核心区的优质地块，都坐不住了
继南山之后，福田 突然“开挂”。
就在不久前，网传福田中心、安托山等区域有地块将进行调规。紧随其后，梅林再次释放宅地， 原深政汽修大厦地块正式由交通设施用地调规为二类居住用地。
算上早先中铁拿下的现房销售地块，福田居然在短时间内密集涌现出了4块核心低密宅地。
这对于常年处于“断供边缘”的福田来说，简直是不可思议的“大爆发”。今天就来盘一盘，这次福田到底掏出了怎样的家底。
制图兰图绘
01.
现场实探
福田核心区连掏4块“压箱底”
先来看看近期刚浮出水面的“新面孔”。
梅林33-07地块
该地块是由交通设施用地（U2）拟调整为二类居住用地（R2）。
地块前身为深政汽修大厦，壹地产实探发现，目前原建筑尚未开始拆卸，大厦仍在维持正常运转。
壹地产实拍
该地块就在中铁项目隔壁，根据最新公示，调整后的规划用地面积约7166㎡，容积率仅为3.1，计容建面约2.87万㎡，相比中铁地块，该地块面积稍大，容积率也更低。
中铁臻云雅苑
该项目地块同样是通过调规而来，占地面积仅约4994㎡，计容建面约1.86万㎡，容积率约3.72。
项目规划了两栋住宅楼，地面最高23层，总高约80米。该案名为中铁置业的 “云系” TOP级产品线，定位为城市地标性都市豪宅，市场推测其主力户型大概率在建面约150㎡左右，总房源约百来套。
从现场实探来看，目前已有大型机械进场作业，处于基坑施工阶段，预计明年将作为现房项目入市销售。
壹地产实拍
两个项目相近，所以享受到的配套几乎相同。
周边有卓悦汇、深业上城大型商业体，也有福田美术馆、国际体育文化交流中心（建设中）等配套，居住氛围浓厚。紧邻地铁9、10号线换乘站孖岭站，周边还有在建的22号线凯丰站，三线交汇，交通便利。
二手房方面附近多以老小区为主，查询行舟深房显示，今年4月一套总建面约66m²的2室以总价约232万成交，折后单价3.52万/m²。
制图兰图绘
安托山10-06地块
该地块原为商业用地，近期刚调整成住宅用地，容积率为3.1，预计新增约2.6万㎡纯住宅。
地块位紧邻地铁2/7号线安托山站A口北侧，步行可达。周边被安峦公馆、海德园、万科瑧山府等成熟高端社区环绕，周边还有南天电力旧改等分布，居住氛围浓厚。
片区内二手房挂牌价约13万-18万元/㎡，这宗迷你宅地未来会以什么价格入市，将是市场最大看点。
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从现场实探来看，地块目前已被围挡围起，内部仍为闲置状态，杂草丛生，尚未启动清拆或平整工作。
壹地产实拍
福田中心地块
据网传，位于福田中心区、紧邻地铁2/8号线莲花西站（黄埔雅苑正对面）的一宗地块，正在研究调整为住宅用地。
地块面积较小，有预测最多可能建设3栋住宅楼，以大户型住宅为主，瞄准高端改善型置业人群，并有望在户型设计、得房率等方面实现新突破。
地块的地理位置是最大的亮点，一路之隔就是深圳市中心最大的公园莲花山公园，深圳市少年宫、音乐厅、中心书城、图书馆、当代艺术与城市规划馆等核心地标均在步行范围内。
制图兰图绘
从现场实探来看，地块目前已被围挡，地面上可见活动板房，尚未有明显施工迹象。
壹地产实拍
02.
6年等一地
福田被房企“抢破头”
要理解现在这四块地集中出现有多震撼，就得先看看福田过去有多“抠门”。
作为深圳成熟的行政、金融、文化中心，福田的开发早就趋于饱和，回顾公开市场数据，福田在招拍挂市场上曾长期处于“隐身”状态。
深圳交易集团的数据显示，从2020年至今，福田出让的具备居住属性的用地仅有3块，其中2块还是安居型住房。
真正属于商品房的用地，仅有中铁置业拿下的那一宗，这也是福田时隔整整6年，才在公开市场上推出的首宗纯住宅用地。
当时，为了争夺这块占地面积不足5000㎡的“巴掌大”地块，8家头部房企展开了长达百轮的激烈厮杀，最终将溢价率推高至惊人的65%。
即便该地块明确要求“现房销售”，对房企的资金链构成了极大考验，但面对福田核心区的极致稀缺性，开发商的热情依然不减，可见福田宅地的吸引力。
图源深圳交易集团
当然，除了寥寥无几的宅地出让，福田近些年的新房基本全靠旧改和城市更新等支撑。
据壹地产不完全统计，过去6年时间，福田住宅一共拿了28次证，共计6498套住宅，每年占全市不足5%。
其中，2022年是福田的“供应大年”，得益于海德园、中信城开红树湾等项目的集中入市，全年供应了1887套，但这已经是六年来的最高峰，占比也仅为全市的 4.0%。
翻看近年来的入市名单，除了早年耳熟能详的网红盘外，新面孔多源自大金沙片区、皇岗新村等大型旧改项目，如新世界香蜜四季、金地环湾城、卓越缦悦等。剩下的，则多是像富通上舍、天健天骄西筑、福安瑞府这类零星推出的存量尾盘。
这种挤牙膏式的供应常态，与如今四块纯宅地的集中释放形成了极具戏剧性的反差，预计上新后市场反应看点十足，届时壹地产也会密切关注。
03.
面粉来了
二手房东心里如何？
尽管新地块看似来势汹汹，但福田二手房东的心态依旧很稳。尤其是近期深圳调控政策的松动，给了这些业主极大的底气。
先来看整体。
根据大咖深房团监测的挂牌显示，香蜜湖、安托山、竹子林、上下沙片区作为深圳传统的豪宅区和传统富人区，挂牌有微涨，其中上下沙8.2万/平，上浮最多为2.4%。
八卦岭、景田、园岭、石厦等片区多为早期开发的成熟社区，楼龄相对较老，在二手房市场中面临一定的置换压力，价格出现小幅回落。
成交方面，据一线中介爆料，近半个月福田二手房成交量环比激增30%左右。更令人意外的是，根据中介协会最新披露的数据，上周福田二手房单周合同录入量首次超越龙岗，强势登顶全市第一。
图源中介协会资讯
具体到个盘。
据市场监测全市成交活跃的二手楼盘挂牌价都有不同程度的上涨，如福田的金茂礼都新政后挂牌均价高达14.7万/m²，与新政前对比上浮8.8%；京基御景华城也是涨幅达8.4%；皇御苑涨幅达3.1%。
数据来源网络
成交方面，拿香域中央花园来举例，新政后第5天，以总价约3550万成交了一套建面约188m²的房源，折合单价18.88万/m²。
翻看过去的成交记录，去年7月相同面积段的成交单价约18.24万/m²。
图源行舟深房
再如东海花园二期，新政后成交了一套340㎡的5室，成交总价约4200万，折合单价约12.35万/㎡。
从行舟深房历史数据来看，没有相同面积的成交记录，但把单价放在近半年的成交价格中对比，算是略有上涨。
图源行舟深房
而像老破小泰然小区，建面约35㎡左右的房源，单价前后基本都维持在5万/㎡左右。唯一的区别可能是新政后一套房源在挂牌1070天后才成交。
图源行舟深房
从以上个案也不难看出，福田内部同样在分化。政策暖风最先吹热的，通常是核心区的高端资产，刚需老破小缺乏产品力和楼龄优势的房子，即便身处福田，也难以分享这波红利。
四块“压箱底”宅地接连亮相，从梅林到安托山，再到莲花山脚下，每一块地都自带稀缺光环。
届时将如何搅动福田乃至整个深圳的核心区格局？拭目以待。
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