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【武汉——绿城云墅】
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今天，备受关注的绿城三合P（2025）148号地块终于公布案名：绿城云墅。
▲图源网络
该项目由三合拿地，绿城负责开发，预计引入万科物业。
项目一共规划5栋楼，楼层高度为15-24-25层，面积段预计为108-125-145-175m²，每个户型都规划有空中花园。
该项目的得房率很高（三环外的优势），不计入电梯前厅的得房率约128%左右，加上电梯厅的使用率约138%左右。
目前的放风价预计17000元/m²左右，毛坯交房。
▲项目工程实景图
楼栋规划和户型
绿城云墅位于东西湖区常青花园中路和学府南路交汇处，属于常青花园板块，环线上属于三环外。
2025年12月2日，武汉鼎源房地产开发有限公司（三合关联公司）以28510万元竞得P（2025）148号地块，溢价率6.74%，成交楼面价6869.88元/m²。
▲图源网络
▲图源网络
2026年3月6日，该项目正式报规。
▲图源东西湖区自然资源和城乡建设局
根据规划，项目规划用地面积21784m²，计容建筑面积67928.17m²，住宅建筑面积374000m²，容积率1.91，一共298户，户均125.5m²。
项目一共327个机动停车位，地下停车位302个，车位比约1:1.1。
▲项目经济技术指标
项目的地块是一个南北向的狭长型地块，一共规划有5栋楼。
其中，1号楼为25F，两个单元，户型分别为125-108-108-125m²；
2号楼为24F，一个单元，户型为125-145m²；
3号楼为15F，是小区的C位楼王，也是一个单元，均为175m²；
5号楼为24F，两个单元，户型分别为145-125-125-145m²；
6号楼为24F，一个单元，户型为125-145m²。
▲项目楼栋图
▲项目效果图
▲项目效果图
从三张楼栋效果图来看，明显是一楼架空设计，看上去非常像住宅新规的“抬板设计”。
从总平面图来看，2号楼、3号楼、5号楼都是二层架空。
1号楼和6号楼都配建了商业，6号楼北侧还有一个室外体育活动场地。
小区的主入口位于3号楼、5号楼之间。
▲项目总平面图
项目综合点评
绿城云墅项目分析
一、区域定位与地段优势
1. 项目板块
绿城云墅位于东西湖区常青花园中路和学府南路交汇处，属于常青花园板块，环线上属于三环外。
但常青花园的学区划片却归属于江汉区，学生可以报考主城区。
▲项目位置示意图
2. 交通配套
地铁：项目旁边就是地铁6号线轻工大学站，地铁口就在1号楼的西北侧，步行约50米。
▲项目总平面图（局部）
▲图源高德地图
自驾：项目旁边就是三环线、姑嫂树立交以及机场高速，开车前往江汉区非常方便。
二、配套分析
商业配套：项目周边最近的大型商业就是常青中央商业街，和小区主入口大约300米；汇和城购物中心距离项目1步行大约50米，也非常近。
在项目的旁边还有一个常青花园菜市场，大约50米不到的距离。
▲图源高德地图
因为常青花园体量非常大，周边聚集着各种业态的商业，日常生活完全不用担心。
除此之外，项目距离永旺梦乐城大约1.2公里，乘坐2站地铁就可以到达，但需要在6号线常青花园站换乘2号线，然后步行250米。
▲图源高德地图
教育配套：项目虽然位置在东西湖区，但学籍属于江汉区，因此常青花园板块的学生具备报考主城区高中的资格，这也是全武汉唯一享受特殊待遇的远城区板块。
这一政策实行的背景是：常青花园是武汉市重点工程，项目开发之初，为了吸引人们买房，新世界集团联合武汉教育局新办学校，并且承诺学籍划入江汉区。
这个问题就和百瑞景一二期的学区遗留问题是一样的。
注：2022年，民转公的武汉小学瑞景校区改为全武昌区摇号入学，仅一、二期原始业主享有对口政策。
绿城三合148号项目的东侧是常青二分之一中心，根据2025年江汉区的划片，对口的是常青一小+常青第一学校初中部。
▲2025年江汉区划片范围
常青第一学校多年来一直是武汉名校，它和常青花园互相成就。
2025年，常青第一学校初中部的中考普高率80.26%，示范率61.26%，不仅是在江汉区的第一梯队，放眼整个武汉也是第一梯队。
▲图源网络
▲图源高德地图
医疗配套：项目比较近的大型医院就是武汉市第四医院常青院区（三甲医院），步行距离大约2.2公里，可以乘坐地铁到金银潭站，再下车步行400米。
▲图源网络
休闲配套：项目距离常青花园中心公园非常近，周边还有常青花园张之洞公园。
三、周边竞品和价格
恒大御景，这个小区竣工于2020-2022年，今年2月份还能卖到14000-15000元/m²。
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