观点网 几番入市传闻接连落空，中海广府萬宸再度拿捏市场情绪。
去年12月22日，中海发布了全新产品代系“萬方安和”，位于广州海珠区的广府萬宸项目，正是其在全国落地的首座顶豪萬系产品。
在当下卷地段、卷产品、卷圈层的时代，中海广府萬宸项目作为集团全新产品”萬系“的开篇之作，自然万众瞩目。该项目由集团副总裁、华南区域总刘显勇牵头负责，其亦是业内公认的“投资+营销”双赛道操盘手。
早在今年4月30日，中海广府萬宸项目便已取得预售证，按照豪宅“取证即开、7天内速开“的惯例，叠加五一楼市置业热潮，市场一致认定项目将趁势入市，却未料预期落空；近日，业内再度传出项目或于5月16日-17日周末首开消息，最终传言再度沉寂。
两次开盘预测踩空，中海广府萬宸不仅吊足了市场胃口，同时更让所有人好奇，该项目究竟会开出怎样的价格盲盒，而其的产品力，又能否”配得起“这高端定位？
开篇之作
中海广府萬宸，在市场口碑可以说呈现极致两极分化，追捧者高度看好，而看淡者直言短板突出。
2025年，中海（不含中海宏洋）全年在内地15座城市及香港合计增新35宗地块，总地价1186.9亿元，权益地价924.2亿元。在这新增项目中，广州仅占有一席，即中海广府萬宸项目用地——广州大道南788号二期地块。
去年10月9日，中海成功击退保利发展，以9.2亿元摘得该地块，溢价率约6.97%。地块占地面积1.6万平方米，计容建面6.02万平方米，住宅容积率2.9，纯住宅楼面价约3.39万元/平方米。
事实上，该地块所处地段优越，位于广州海珠新中轴，北望广州塔、南望海珠湖，靠近8号线鹭江与客村站，但由于地段土地资源有限，占地面积较小，项目仅规划了3栋楼楼宇，共计154套房源，且周边为城改面貌，这也成为项目舆论争议的核心矛盾点。
先来看项目设计，作为首座顶豪萬系产品，如何突出项目的“高贵”，自然要从园林和圈层入手。
为了提高居住的舒适度，项目户型高度统一，主打建面约165平方米大四房主力户型，圈层纯粹，楼间距约55–62米，楼栋抬升约14米，配岭南立体游园、无界泳池、双会所，保留百年古树，直接对标纽约华尔道夫全球级奢华酒店。
可尽管产品设计拉满，市场质疑声也从未停歇。一方面，相较于大型住区，公共活动空间略显局促，部分客户会认为不够“私密高端”，外加临近广州大道南，车流量大，居家静谧感需依靠优质隔音玻璃才能保障。
另一方面，项目紧挨着凤和村康乐、鹭江片区城中村，目前正处于城市更新状态，整体改造落地至少仍需五年以上周期。这也意味着，业主透过窗户看到的，不仅仅象征圈层身价的广州塔，更伴随着老城原生的市井烟火。
不过，在一切的质疑声面前，价格是关键的”调节剂“，而中海的定价策略，也成为决定项目去化的核心关键。
2026年4月30日，项目取得预售证，首开1、2栋，共102套房源，备案价7.4-8.6万元/平方米。按销售透露的首批认筹98折，叠加签约再减2%的优惠计算，实际成交价约7.07-8.2万元/平方米，总价1165万-1353万元。
据安居客APP显示，目前，中海广府萬宸所属广州大道南板块新房成交均价为7.25万元/平方米，所在的海珠区整体新房均价为7.01万元/平方米。
同时，市场亦喜欢将其与临近的一期地块项目——保利四季和颂相比较。该项目同样是小体量盘，占地面积1.3万平方米，共3栋楼宇，186户。项目地块由保利于2022年以13.57亿元摘得，楼面价4.84万元/平方米。
据中介反馈，保利四季和颂项目2023年5月入市，当初备案均价8.5万元/平方米，实际 单价为7.5–8.2万元/平方米，如今主要货量剩余140平方米，“最后6套房源全部一口价840万元，申请车位赠送”，而目前二手挂牌同户型房源，报价在710万元/套左右。
同板块竞品的市场表现，让不少人替上车门槛更高的中海广府萬宸捏一把汗。但客观来看，该项目的北塔南湖景观视野与圈层纯粹确实要更优。
高端之争
2026年，是中海高端之争的一年，将资源全面向顶豪产品倾斜。
或许用数据表达更直观，今年1-4月，中海累计合约物业销售金额约757.11亿元，按年上升13.7%；累计销售面积约261.92万平方米，按年下跌10.6%，销售均价同比上涨27%。
同时，截至2026年4月30日，已认购物业销售约116.08亿元，预期将在后续数月转化为合约物业销售。而这“量减价升”数据背后，反映的正是中海的高端改善路线。
据观点新媒体不完全统计，2025年中海拿下的35宗地块中，转化为高端纯改善性项目的，占比超40%，例如广州中海·广府万宸、上海中海·云锦华庭、中海·东斯文里、深圳中海·安缇雅苑、中海·安澜北京等。
具体来看项目，深圳第三座“安系”产品——深超总安缇雅苑。该项目是中海于去年12月8日，历经101轮激战，最终以31.86亿元摘得，楼面价7.74万元/平方米，目前也仅规划了4 栋22层纯板楼，共152套纯大平层，建面区间200-290平方米，预计三季度入市。
而上海更是中海的主要竞争市场，亦是2025年砸下最多资源的区域，投资金额从2024年68.6亿元增至390亿元，全年共摘得6宗地块。
其中，2025年10月20日以44.65亿元拿下的“徐汇区WS5单元188N-I-21地块”已转化为中海·云锦华庭，今年4月获批，容积率1.5，纯顶豪，共规划64套洋房＋20套联排＋4套叠拼，洋房总价6500万元起。
再者，位于老静安区的中海·东斯文里同样是打造顶豪社区，2025年项目所在地块成交价为53.63亿元，楼面价高达9.04万元/平方米，规划建造“150米超高层大平层+石库门风貌别墅”。
然而，中海的全国高端计划并非一帆风顺，部分项目也面临蓄客、去化难题，为广府萬宸的市场表现敲响警钟。
例如，位于深圳龙华的中海云颂玖章，该项目是容积率约2.8的低密纯居社区，起步建面约107平方米，拥有户户朝南的山景视野，但据中介透露，项目自2月初开放云端展厅，蓄客3个月，冻资客户数量未达预期，原计划4月开盘推迟。
而市场原因归根为定价过高。目前龙华区改善内卷严重，华润置地、招商蛇口等竞品以价换量分流客源，而该项目定价7万-7.2万元/平方米，高出片区均价15%。而土地成本也束缚了调价空间，2025年7月拿地时，楼面价已达到了3.88万元/平方米，溢价40.74%。
无独有偶，上海环宇玖章项目的去化亦备受争议。据楼市自媒体报道，该项目2025年末首开当日，2个多小时售罄90套房源，认购率234%；二期亦于今年3月入市，两期合计可售套数237套。
然而，截至5月19日，据上海网上房地产显示，该项目可售总套数148套，已售总套数89套，已登记总套数19套，叠加已登记锁定的房源，整体房源去化率约为45.57%。
回归广州中海广府萬宸本身，这个萬系首作究竟能否打破争议、占据海珠顶豪一席之位，最终还要看市场与定价的双向博弈。
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