房管局办继承过户。
最后说一句实在的
很多人觉得找律师、找公证处很麻烦，能省就省。但房产这件事，一套房子动辄几百万，随便一个环节出问题，多花的钱可能比你想象的多得多。
而且老人刚走，家里本来就乱，这个时候更要把顺序捋清楚，免得后面兄弟姐妹之间为了钱的事闹矛盾。
该花的钱花在刀刃上，该走的手续一步都别省，这才是最省钱的方式。
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