来源：市场资讯
（来源：苗头）
深圳楼市进入冲刺节点。4月29日晚间，深圳市住房和建设局发布通知，进一步优化调整住房限购政策及住房公积金贷款政策。
其中，个人公积金贷款最高额度由126万元提至189万元，家庭最高额度由231万元大幅提高至351万元，力度之大，在为消费者购房带来极大便利的同时，也将刺激刚需刚改楼盘“量价齐升”。
苗头认为，无论是从新政出台的时间，还是力度和精准度，都超出了市场预期，而新政在释放福田、南山的购买力的同时，也给有意“上车”的深圳家庭注入强劲动能，上车门槛更低，按揭压力骤降。可以预见，深圳楼市将很快触底回稳，进入良性循环新阶段，房地产市场的传导效应和板块轮动趋势也必然显现。
受惠于新政，苗头直言，深圳楼市将有两类楼盘销售“长红”：
一类是主打极致“质价比”的项目；另一类是景观资源和产品都很nice的豪宅。
前者以龙华品质红盘玖珑瑧境为典型代表，后者可在深圳湾（含后海）、前海湾（含桂湾、宝中）找到标杆。
（玖珑瑧境热销实拍图）
今年五一黄金周，玖珑瑧境延续3月底开盘热销表现，又卖出了近20套房子，可售房源供应“告急”。
不一样的“质价比”
难以想象，玖珑瑧境的产品会做得这么顶，不仅户型实用，而且品质出众，苗头和业内朋友多次前往探盘，次次感叹项目“必有高人指点”。
（玖珑瑧境展示区实拍图）
在产品设计上，它实现了“越级”领先，精准捕捉市场痛点。
超高使用率，仅仅是它“越级”领先的一面。
玖珑瑧境97% -105%的使用率，远高于市场平均水平。
苗头见过深圳一些房企开发的住宅项目普遍有户型设计中规中矩、使用率差强人意的毛病，也见过个别开发商为了项目“高得房率”而减少电梯配置的操作，在他们眼里，业主或住家的舒适度似乎可以舍弃，这种片面追求高得房率而牺牲业主居住体验的做法，实际上得不偿失。
玖珑瑧境的梯户比做到了3T6。户型偏刚需，但是比起那些2梯6户、售价还死贵的住宅项目，玖珑瑧境的这个梯户比指标已经非常良心了。
这是它在产品设计上实现极致“质价比”的一个体现。
懂的都懂。现在赚钱不易，每一分钱花出去，都应尽得其所，“好钢用在刀刃上”。购房者花同样的钱，在获得更多的使用空间的同时不牺牲舒适度和等梯效率，这是当下买房一定要高度重视的“底层逻辑”。
有人盲目跟风、偏听偏信，跑去买低使用率但价钱很低，或虽有高得房率、梯户比配置却很差的房子，苗头并不提倡，因为，将来这种房子不仅流通性会比较差，而且住起来很闹心。
房地产进入自住时代，投资回报的考量必须让位给生活质量。苗头认为，“质价比”的高与低，首先是生活质量，其次才是价格。
玖珑瑧境的“断层式领先”的“质价比”优势，还体现在这些方面：
（玖珑瑧境展示区实拍图）
一是它属于“新规产品”，户户朝南，朝向均好。
自从国家新版住宅设计规范于2025年5月开始实施以来，是否属于“新规产品”，就是市场的一道分水岭。
“旧规”项目设计落后，终将被市场淘汰。深圳一些库存积压较为严重的楼盘迫于现金流压力不得不减价甩货，这样的产品若是买来出租，或有一定的空间，唯供应过量、“杀价”严重，苗头建议大家还是要慎重，与其抄底“旧规”，不如拥抱“新规”，特别是像玖珑瑧境这样做到极致“质价比”，户户朝南的“新规产品”，更应顺势而为，热情拥抱。
二是它采用蝶型住宅平面，通过楼栋法线错位、角度旋转等方式，扩大住户视野景深。
蝶型设计是克服对视、保护住户隐私的做法，关键还能获得较佳的视野景深，购买这样的产品，等于加厚了此类资产的“安全垫”。
三是户型实现了大面宽设计，最大程度地扩大景观面。
苗头亲测，玖珑瑧境窗外的景观非常震撼。
（窗外实景图）
人们常说，豪宅价值一半在窗外。从某种程度上讲，如果房子的设计能看到窗外的景观，那么它一定是设计带来了附加值。
玖珑瑧境窗外那一抹绿，是这个市场难得一见的预期之外的惊喜。
四是户型设计做到了通透性最大化。
在这点上，估计有不少购买了玖珑瑧境的家庭会高度认可。
（玖珑瑧境94平方米横厅户型）
五是项目的公建化幕墙+铝板立面设计。
这太重要了。不仅关乎颜值，将来也会影响社区的溢价空间。
玖珑瑧境建筑外立面采用铝板（部分）结合LOW-E双银中空玻璃，高品质美学感十足。社区内，一期规划超1.3万平方米现代东方美学园林，约10.3米挑高门庭，实现三重归家模式（步梯、直梯、扶梯），还有高规格的下沉式会客厅、泛会所空间、全域风雨连廊，是业主日常生活的瑧级景观带，满足不同年龄段的业主生活需求。
六是玖珑瑧境采取了极具爆发力的推广策略。
品质上乘、性能优越，玖珑瑧境已然形成较高的“质压”，这个时候，需要一个好的价格策略，去引爆市场，从而迅速打开市场知名度，实现供需双向的“美好奔赴”。
（玖珑瑧境开盘实拍图）
果如所愿，首批开盘备案均价约3.65万/平方米的消息官宣后，整个龙华乃至深圳，都轰动了。
相比附近在售项目的实收价，玖珑瑧境的极致“质价比”优势非常明显，形成了整个龙华乃至深圳楼市的强势记忆，由此形成的强大销售势能，令玖珑瑧境案场热度持续不减。
千金难买“确定性”
确定性的底部，确定性的未来。确定性，在当下做购房决策，从未如此重要。
玖珑瑧境的开发商，是深圳龙华建设发展集团有限公司，这是龙华区属国有独资企业，其雄厚实力、信用背书和稳健风格，可视为项目的“压舱石”。
房地产行业告别高歌猛进，进入高质量发展阶段之后，购房者更应睁大眼睛精挑细选，避免“踩坑”。根据苗头接近30年的房地产从业经验，这个时候买房，切忌盲目相信所谓的规划远景，任何不靠谱的“画饼”行为都要深入考察、反复确认，谨访预期之外的风险发生。
在此之前，很少有人关注龙华建设这家国企。玖珑瑧境是它开发的第一个住宅项目，受好奇心驱使，苗头查阅了龙华建设的“履历”。完全没想到，它才是龙华新质生产力的重要建设者与推动者。这家资产规模已突破275亿，并获得最高等级的AAA主体信用评级的企业，是深圳500强企业，放眼整个市场，这是一种“大神”般的存在，相信这是购房者选择玖珑瑧境的最重要信心源之一。
龙华建设深耕龙华超过10年，长期主导龙华的土地整备、城市更新和保障房建设。据统计，龙华建设在龙华拥有600万平方米以上的土储布局，是龙华区国有房企新旗舰。未来五年，它还将有众多标杆项目面市，堪称龙华首屈一指的开发建设旗舰平台。
从这个角度，可能没有哪家房企比龙华建设更懂龙华。玖珑瑧境项目拥有的这种信用背书，交付力和品质力的确定性当然更稳妥。
购房者也看重玖珑瑧境的长期价值，其所倚重的片区产业纵深与发展潜力，也成为购房决策的重要参考。
多年前，龙华已告别“睡城”形象，进入“职住平衡”新发展阶段，因此，我们对龙华楼盘的认知，就不能只是看它与主城区的联系，而应更加注重它的本地产业支撑力。
很幸运，购买了玖珑瑧境的业主，的确有眼光。玖珑瑧境所在的区位、产业结构十分令人刮目相看。
这里所说区位，不单指位置关系，还包括产业链构成。在地缘政治复杂化的当下，一个片区如果只有传统产业，而没有布局未来产业，那么它迟早会被历史淘汰。
玖珑瑧境项目所在的九龙山数字城，是时代的幸运儿。它是龙华和深圳重点发展的核心区，与华为九龙山总部基地直线距离仅约600米。不仅周边汇聚了富士康、迈瑞医疗等龙头企业，未来将聚集超20万高新技术人才，为片区发展注入强劲动力，并为房产的安全性提供坚实基础。
更重要的是，九龙山数字城重点发展的产业，都是高质、新质生产力的核心象征，是新时代活力与财富的生猛图腾。
据公开信息，九龙山这个地方，已纳入省级人工智能产业核心区，也是深圳五大5G 产业聚集区之一。具体来看，它的智能智造基础雄厚，发展势头强劲，拥有富泰华等规上企业32家，现状产值达2500亿元，其中以富泰华为龙头企业的计算机通信及电子设备制造产业能级最高，同时，富士康已将全国6座熄灯工厂之一落地到这里。
人工智能产业方面，目前区域内拥有此类企业200 余家，贵川技术、乐聚机器人、佳顺智能机器人等具有国内外领先水平的人工智能企业在这里崛起。5G、人工智能、集成电路、新材料等产业也已形成聚集效应。
千万不要小看从这里走出的任何一家科技类公司。深圳的中国科创高峰城市和国际“硅谷”城市之名，就来自于这一个个表面上看并不起眼的“小企业”。
这显然是玖珑瑧境和龙华建设给出的另一层最重要的“确定性”。
坚持“品质路线”不动摇
有什么样的楼盘，就会有什么样的客户。
通过上千份龙华楼盘到访客户调研，我们发现，市场进入自住时代之后，楼盘用产品寻找客户，而客户在用品质选择圈层。
玖珑瑧境的目标客群差异化特征非常明显。这批客户显然与那些关注绝对低价的纯刚需客户不一样。
在低价与品质之间“二选一”，玖珑瑧境的客户选择的是品质和舒适度。这种差异化，主要来自玖珑瑧境主打超高使用率、高舒适度和精装品质。
既要好品质，也要高舒适度，还要好价格，玖珑瑧境几乎全部满足。
我们发现，在竞争激烈的龙华市场能够站稳脚跟的，主要因为客户和产品定位的“双重成功”。
（玖珑瑧境展示区实拍图）
自住时代，客群变化最大的，就是审美。苗头发现，那些居住品质一般的房子正在被买家全面放弃。无论是刚需还是改善型客户，房子的基本面当中，颜值、品质、环境，成为这些客户最看重的核心要素。
毕竟是价值好几百万的大宗商品，买房，买的是舒心、安心、放心。
（玖珑瑧境展示区实拍图）
经历了这么多年的沉淀，喜欢龙华的居民对高品质的生活需求是强烈的。他们具有艺术鉴美能力，普通的小区他们看不上，也不喜欢被“同化”的感觉。
这个群体更加重视圈层，因此，他们更喜欢品质感和氛围感都不错的居住环境，如果房子的功能性和个性化设计兼具，那就再好不过。
（玖珑瑧境创意样板间实拍图）
玖珑瑧境的户型设计，将这一个特点体现得淋漓尽致。
项目主推的约77平方米的3房1卫、约87-94平方米的3房2卫，以及111平方米的4房2卫，市面多年难得一见。
（玖珑瑧境创意样板间实拍图）
其中，111平方米户型采用了创新的横厅设计，客餐厅开间达约6.2米，使用率约102%，空间实用性与居住舒适度都拉满了。
约97%-105%高使用率，全南向布局，空间规划尺度动人。还甄选国内外一线品牌，交标颇具竞争力，配备品牌吸油烟机、燃气灶、洗碗机、凉霸、浴霸、中央空调等。
为了践行“安全好、环境好、设施好、服务好、邻里好”五好社区服务主张，项目还携手蝉联行业百强NO.1的万科物业，为业主提供优质的物业服务。
（玖珑瑧境展示区实拍图）
苗头了解到，深圳楼市新政出台后，不仅二手房卖家突然涨价，在售楼盘也纷纷收回此前优惠，五一期间新开盘项目甚至“日光”，客户决策速度明显加快。官方数据显示，今年4月30日至5月5日，深圳新建商品住宅认购573套，同比增长43.3%；二手住宅的带看量与签约量也出现明显增长，网签成交337套，同比增长54.6%。
在玖珑瑧境成交客户当中，苗头发现，工作地在南山的南山客户也渐渐多了起来。侨城东路北延段的建设进入加速度，龙华和南山之间实现快捷通勤，或将重演当年一条滨海大道重构南山楼市的盛况，侨城东路北延段完工开通之日，龙华楼市价值大概率也要重估，可以想见，品质龙头红盘玖珑瑧境的业主，将大为受益。
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