商品房销售同比跌幅持续改善，市场延续筑底修复态势
4月，商品房销售面积和销售额分别为0.57亿平米和0.57万亿元，同比分别下降9.5%和7.6%，较上月分别扩大2.1个百分点和收窄5.7个百分点，反映出价格端企稳迹象初现，“以价换量”格局有望逐步缓解。
1-4月，商品房销售面积和销售额分别为2.53亿平米和2.30万亿元，同比分别下降10.2%和14.6%，降幅相较1-3月分别收窄0.2个百分点和2.1个百分点。其中，住宅销售面积和销售金额分别为2.09亿平米和2.01万亿元，同比分别下降12.2%和15.7%，降幅相较1-3月分别收窄0.9个百分点和2.8个百分点，显示出住宅端修复节奏快于整体市场。
库存方面，截至2026年4月末，商品房待售面积77801万平米，同比下降0.4%，已实现连续两个月下降，这表明库存出清速度正在加快，对改善供求关系具有积极作用。其中，短期库存下降速度更快，待售3年以下面积57903万平方米，同比下降2.6%，较3月末增加0.8个百分点。
总体来看，4月商品房销售延续筑底修复态势，边际改善信号进一步增强。销售额降幅大幅收窄而面积降幅小幅走阔，价格端企稳迹象初现；库存端连续两月回落，短期去化加速，供求关系稳步改善。但销售同比仍处负增长区间，市场信心全面恢复仍需时日，后续需持续关注政策落地成效及居民购房意愿的边际变化。
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2026.04全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2026.04全国商品房单月销售额及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2026.04全国商品房累计销售面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2026.04全国商品房累计销售额及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2026.04月全国商品房待售面积（亿平米）
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：待售面积为截至月末的累计数值。
4月开发投资同比下降20.1%，开竣工规模延续收缩态势
4月，新开工面积0.35亿平米，同比下降26.6%，降幅较3月扩大9.2个百分点。新增施工面积0.34亿平米，同比下降49.1%，降幅较3月扩大37.4个百分点。竣工面积0.21亿平米，同比下降19.0%，降幅较3月收窄0.1个百分点。单月开发投资0.62万亿元，同比下降20.1%，同比降幅较3月扩大8.8个百分点，房企投资意愿仍有待修复。
1-4月，房地产开发投资总额2.40万亿元，同比下降13.7%，降幅较1-3月扩大2.5个百分点。其中，住宅开发投资额1.85万亿元，同比下降13.1%，降幅较1-3月扩大2.1个百分点。
新开工面积1.39亿平米，同比下降22.0%，降幅较1-3月扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积1.01亿平米，同比下降23.6%。
施工面积54.51亿平米，同比下降12.1%，降幅较1-3月扩大0.4个百分点。其中，住宅施工面积37.80亿平米，同比下降12.5%。
竣工面积1.19亿平米，同比下降24.0%，降幅较1-3月收窄1.0个百分点。其中，住宅竣工面积0.85亿平米，同比下降25.8%。
整体来看，当前房地产仍处于深度调整与主动出清阶段。在“控增量、去库存”的政策导向下，房企普遍秉持“以销定产”的审慎策略，叠加资金面承压及销售修复向投资传导的时滞，短期内新开工、施工及开发投资等指标或将继续承压下行。不过，供给端的极致收缩有助于缓解存量房源的去化压力，加速供需关系再平衡；后续开发投资的企稳回升，将主要取决于销售端修复的持续性及房企资金链的好转程度。
图表：2021.02-2026.04房屋累计新开工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2026.04房屋累计竣工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2026.04房地产开发投资额累计值及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
到位资金2.67万亿元，同比下降18.4%，房企资金压力犹存
2026年1-4月，房地产开发企业到位资金2.67万亿元，同比下降18.4%，降幅较1-3月扩大1.1个百分点，各项资金渠道均呈现下降态势，表明房企资金压力持续加大。
房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款4199亿元，同比为-25.9%，占比15.7%，降幅较1-3月扩大2.2个百分点，反映出银行端对房地产行业信贷仍偏审慎，房企外部融资环境依然趋紧；
利用外资3亿元，同比为-82.1%，占比0.01%，降幅较1-3月扩大209.7个百分点，表明境外资本对国内地产项目投资意愿极低，外资流入几近停滞；
自筹资金9838亿元，同比为-10.5%，占比36.9%，降幅较1-3月扩大5.2个百分点，表明房企内生造血能力不足，通过自有资金、股东借款及非标融资等渠道筹措资金难度加大；
定金及预收款7975亿元，同比为-17.6%，占比29.9%，降幅较1-3月收缩2.5个百分点，表明新房销售有所修复，购房者预付款项对房企资金补充作用增强，但整体仍低于去年同期；
个人按揭贷款3087亿元，同比为-31.7%，占比11.6%，降幅较1-3月收缩2.9个百分点，表明居民购房信贷需求有所回升，但降幅仍居各渠道之首，按揭端恢复节奏明显滞后于销售端。
总体来看，房企资金链仍处于紧平衡状态，资金压力未见明显缓解。尽管销售回款（定金及预收款、按揭贷款）降幅有所收窄，对资金池形成一定支撑，但国内贷款与自筹资金的加速下滑成为主要拖累。在融资环境未现实质性宽松前，行业资金面仍将承压，后续改善需寄望于销售端的持续修复及融资支持政策的精准落地。
图表：2021.02-2026.04房地产开发企业累计到位资金及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
M2同比增长8.6%，M2-M1剪刀差扩大至3.6个百分点
4月末，广义货币(M2)余额353.04万亿元，同比增长8.6%，较上月扩大0.1个百分点。狭义货币(M1)余额114.58万亿元，同比增长5.0%，较上月收缩0.1个百分点。流通中货币(M0)余额14.75万亿元，同比增长12.2%，较上月收缩0.3个百分点。
图表：2025.01-2026.04 M1和M2同比增速
资料来源：亿翰智库、中国人民银行
注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。
政治局会议定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”
4月28日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济工作。会议指出“要精准有效实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”，在防范化解重点领域风险部分，会议强调要“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。
随后，各地政策端明显发力。深圳、广州、天津、武汉等核心城市在节前密集出台楼市新政。其中值得关注的是，深圳核心区域限购大幅松绑，公积金贷款额度显著提升，此次调整为近年来一线城市力度最大的政策优化，旨在激发市场活力，释放合理住房需求。
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