写在开头，这是一篇随笔，行文缓慢，不谈房价不讲市场，只是看多了“极其卷”、“只有更卷”的新产品，一些感想。有兴趣的慢慢读。
近夏暑热起，蚊虫滋生，潮闷困乏，二手市场再绵长的阳春也渐进淡季，将C位让给各个板块即将亮相的新房。
房叔忙着被房企邀请看那些“高验资门槛”的豪宅，笔者则趁上下班路上和周末出行顺便溜达些3、4w级的“平民改善”盘，堪比迪拜的酒店门头、近10m的挑高、石材博物馆式的内装、下沉3-4叠的希腊风、日风、法风庭院、比哥特教堂束柱还致密的装饰线条......
配合“降维打击、迭代新贵、碾压之作、立标定品”的营销话术，琳琅满目，应接不暇。
笔者一边配合滔滔不绝的销售“赞叹拍手”，一边自然地问出一句：我如果买个139，这堆泳池、台球厅、私宴厅、女王空间、自习室、车位管理费杂七杂八的，能耗和物业费，一个月要多少钱？
一通计算，轻松破千。
此时，同板块众多粉丝这两年卖房“苦痛”的遭际忽地在我脑海炸起，恍惚之间身处两个楼市，自然地升起诸多购房者都会有的一个困惑：买这里，我需要这个总价这么卷的产品吗？
今日推文，“过度卷”迷思，我们到底需不需要卷到极致的“新产品”？
有此困惑，一方面来自工作中，各行各业粉丝反馈房难卖、钱难挣、支出降级、务实选择的消费降级；
一方面，在市面一般只关注房价和租金的角落，自2021至2025，全国物业费平均收缴率从89%已经下跌到了71%，年均跌幅近5%，十户四年少交两户。
近期，多家央媒更是报道以江西、云南为代表，多地出台《关于公职人员、党员干部带头缴纳物业费助力小区治理提质增效的倡议书》，有些事情到了需要公开喊话干部带头，往往代表了其推动之艰困。
为什么从2021年开始收缴剧烈下滑？
21年3季度是全国房价的高点，在增长时物业费在“预期收益”面前洒洒水，而在修整期，自然成了人人厌恶的“额外损失”，正如所有人都谈“房产税”色变，因为它在“持有”环节“直接”征收，税痛如此切肤。
笔者丝毫不否认如今开发端的产品力之强，论用材、公区、大空间，一个刚改到舒适改善的楼盘，甚至比东京塔楼、伦敦小宅院都强，尤其在如望天际、两个玖序、奥映世纪、鹭栖湖云庄等等顶端豪宅，卷多贵都对。
其逻辑在于，高净值客户的现金流对于豪宅楼盘的运维支出根本不受影响，且这些豪宅本身就在最核心地段，通过产品力升维对“次新产品”降维逻辑自洽。
但这两点，在诸多粉盘板块，中产人群为主改善的楼盘，亟待商榷。
对于这几年的中产改善人群，除非处于个别风口行业，大部分的家庭任务在于“降负债、保现金流”，即“缩表”。
在这一前提下的置业抉择，改善，往往伴随不得不的理由，子女教育、个人结婚、老房年久、资产整合等等；
买房，除了改不了的地段外，精致、更强的产品力尽管是人尽渴望，但更重要的点在于实现改善的“代价”必须要小。
换言之，我要优先守住我的现金流以应对需要时间的经济转型，诉求在小改善，120变139、159，三房变四房、洋房等等，产品好一点，或者地段略有提升。
实惠且好一点，重点在“实惠”，好“一点”，不是要刚需突变“豪宅”。
这时候，大量房企的蜜汁操作，嘴上喊着“地产寒冬”，然后组团去北上广、东京、迪拜、新加坡、泰国、新西兰调研，对着曲面铝板、陶板、洞石、孔雀石、罗汉松、可塑玻璃幕墙、下沉会所一顿猛拍，朋友圈配两个自己也不知道是谁的大师名句，再补一句“这才是产品力”。
回来后，热血沸腾，在自家拍下的中不溜地段砸出一个“顶配神盘”、“降维之作”，对标国际、碾压次新，甚者还要碾压自己前几年才交付的“碾压级作品”，一旦卖不好怪市场不行，消费者不识货。
明明“新规”是给企业降本让利回馈购房者，但让的利多少存在疑问，是否变成过度的自我表达和产品定位不合时宜的功能填鸭？
咱就是说，原本300、400w级购买力在二手亏的板块，动不动干个600w、800w的产品和面积段，5块的物业费，“降维”的本质是强行榨取“弱地段”的购买力总价升维，还是让消费者“升杠杆”扩表。
明明是一些“刚改、刚需”定位，非要“拟豪宅”，交付了能耗、公区运营、物业收缴、二手房价、5-10年后的维护改造却不能明白保证。
明明可以“克制开发，长久方案，务实关怀”，100年前的柯布西耶说“平面是建筑的精神”，精神都没了，强排盒子的毛坯底，就别套些装饰“大师”的大词教老百姓“审美升级”了。
过度卷品质，会不会不如五个字——加量不加价？
5月22日，云门中心的金手指终迎来封顶，第三中心的夜空升起一轮明月，极具宏大叙事和大都会身份的象征意味，黄澄澄，亮堂堂。
换5、6年前，这大概会引出这座城市一系列里程碑式的谈资和话题，关于雄心、关于明天、当然也关于房价，如今却论及寥寥。
我想，它一定不是从前城隍山上、西子湖畔那颗，人文的月光再没有照进这方庭院。
文/一叶 编辑/一叶
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