南京百家湖，大变样！
今天，南京市规划和自然资源局官网发布《南京江宁百家湖（中心片区）控制性详细规划》NJNBd040—31、32规划管理单元图则修改（公众意见征询），百家湖的城市更新进度条，大提速。
规划中的亮点，抢先看：
① 已交付的百家臻园以北，腾挪出两幅容积率1.8的纯宅地，未来建筑密度限制在28%以内；
② 作为整个百家湖CBD的核心所在，双龙大道+西门子路+菲尼克斯路+浦沿路围合的区域，商业用地、商办混合用地、科研用地、公园等的排布进行了优化，城市界面也相应的更具现代感、开敞感。
01
这两年，江宁一直在不遗余力推进百家湖片区的城市更新，最新出炉的规划方案意见征询，本意在于优化江宁中心城区功能。
NJNBd040—31、32规划管理单元，位于百家湖南部，东至秦淮河、南至菲尼克斯路、西至双龙大道、北至西门子路，用地面积约41.1公顷。
拟修改地块，则东至浦沿路、南至菲尼克斯路、西至凤凰三路、北至西门子路，用地面积约23.5公顷，现状主要为工业厂房、科研办公和空地。
这里距离百家湖文化中心、景枫万豪酒店、待建景枫中心二期非常近，百家湖、江宁金鹰、景枫中心、百家湖1912等地标，与之隔一条双龙大道。
在原先的规划中，这里以商办混合用地、科研设计用地为主，公园绿地多集中在西门子路一侧，建筑高度最高100米。
规划调改后，这一区域的城市界面发生了重大改变。
第一，菲尼克斯路以北、庄排路以东，新增两幅容积率1.8的二类居住用地，具体来看：
编号为32-11的地块，原先在一幅商办混合用地内，这块地的用地性质变更后，拆分成综合公园用地和二类居住用地。其中，宅地用地面积约2.41公顷，容积率1.8，建筑密度≤28%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%；
编号为32-12的地块，原先被向荣路分隔为两幅地块，一幅是科研设计用地，一幅是商办混合用地。规划调整后，两幅地块合二为一变成二类居住用地，用地面积约2.27公顷，容积率1.8，建筑密度≤28%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%。
注意，这两幅新腾挪出来的低密宅地，南侧是已交付的百家臻园。
另外，小龙湾路和浦沿路交汇处，变更来一幅商住混合用地，用地面积约1.45公顷，容积率2.5，建筑密度≤35%、建筑高度≤80米、绿地率≥25%。
第二，规划调改片区内的建筑布局被优化，城市界面开敞融合：
商办混合用地、科研设计用地等贴着主干道布局，将住宅、公园绿地围合起来，尤其是绿地空间，被包围在中间。这带来的好处是，未来公园绿地的可达性和均好性更强，便于打造生态有机、无界融合的开敞空间。
与此同时，部分道路将被拓宽，比如庄排路由30米拓宽至33米；日新路由12米拓宽至18米，部分支路也被取消，路网体系看着更科学了。
02
实际上，这片规划大调改的区域，是百家湖城市更新的重要载体。
此前，这里聚集了味事达、菲尼克斯、百事可乐、西门子、爱立信、胜泰工业园等诸多产业园和企业，产业浓度超高。
2020年，江宁官方启动江宁主城中心区的城市设计方案征集，直指江宁正核为百家湖+杨家圩一带，定位成南京南部中心核、公共文化活力区、总部经济集聚群。
当时，获得评选第一名的方案，以“数字生态链城”为设计愿景，以塑造未来生活为原则，在城市中引入水和自然，继承基地产业价值，效果图如下。
方案敲定，接下来江宁正核进入城市更新的实质性阶段。
这几年，百家湖一带陆续有土地被收回：
比如味事达所在土地，这块地后来摇身变成了百家臻园；
比如江宁区交通运输局国有建设用地，这块地即现在待建的景枫中心二期的一部分；
比如恒永工业园所在土地；
比如西门子数控（南京）有限公司所在地，今年，西门子工厂全面拆除已经启动。
这其中，西门子、恒永工业园等，都在今天的南京江宁百家湖（中心片区）控制性详细规划范围内。用地性质变更为二类居住用地的32-11地块，正位于恒永工业园所在地块里。
显然，江宁正核的黄金宝地陆续被释放，全新城市界面的江宁中心城区，未来可期。
03
聚焦到楼市，江宁正核正改变以往的新房断供局面。
常州民企嘉宏集团，进入南京的时间不长，却手握3幅百家湖的王炸宅地：
万流江宁，去年7月经过33轮竞拍拿下，溢价率9.62%。项目容积率1.7，规划建设7栋16-17层小高层，定位纯改善，面积段143-235㎡。曲面屏立面+全域底盘抬升+双下沉式庭院+悬挑双泳池+六恒科技系统等产品设计，非常亮眼；
百家湖G71，去年9月底经过74轮竞拍成交，溢价率10.08%。项目容积率仅1.1，规划打造18栋4-7层纯低密产品，单户最小面积160㎡以上，整体户均面积不低于190㎡；
百家湖G08，今年4月29日经过55轮竞拍成交，溢价率27.75%。
今天释放的两幅百家湖容积率1.8低密地块之外，此前被拆除的克莉丝汀甜蜜城堡，腾挪出三幅九龙湖优质低密地块：
03-04地块，用地性质为二类居住用地，用地面积约3.7公顷，容积率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%；
03-05地块，用地性质为二类居住用地，用地面积约3.85公顷，容积率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%；
03-32地块，用地性质为二类居住用地，用地面积约6.22公顷，容积率≤1.5，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%。
三幅地块已平整完毕，蓄势待发，就等正式挂牌出让了。
至此，江宁正核已经彻底改变房荒局面，百家湖+九龙湖近10个低密度新盘/地块，将使得未来几年江宁中心城区进入新盘井喷期。
相应的，开发商必然内卷升级，卷大门、立面、园林、会所，也卷户型、装标、软性服务等，一场让买房人直接受益的品质升级战必然持续进行。改善买家只需要多些耐心，从容选择适合自己的新盘即可。
不过，迭代新房的集中供应，不可避免会分流大量地缘性改善需求，导致江宁正核部分房龄老、产品过时的二手房，成交难度显著增加，价格自然也承压。想将手里的老破小置换，大家不妨盯准时机，在新房集中入市带来的踩踏风险前完成交易。
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