“过去半年我一直观望，眼看上海房价从阴跌到企稳，再到现在的跳涨，终于坐不住签约了。”在深圳科技园工作的AI算法工程师张先生感慨道。他上周末刚签下一套价值千万的豪宅，成为这轮楼市回暖中的一员。
国家统计局最新数据显示，3月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均实现反弹，70个大中城市中，房价环比上涨城市个数明显增加。房地产市场正在告别普涨普跌的时代，迎来“一线疯涨、二线放开、三四线阴跌”的极端分化格局。
市场新常态：一线城市领跑，二手房交易活跃
2026年的中国楼市，已彻底告别“全国一盘棋”的思维。一线城市成为全国楼市唯一的“暖区”，成交量与房价同步走高。
上海楼市“小阳春”热度不减。今年3月，上海二手房市场以31215套的成交量创下近5年新高，价格结束长达33个月的下跌态势。4月成交量更是达到28742套，创下10年同期新高。
链家徐汇乐山总店资深经纪人王涛感受明显：“这两个月，门店各项工作进度超额完成。线上咨询量和线下带看量明显增多，单个经纪人平均每月接待的客户线上问询从之前的30至50人次左右，上升到100多人次。”
北京市场同样活跃。4月北京二手房网签量达17893套，创下近五年同期新高。“五一”假期前四天，北京二手房成交套数同比增长72%。
二手房交易活跃度已迈上新台阶。
市场回暖背后，是中央到地方密集出台的政策利好。4月28日中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”后，各地迅速响应。
深圳、广州、武汉、天津、扬州、苏州等城市在“五一”前后密集出台稳楼市举措。这些政策涵盖限购松绑、公积金提额、置换购房补贴等多项内容。
深圳增加了限购区域可购房套数，提高了公积金贷款额度上限，首套最高可贷351万元。广州则提高了住房公积金贷款额度，两人及以上最高可贷200万元，育儿家庭购买好房子等还可以叠加额度，最高可达360万元。
苏州优化了公积金贷款次数和套数认定标准，并加大对绿色建筑、现房销售等项目的支持。
上海2月发布的优化楼市新“沪七条”，对限购进行调整，让更多“沪漂”获得了购房资格。同时公积金贷款额度上限提高，个人住房房产税暂免征收等政策也精准释放了部分群体的置换需求。
除了政策因素，一个意想不到的群体成为这轮一线城市房价上涨的推手——AI新富。
瑞银2026年最新调研报告指出：这轮楼市反弹不是政策驱动，是AI驱动（AI‑driven property recovery）。在北上广深千万级现金高净值买家里，近1/3来自AI、大模型、算力、芯片、高端制造产业链。
这些AI新富年龄多在30-45岁之间，状态是“现金极多、风险厌恶、只认一线核心资产”。他们的心态是钱多得没地方放，不敢投实业、不敢重仓股市，只能砸进一线好房。
瑞银2026年4-5月的最新调研数据显示：一线城市二手房4月周均成交同比增加17%。上海呈现“哑铃型复苏”：200万以下老破小和千万级豪宅销售情况最好。
深圳二手房价格指数从高点跌超43%后，近期止跌企稳。瑞银判断，一线城市回暖不是刚需拉起来的，是AI新富的现金托底。
市场分化明显，三四线城市仍面临挑战
当一线城市连夜抢房时，三四线城市却面临截然不同的境遇。中国楼市已进入“核心领涨、区域分化”的结构性阶段。
中原地产首席分析师张大伟表示，全国楼市呈现“一线全面企稳、强二线稳步筑底、三四线分化”的格局。一线及强二线核心区凭借政策红利、人口流入、资源集中，热度将持续；而多数三四线城市仍将以去库存为主。
这种分化源于人口流动格局的变化。我国人口呈现“总量收缩、核心集聚”的格局，一线、强二线城市凭借优质的教育、医疗、就业资源，持续吸引人口流入，而三四线城市则面临人口持续外流的困境。
供需格局重构，核心城市供不应求，是推动房价上涨的根本动力。历经四年深度调整，楼市已从“总量过剩”转向“核心稀缺”的结构性失衡。
在市场自我修复的同时，国家也在通过城市体检和城市更新行动构建长效机制。
住房城乡建设部相关负责人近日表示，各地要一体化推进城市体检与城市更新，坚持“先体检后更新、无体检不更新”。
2026年，所有设市城市将全面开展城市体检工作，实现住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度体检全覆盖。
城市体检如同人为城市做健康检查，目的是找出潜在的城市“病症”，补齐影响可持续发展的短板弱项。对“体检”发现的关系到公共安全的问题，如地下管网老化，要优先安排整治。
5月15日召开的国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确要把城市更新摆在突出位置，构建可持续的城市更新模式。
中央财政也对城市更新给予支持，2026年将通过竞争性选拔，对入围城市给予定额补助，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元。
楼市前景乐观，温和复苏成新常态
多位业内专家对后市持乐观态度。中原地产首席分析师张大伟认为，5-6月楼市将延续“五一”假期热度，政策红利持续释放，二手房流动性保持高位，改善需求集中释放。
国金证券的报告指出，今年地产“金三银四”的表现基本打消了市场对“年初以来的楼市回暖只是下跌中继”的担忧。随着市场的供需平衡出现边际变化，成交议价空间正逐步收窄。
上海申银万国证券研究所的分析显示，本轮楼市改善更健康、更持续。经历了近几年房价大跌和租金小跌，全国住宅租金回报率已提升至2.7%，超过了公积金率的2.6%。随着地方公积金贷款额度的显著增加，吸引力逐步提升。
未来楼市将进入“稳交易、降风险、重民生”的理性时代，房价强分化将成为常态，核心资产价值凸显。
未来的楼市将呈现结构性机会。一线城市的核心板块可能持续坚挺，二线城市在政策放松下逐步企稳，而三四线城市则需要更长时间消化库存。
技术精英的财富效应、政策利好的持续释放、人口流动的长期趋势，共同重塑着中国楼市的格局。曾经狂奔二十年的房地产行业，正在学习慢下来的艺术。
参考资料：
4月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨
2026年05月18日 22:45 来源：经济日报新闻客户端
这些城市，今年全面“体检”
中国甘肃网 2026-05-18 17:18 中国甘肃网官方账号
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