文/上海进深 严明会
中海在杨浦滨江的热门项目云邸玖章，三期即将入市。
就在开盘前的关键节点，一场围绕下沉式会所使用权的风波，在一二期业主与开发商之间悄然升温。
刚刚过去的周末，中海云邸玖章一期、二期业主联合向开发商及物业服务中心发出正式函件，就会所使用权限问题提出交涉。
根据业主在函件中的陈述，争议的起点要追溯到购房之初。
2025年购置一、二期房产时，据业主表述，置业顾问、沙盘公示及项目宣传资料均明确传递了一个信息：
小区配套的约1500㎡下沉式会所，交付后前五年仅限本小区南区、北区共约780户业主使用，五年后再行评估是否对外经营。
业主们认为，这一配套独享的承诺，构成了他们当时认可房价、做出购房决策的重要依据之一。
而如今，随着三期约260户房源的蓄客推进，开发商在宣传中承诺三期业主将同等共用上述会所设施，包括恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等配套。
这一前后变化，成了一二期业主关注的焦点。
业主们在函件中算了一笔账：中海云邸玖章的下沉会所面积约为1500㎡。若仅一二期约780户使用，户均面积约1.92㎡；若叠加上三期约260户，总户数将突破1000户，户均会所面积将降至不足1.5㎡。
函件中还列举了杨浦滨江其他几个新盘的户均下沉会所使用面积作为对比——保利誉滨江约3.96㎡/户、保利江上印约3.64㎡/户、中铁云璟外滩约4.90㎡/户。
几组数字摆出来，云邸玖章的户均资源明显局促。
一二期业主的关切集中体现为：
购房时中海方面未主动告知三期地块规划及未来共享会所的可能；而“前五年仅限780户使用”的承诺明确具体、直接影响购房决策，理应严格履行；一旦三期业主加入，会所资源被大幅稀释，实际体验与最初的配套预期自然产生落差。
基于此，业主在函件中提出具体诉求：
1、要求严格履行购房时的会所使用承诺，在承诺期内仅限一二期业主专属使用；
2、书面公示会所使用管理细则；
3、若执意让三期业主共用，则需对一二期业主作出实质性补偿方案；
4、后续涉及会所使用的重大调整，应提前征求业主意见。
业主方面给出了7个工作日的书面回复期限，否则将采取维权行动。
云邸玖章三期距离一期较近，没有下沉庭院，但社区底层全部架空，包含学习办公区、楼王会客区、全龄儿童区、休闲娱乐区、健身运动区6大主题区域。
户型设计方面，中海此次在三期地块上做出了与前两期完全不同的产品尝试，推出了100㎡、120㎡、135㎡三个面积段，与此前产品线形成差异化。
关于三期产品设计的取舍和一二期项目的去化情况，进深君此前也做过解析。详见：中海权衡利弊后，找到了最优解
三期首开6幢15层小高层，共56套房源，取证均价约11.75万/㎡。
入市在即，开发商会如何回应一二期业主的诉求，市场各方正在等待答案。
相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股
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