众所周知，在征地拆迁中，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，被征收人选择货币补偿的，征收方需要给予不能低于被征收房屋价值的补偿，被征收人选择产权调换的，征收方则需要提供与被征收房屋价值差不多的安置房，如果被征收房屋与安置房存在价值差异，则需要结清安置房与被征收房屋之间的差价。

但无论是货币补偿，还是产权调换，最终被征收人拿到的补偿，归根结底都与房屋面积离不开。因此，法律法规上明确规定了，在确定征收范围后，征收方需要组织工作人员，实地对被征收房屋、土地（宅基地上房屋）的现状进行实地调查，弄清楚房屋的权属、用途、面积等等事项。所以，对于被征收人来说，在房屋现状调查环节，一定要注意，尤其是征收方在确认房屋面积时，一定要积极参与其中。

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因此在征地拆迁中我们发现，有的房屋实际面积与产权证上登记的面积往往不一样，有的房屋是实际面积会大于产权证上登记的面积，但有的则是实际面积小于产权证上登记的面积。那么，在产权证上登记的面积与实际面积不一样时，一般应当以哪个为准呢？也就是应当是实际测量的面积来确认房屋面积，还是应当以产权证上登记的面积来确认被征收房屋面积呢？下面我们就结合《白云区征收集体土地和房屋补偿安置办法》中的规定来了解一下

首先对具有产权证的房屋面积的确定

在该办法中明确规定，如果实际测量面积小于权证登记面积，那么一般按实际测量的面积来确定被征收房屋的面积。对于实际测量面积大于产权证上登记的面积的，如果产权证上登记的面积明显大于240个平方米的，则按产权证上登记的面积来认定房屋合法建筑的面积。也就是说，虽然房屋的实际面积大于产权证上的面积，但如果该面积明显超过了地方规定的面积，也就是240个平方米，那么一般则会按权证登记面积来认定。

对于权证登记面积小于240个平方米的，则按照实际面积来确认房屋的面积。一般房屋认定面积是不能超过240个平方米的，如果超过这个标准，那么从该办法中我们可以看出，会按照无证房屋面积进行处理的，言简意赅的说就是，会把超过地方璺定标准的部分房屋认定为违法建筑，并不予补偿。

对于有土地使用权，集体土地建设用地使用权证等权利证书的房屋，一般按照权利证书认定房屋面积，对于相关权利证书丢失的，则需要以建房审批原始档案资料作为认定依据。在调查确认房屋面积中，如果实际测量占地面积小于登记或审批占地面积时，则可以按照实际测量的面积认定房屋合法占地面积，对于实际测量面积明显大于登记或批准占地面积的，按照登记或审批的面积来认定合法房屋占地面积。

也就是说，如果房屋实际占用宅基地的面积小于批准的面积，一般会以实际测量的来确认宅基地的面积，对于测量后的房屋占地面积，大于土地使用权证上登记的面积，或者是超过了批准房屋占用土地的面积时，则会按照登记或批准的面积来确认土地的面积。

另外，实际测量层数没有超过登记或审批层数的，按实际层数认定合法房屋的建筑面积，实际层数超过了登记或批准的层数的，一般按登记或审批层数认定合法建筑面积。一般情况下，对于农村房屋，都有明确规定了房屋层数不能超过多少层，如果超过了地方规定的房屋层数，那么很有可能就会把规定以屋的房屋层数面积以违法建筑来处理，即不予补偿。所以，这里也提醒大家，在建房时，一定要注意了解地方出台的关于农村建房的规定。

再者，对于相关权利证书未注明层数，属于历史上一次性建成两层以上的房屋，且实际建筑底层占地面积未超出登记占地面积的，则可以按照实际情况来认定，一般最高按三层认定；超过三层的，则需要根据相关的法律法规确权认定，每户最高不超240㎡。

这里需要提醒大家一下，如果实际测量面积超出了合法建筑面积，那么该办法中则明确规定了，不能通过缴纳相关费用或者是罚款把超出合法建筑面积的房屋认定为合法建筑，需要以无证建筑来进行处理，也就是认定为违法建筑，且也有可能不予任何补偿。

事实上，在征地拆迁中，房屋合法面积的认定过程中，经常会出现这样或者是那样的问题，比如说征收方以各种理由，将房屋面积减少，甚至把历史遗留问题造成的房屋，直接按照无证处理，即认定为违法建筑等等，这都是常有的事情，尤其是在被征收人对补偿有意见的情况下。因此，作为被征收人一定要积极地参与到土地现状调查、房屋现状调查过程中，一旦发现房屋面积认定有误，一定要马上提出来，或者是出集相关的证据材料。

总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，房屋合法面积的认定，需要结合房屋的实际情况来确认，通常情况下，虽然都是按产权证上登记的来认定，但若实际面积出现大小或小于产权证上登记的面积时，那么被征收人就需要格外注意，及时审查征收方的认定行为是否符合法律法规，若发现与法律规定相违背，要尽快咨询专业律师，若有必要，可以尽早在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。