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近日，天津楼市最热的话题莫过于——
原拆原建
需要明确的是，“原拆原建”与中央严控的“大拆大建”有着本质区别。
“大拆大建”往往伴随资源浪费、破坏历史文化遗产、违背居民意愿等问题。
而“原拆原建”则强调以居民意愿为前提，在保持社区稳定性的基础上，实现安全性与居住品质的整体提升。
我查了一下，天津多个区域已出现原拆原建的实际案例，主要集中在房龄老、安全隐患大的非成套住宅区。
南开区保山南里：2026 年 5 月正式启动城市更新，涉及 1-7 号筒子楼，采用原拆原建模式，居民可回迁 。
和平区老树德里和永德里：已进入实质性施工阶段，预计 2027 年 3 月完工，大部分房源将增加独立厨房和卫生间 。
河西区七建大楼：9 号楼和 10 号楼已完成原拆原建并交付，针对 D 级危房进行了解危修缮 。
其他区域：河东区大直沽片区、红桥区清水楼、东丽区华亭里等小区纳入改造计划，部分涉及拆除重建 。
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那么，问题来了——
究竟什么样的房子符合原拆原建条件？
并非所有老小区都能原拆原建，通常需要同时满足以下核心资质：
1）房屋安全等级低
经专业鉴定为C级或D级危房，不具备抗震加固条件，如房龄超 40 年的预制板房。
2）居住功能缺陷明显
缺乏独立厨卫、漏水严重、公共设施缺失的“筒子楼”或非成套住房 。
3）居民意愿统一
在实践过程中，这一条最难达成一致。
在大部分试点“原拆原建”的城市，100%居民同意是一条红线。
4）符合规划要求
项目符合当前及未来城市片区总体规划设计，具备提容或高度改造的可实施性。
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不过，不同项目的补偿标准和安置方式存在差异，具体以官方公告为准，以下是已披露的参考案例。
1）还迁安置
南开区保山南里传闻还迁比例可达 1:1.1，原五六层楼房规划改造为11 层小高层电梯房 。
2）货币补偿
部分项目参考周边征拆标准，如南开区曾有约 5.1 万/㎡的货币补偿传闻 。
3）修缮补贴
河西区七建大楼在解危修缮期间，按户型提供搬迁补贴，如一居室总计领 50150 元 。
这种方式更适合危楼加固或短期重建的项目。
4）费用分摊
和平区部分项目采取政府补贴加居民分摊模式，如政府补30万，剩余按楼层分摊 。
更大规模的原拆原建，通常采用多方共担模式。政府会在过渡费、拆除和市政建设等方面提供补助，居民则需承担重建的部分成本。
5）居民自筹资金
全国范围内，部分重建项目需要居民自掏腰包。
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什么是原拆原建？有何依据？
原拆原建，也称自拆自建，是一种老房子“以旧换新”的城市更新模式。
即：拆除旧房后按照原来的面积、原来的户数在原来的地方重建新房，如果原来的房子面积太小、缺少独立厨卫，可以按政策合理增加面积、补齐功能。
2025年8月，中共中央、国务院发布关于推动城市高质量发展的意见。
《意见》首次将“自主更新”纳入中央层面的城市更新战略框架，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议提到38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建试点。
2026年4月8日，《天津市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》正式发布。
城市更新方面，《纲要》第十一章第五节提出"建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式"。
更新内容涵盖老旧小区改造、城中村改造（"一村一策"）、危旧住房改造（支持"原拆原建"）、历史风貌保护等四大板块。
可以判断：接下来，天津一定还会有原拆原建，这或许也将是市中心老破小的终极出路。
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