来源：市场资讯
（来源：国策评估）
一、现行房地产相关政策
2026年一季度，杭州继续实施全面宽松、降门槛、降成本、支持自住与改善的调控导向，政策组合力度较大，核心要点如下：
1、限购
全市取消购房资格审核；登记家庭数≤房源数的新盘，取消摇号、由房企自主销售。
2、限价
新出让住宅用地不再设新房限价；已出让地块按原合同执行。
3、限售
2024.10.9前出让地块：网签满5年或中签率≤10%限售5年；
2024.10.9后出让地块：取消限售、摇号不再社保排序；
热点项目（官方认定）无房家庭优先购得住房，网签后5年内不得上市。
4、限贷（商业+公积金）
商贷：首套/二套统一首付15%、利率3.05%；
公积金（4月1日起）：家庭最高180万（个人90万），计算倍数由15倍提至20倍首套2.6%、二套3.075%，二套及以上不可用公积金；
额度上浮：新市民/ 青年+20%、多子女/人才+50%、绿建/以旧换新+20%，最高叠加70%（306万）；
其他：2026.4–12月“卖一买一”可核减贷款次数；新增物业费、契税提取，支持家庭代际互助。
5、商业用房首付
2026.1.15起，商铺、写字楼首付由50%降至30%。
6、存量公积金利率
2025.5.8前发放贷款，自2026.1.1起执行新利率：5年以上首套2.6%、二套3.075%。
7、二手房税费
2026.1.1起，不满2年增值税及附加由5.3%降至3.18%；2026–2027年卖后1年内再购可退个税。
二、土地市场分析
（一）各类用地
1、土地供求
2026年1-3月，杭州共推出各类用地规划建筑面积410.47万㎡，同比下降34.63%；杭州成交规划建筑面积371.66万㎡，同比下降42.82%。
2、土地价格
2026年1-3月,杭州成交楼面均价为2279元/㎡，同比下跌76.82%；平均溢价率为25.1%，较去年同期下降14.01个百分点；各类用地出让金达84.69亿元，同比下降86.75%。
（二）住宅用地
1、土地供求
2026年1-3月，杭州共推出住宅用地规划建筑面积69.43万㎡，同比下降74.19%；杭州成交规划建筑面积13.95万㎡，同比下降93.16%。
2、土地价格
2026年1-3月,杭州成交楼面均价为40773元/㎡，同比上涨39.7%;平均溢价率为34.38%，较去年同期下降8.86个百分点；住宅用地出让金达56.87亿元，同比下降90.44%。
（三）商办用地
1、土地供求
2026年1-3月，杭州共推出商办用地规划建筑面积58.61万㎡，同比下降36.38%；杭州成交规划建筑面积68.08万㎡，同比下降41.15%。
2、土地价格
2026年1-3月,杭州成交楼面均价为2554元/㎡，同比下跌11.63%；平均溢价率为16.33%；商办用地出让金达17.39亿元，同比下降47.99%。
三、房地产市场分析
（一）住宅市场
1、价格水平-新房
2026年1-3月，杭州新建住宅价格累计上涨1.50%，涨幅较去年同期扩大1.00个百分点。
2026年1-3月,上城区、萧山区、拱墅区等区域为杭州商品住宅（不含保障性住房）成交均价最高区域。其中，成交均价同比上涨的区域有上城区、萧山区、富阳区等，同比分别上涨50.7%、42.2%、27.1%；成交均价同比下跌的区域有滨江区、钱塘区、临安区等，同比分别下跌31.4%、10.8%、2.9%。
2、价格水平-二手房
2026年1-3月，杭州二手住宅价格累计下跌1.40%，涨幅较去年同期收窄0.40个百分点。
3、成交规模-新房
2026年1-3月，杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为87.7万㎡，同比下降35.1%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为5860套，同比下降42.6%。
2026年1-3月,余杭区、萧山区、钱塘区等区域为杭州商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交46.42万㎡，占城市成交面积的52.9%。其中，成交面积同比增长的区域有萧山区、上城区等，同比分别增长17.9%、17.0%；成交面积同比下降的区域有临平区、拱墅区 、滨江区等，同比分别下降66.1%、62.3%、56.1%。
4、成交规模-二手房
2026年1-3月，杭州商品住宅成交面积为162.4万㎡，同比下降32.1%；商品住宅成交套数为16320套，同比下降29.8%。
2026年1-3月,萧山区、拱墅区、余杭区等区域为杭州商品住宅成交主力区域，共成交7954套，占城市成交套数的48.7%。成交套数同比下降的区域有滨江区、余杭区、西湖区等，同比分别下降41.1%、34.0%、33.7%。
5、需求结构-新房
2026年一季度，杭州房地产市场成交结构呈现明显的刚需与刚改主导特征，其中3月份数据对季度格局具有较强代表性。从单价段分布看，30000 (含)-40000元/㎡区间为一季度成交主力，仅3月单月该单价段成交即达1223套，占当月总成交的34.7%，虽较上月占比收窄4个百分点，但仍为一季度最主流价格带。
从户型结构看，三房户型稳居一季度成交主流，3月单月成交1622套，占当月总成交的46%，占比较上月显著扩大9.1个百分点，成为推动一季度成交结构向实用型刚改产品倾斜的核心力量。
2026年一季度，杭州房地产市场成交态势平稳，各单价段、户型的成交分布呈现鲜明特征，其中3月份作为一季度的收官月份，其成交数据对整个季度的成交结构具有重要支撑作用。
单价段方面，一季度杭州房地产成交以中高端刚需及刚改价格带为主导，30000(含)-40000元/㎡单价段成为整个季度的成交主力。具体来看，3月单月该单价段成交套数最多，达1223套，占当月总成交的34.7%，虽较2月占比收窄4个百分点，但仍凭借显著的成交规模，奠定了其在2026年一季度成交中的核心地位。
户型结构方面，实用型刚改户型是一季度杭州市场的核心需求导向，三房户型持续领跑成交。3月单月三房户型占当月总成交的46%，较2月占比扩大9.1个百分点，不仅成为3月成交的绝对主力，更拉动整个2026年一季度户型成交结构向刚需刚改倾斜，凸显了一季度市场以自住需求为核心的特点。
6、供求关系-供应
2026年1-3月，杭州商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面积为24.73万㎡，同比下降39.9%。2026年03月，杭州商品住宅（不含保障性住房）新批上市面积为42.58万㎡，同比下降33.09%。
2026年1-3月,萧山区、余杭区、钱塘区等区域为杭州商品住宅（不含保障性住房）供应主力区域，共供应43.54万㎡，占城市供应面积的58.6%。其中，新批上市面积同比增长的区域有萧山区、临安区等，同比分别增长16.9%、4.0%；新批上市面积同比下降的区域有富阳区、临平区、拱墅区等，同比分别下降76.5%、75.6%、57.9%。
（二）商业市场
1、价格水平
2026年1-3月,杭州商业成交均价为17645元/㎡，同比下跌3.5%。
2、成交规模
2026年1-3月，杭州商业成交面积为7.7万㎡，同比增长36.1%；商业成交套数为542套，同比下降19.0%。
2026年1-3月,滨江区、富阳区、西湖区等区域为杭州商业成交主力区域，共成交3.29万㎡，占城市成交面积的42.6%。其中，成交面积同比增长的区域有滨江区、钱塘区、富阳区等，同比分别增长1983.4%、869.1%、254.7%；成交面积同比下降的区域有临安区、拱墅区、上城区等，同比分别下降70.7%、63.1%、19.3%。
3、供求关系-供应
2026年1-3月，杭州商业月均新批上市面积为3.33万㎡，同比增长36.4%。
（三）办公市场
1、价格水平
2026年1-3月,杭州写字楼成交均价为22404元/㎡，同比持平。
2、成交规模
2026年1-3月，杭州写字楼成交面积为48.7万㎡，同比增长30.7%；写字楼成交套数为1828套，同比增长2.6%。
2026年1-3月,余杭区、萧山区、临安区等区域为杭州写字楼成交主力区域，共成交35.48万㎡，占城市成交面积的72.8%。其中，成交面积同比增长的区域有余杭区、临安区、萧山区等，同比分别增长348.9%、219.7%、132.5%；成交面积同比下降的区域有富阳区、西湖区、拱墅区等，同比分别下降95.1%、72.1%、28.8%。
3、供求关系-供应
2026年1-3月，杭州写字楼月均新批上市面积为10.37万㎡，同比下降23.7%。
四、总结与展望
2026年一季度，政策红利持续释放，4月公积金新政接力落地，叠加低首付、低利率及税费优惠，住宅自住与改善需求有望持续释放，“小阳春”行情或延续至二季度。成交结构延续30000–40000元 /㎡单价段、三房户型为主的刚需刚改特征；核心城区（钱江新城、未来科技城、申花等）供需偏紧、价格韧性更强，远郊板块仍以价换量、去库存为主。土地供应显著缩量，核心宅地稀缺性凸显，优质新盘去化更有保障，房企预计继续聚焦核心板块、谨慎拿地。
商办市场分化格局延续，产业导向特征更明确。商业市场中，滨江、西湖、富阳等核心商圈成交韧性较强，非核心区域库存压力仍存，整体以去库存、稳租金为核心基调。写字楼市场方面，余杭、萧山、临安等产业聚集区需求持续活跃，TMT、电商及专业服务类企业为主要支撑；钱江新城、武林等核心区优质项目空置率有望小幅回落，远郊非核心板块仍面临去化压力。
杭州外围区域（临安、富阳、大江东等）库存高企、人口导入有限，后续价格与去化仍存压力。同时，二手房挂牌量处于历史高位，次新与老旧房源竞争加剧，价格难以出现明显反弹。房企资金面分化持续，中小房企流动性压力仍存，项目交付进度与品质需持续关注。
（国策杭州分公司 刘素芬）
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