前几天，当年那个花200亿买下万达所有酒店的地产老板出境时被边控了。一时间又把房地产老板们推上了风口浪尖。今天我们就来扒一扒那些长期滞留境外的房企老板们。
要论第一个跑到境外的房企老板，当属潘石屹了。他是举家卷款移民美国，根本不是什么滞留了。对潘石屹的评价，曹德旺老爷子说得最精准：他们两口子鬼精鬼精的！“鬼精”实在太到位。今天重点不是聊他，一切随他去吧。
1、富力地产
前几天爆出被边控的老板是富力地产的李思廉，他今后怕是只能老老实实待在国内了。不过富力的另一个老板张力，去年就已经跑到香港去了，对外说的是处理富力地产境外50亿美金的债务重组。不管真假，反正张力是滞留香港，不会回来了吧，尽管他暂时还没有被任何司法机关实施任何限制。
为何我说张力也不会回来了，看看富力地产的债务就明白了。截至去年底，富力地产总债务2643.79亿元，逾期债务本金368.1亿，而富力如今账上的现金及现金等价物不足7亿。你说，出不去的还能出去吗？已经出去的还会回来吗？
2、建业地产
最近媒体报道较多的一个滞留香港的房企老板是河南建业的胡葆森。老胡当年也是河南各地政府的座上宾，后期经常穿个唐装，一副布道者的模样。在房企一窝蜂的时代，建业树立了另一条发展模板。不像其他房企做大后迅速全国扩张，老胡则带着建业反其道而行之，扎根在河南，始终不出河南，成为中原大地当之无愧的霸主。
建业地产因此成就了一段佳话，老胡也从穿西装改为唐装，频频出席各种商业论坛，阐述着建业的道与理。老胡既是中国企业家俱乐部的理事，也是亚布力中国企业家论坛的理事。亚布力论坛那句著名的发展口号“中国的达沃斯，世界的亚布力”就源于老胡的创意。
老胡另一句名言：聚是一团火，散是满天星。放到现在来看也挺滑稽的，房地产黄金时代，他们聚在一起何止是一团火？可谓火山喷发，而如今散落在各处，别说是星星了，可能有些连粒沙都不如了。
3、龙湖地产
龙湖地产的老板吴亚军长期滞留美国，很多人并不知道。她出去得很早，2022年就去了美国。
龙湖的债务结构其实是很健康的，目前总负债3800多亿，但有息负债只有1700亿左右，短期有息负债只有256亿，而龙湖账上的现金及等价物有446.7亿。所以龙湖地产的负债指标是绿档、低杠杆、高现金覆盖、无逾期，财务韧性极强，偿债压力可控。
吴亚军长期滞留美国的主要原因是陪伴她的双胞胎儿子以及她个人的健康问题。所以，她很早就带领龙湖地产完成了职业经理人接班，她自己转任公司战略发展顾问，通过离岸家族信托掌控公司44.5%的股权，保证了公司运营的稳定。
说起吴亚军不得不提她在2012年的天价离婚案，当年她与前夫离婚，分给了前夫200亿港元的股权。她前夫离婚后娶了个小24岁的空姐，现在定居在海外。而吴亚军截至目前，没有消息提到她再婚。
吴亚军虽滞留美国，但未放弃中国国籍，也未变卖龙湖资产，反而持续通过信托支持龙湖的发展。她跟别的房企老板滞留境外的情况是完全不一样的。另外，吴亚军也是中国企业家俱乐部和亚布力中国企业家论坛的理事。
4、阳光城
阳光城现在已经严重资不抵债，总负债近2000亿，已逾期未支付的债务本金高达656亿，而其净资产已经是负的200多亿。
阳光城早在2023年8月就退市了，总部大楼也被拍卖，保交楼与债务重组全面停滞。其老板林腾蛟2024年就跑到香港，不回来了，其名下有高达19条限消令。你说他还能回来干啥？
阳光城巅峰时期主打4大产品：
檀系：高端标杆，只定制不复制，核心城市中心选址，主打东方美学与高端圈层，如福州檀悦、上海檀悦。
TOP系：大师级豪宅，面向塔尖人群，强调稀缺资源与极致品质。
翡丽系：主流改善，城市核心区品质住宅，高性价比、高舒适度。
悦澜系：刚改/ 首置，高实用率、高性价比，适配主流家庭。
阳光城以快著称，拿地后6-8个月开盘、12-18个月清盘，资金周转率远超行业平均，得以从区域龙头快速跃升至全国TOP15，成为“地产黑马”！
曾经的“最快”造成了今天的“最惨”！
当年，泰康保险还花30亿战略入股阳光城，而且陈东升还派其长子加入阳光城的董事会，背后原因应该是阳光城的高品质贴合了泰康养老地产的高品位。然而，这一战略合作未满2年就以泰康投资腰斩巨亏离场而收尾。从陈东升清空阳光城股权的手法，看得出大佬的那种果决，巨亏割肉一点不拖泥带水。
5、世贸地产
2000年，上海世茂滨江花园以 62 层江景豪宅矗立于陆家嘴，并花千万请来梁朝伟代言，由此开创了世贸地产的“滨江模式”，此举也奠定了世贸 “中国豪宅教父”的地位。
其老板许荣茂祖籍福建，在1970年代，20岁时赴港，从纺织厂工人转做证券经纪人，抓住港股牛市完成原始积累。1987年前精准逃顶，后回福建开发首个项目，开启了世贸地产的元年。
世贸地产长期以开发高端、顶豪楼盘为主，是业内公认的 “豪宅专家”。所以过去媒体提起世贸，仿佛总是高人一等的感觉。许荣茂作为港商也享受到似乎高于国内地产商的一份尊重。和许皮带一样，新中国成立 70 周年、建党 100 周年，两次受邀登上天安门城楼观礼，荣耀至极。
但大潮退去后，不管是港商还是本地土鳖，都一样被打回原形。
世贸地产如今已资不抵债，总资产不足以抵消总负债。2018年花160亿巨资，从李超人手中接下中环中心，何其风光！如今却不得不将此物业拆分为多个小单元出售，拆小也只能骨折价。
2004年，世茂股份被上交所摘牌，成为当年首家退市 A 股房企。同年，其港股被清盘呈请，股价长期低于1元，成了名副其实的仙股。
许荣茂将个人在香港山顶施勋道的两幢洋房挂牌7.2亿港元出售，持续变卖个人名下各类资产为公司输血。港商的光环早就褪去，个中滋味无法诉说。相比之下，世人又不得不感叹：论做生意，李超人真乃一等一的高手。
许荣茂已经74岁了，仍滞留在香港处理债务谈判、资产处置及债权人沟通。还有4000多亿的债务，也不知道能否在余生还完？
6、海伦堡地产
海伦堡地产1998 年创立于广东，在珠三角项目密集、口碑与资源积累强。不在广东的人听过这个地产的应该很少。海伦堡的特色是搞了一堆所谓的“健康+”概念，还形成了十大健康体验标准、69 个价值点、200+项细节，主打健康高效空间、友好氛围、智慧科技等。
其老板黄炽恒低调、重产品、极少公开露面、不热衷资本运作与行业曝光，更像产品型老板，所以海伦堡过去给人的感觉是很稳的，聚焦华南，不看重全国性扩张。
海伦堡看似 “扩张不激进”，却最终债务压顶、流动性枯竭，核心是高成本非标融资 + 土储质量差 + 销售回款弱 + 融资渠道锁死的叠加，形成 “借新还旧→利息滚雪球→现金流断裂” 的恶性循环。
2016~2018年，海伦堡借款快速翻番，且高度依赖信托 / 资管融资，加权平均利率8.6%-8.8%，部分信托利率达12%-14%。信托多为1-3 年短期，而地产开发周期长，形成 “短债长投”，到期集中兑付压力巨大。并且海伦堡的土储集中在三四线城市，市场下行时去化困难、回款慢、资产贬值。
总结起来就是用最贵的钱、加最高的杠杆、拿最差的地、卖最慢的房，在行业上行期尚能勉强维持，一旦市场下行、融资收紧，高息债务立刻压垮现金流。
所以现在海伦堡的境内外债有很多笔已经逾期了。其土储货值虽有2、3千亿，但不断在贬值，也很难去化，短期根本无力偿还1300多亿的债务。黄炽恒长期滞留在香港，怕是也很难再回来了。
7、奥园地产
奥园地产逾期债务本金高达420亿，总负债1800多亿，而账上的现金仅22.9亿，是严重资不抵债。其老板郭梓文早已完成了金蝉脱壳，累计通过分红、减持、资产处置等方式套现约58亿港元，完成个人风险隔离，跑到香港不回来了。
2023年，郭梓文在境外重组转让4 亿股，套现4.24 亿港元，持股从56%降至31.8%。2024年9月又向中东 Multi Gold转让6.22 亿股，套现4亿港元，持股降至16.38%，放弃控股地位。
如今的奥园，可以说是全面违约、资不抵债、资产被接管、销售崩盘，处于破产审查边缘，仅靠保交付与资产处置续命，基本上无力回天了。
不过今后所有的一切都与其老板郭梓文无关了，郭老板今后只需要负责享受生活就好。
8、其他
旭辉控股的林中，中梁控股的杨剑，康桥地产的宋革委，正荣地产的欧宗荣，华宇地产的蒋业华，祥生控股的陈国祥等老板也长期滞留在境外。也有长期滞留境外后又回来的，像佳兆业的郭英成，花样年的潘军，说明他们已走出债务困境了，这是好事。
房地产一窝蜂的时代过去了，但老百姓也不愿看到地产团灭！希望那些滞留境外的房企老板们能早日脱困，还是回到祖国怀抱的好！毕竟香港的望北楼不是养老之地！
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