昨天（5月26日），富力地产和合景泰富先后发了公告，新鸿基地产以合计约3.2亿元的代价，收购了两家在广州天汇广场（IGC）项目中的全部权益，实现对项目的100%控股。
至此，三方这一场持续了近20年的合作关系彻底终结，同时，它也折射出当下中国房地产行业的深层分化——
有人在断臂求生，有人在底部扫货。
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将时间拨回2007年，那年9月，广州土地拍卖会上，猎德村商业地块成了全城焦点。
这是广州第一个完全由开发商参与的城中村改造项目，也是卖地史上面积最大、起拍底价最高的一幅商业用地，总建筑面积56.8万㎡，挂牌底价38.6亿元。
△图片来源：广州天河发布
竞拍当天，合生、保利、新鸿基、富力、合景泰富悉数到场，14轮举牌后，富力和合景泰富的联合体以46亿元拿下，折合楼面地价约8095元/㎡。
胜出的是富力和合景，但真正的赢家，其实是新鸿基。
拍完地不到三个月，富力和合景就决定，邀请在拍卖会上败下阵来的新鸿基加入开发团队，三方各持三分之一权益，总投资额100亿元，创下当时珠江新城商业项目的纪录。
邀请新鸿基的理由很简单，当时本土房企搞住宅在行，但高端商业运营这方面，还是得找港资来撑场面。
于是，三家分工也很明确，新鸿基负责商场的规划、设计、经营、物业管理和全球招商，富力和合景负责建筑、施工和住宅销售。港资管商业，本土房企管盖楼卖楼，看起来各取所需。
但合作从来不是坦途，2008年金融风暴席卷全球，新鸿基本该注入的33亿元资金迟迟未能到位，加上集团高层人事变动，猎德项目一度被外界猜疑是否还能继续，直到2009年8月，项目才正式破土动工。
2016年10月，IGC终于开业。此后十年，商场和酒店的日常运营一直由新鸿基团队全权主导，从品牌招商到物业管理，都是新鸿基一手包办，富力和合景在运营层面的存在感，更多是账面上的。
回头看，新鸿基有商业运营能力但缺地，富力合景有地但商业不是强项，住宅部分卖完了、商业运营越来越精细化，三家坐在一起分蛋糕的必要性，本来就在递减。
19年后这个结局，与其说意外，不如说是一张迟早要翻开的牌。
02
再看这笔交易本身，新鸿基花了3.2亿，究竟买到什么？
天汇广场，坐标珠江新城核心区，地铁5号线猎德站上盖，总建筑面积约45.95万㎡，主要包含以下板块：
IGC商场：商业楼面面积约9.2万㎡，汇聚超200家国际品牌，包括广州第二家苹果旗舰店、百丽宫影城华南旗舰店，还有御宝轩、莫尔顿扒房等多家米其林及黑珍珠星级食府。
天盈广场：两幢甲级写字楼，分别为39层和57层，总楼面面积约18.6万㎡。
广州康莱德酒店：希尔顿集团华南首店，27层塔楼，309间客房。
天銮服务式公寓：总楼面面积约13.9万㎡，超500个单位。
天汇公园：约5000平方米城市艺术公园。
单看IGC商场和康莱德酒店，就是长期持有、持续贡献现金流的优质资产。
IGC单独的数据新鸿基没有披露，但我们可以从集团整体情况来感受它的分量。
2025财年，新鸿基在内地的收租物业总租金收入是57.13亿人民币，新鸿基在内地真正由自己主导运营的高端商场，主要是上海IFC、上海ITC、广州天环和广州天汇，广州IGC贡献有多大，可以掂量。
可以说，这笔交易，新鸿基真是赚麻了，毕竟3.2亿的价格，恐怕连商场一年的租金收入都覆盖不了，说这是近两年来华南商业地产市场最划算的一笔收购，一点不夸张。
03
很多人看到这里可能会有疑问：既然IGC每年能贡献数亿租金，富力和合景拿着股权稳定分红不好吗？每年坐着收钱，不比一次性贱卖强？
我觉得应该是，买方掌握着绝对的主动权，而卖方已经等不起了。
大家应该都知道，富力跟合景这两年的日子不好过，面临着或多或少的债务问题，1.6亿的现金虽说是杯水车薪，但也聊胜于无。
更重要的是，在分红这件事上，他们可能也说了不算，前面已经提到，IGC是由新鸿基主导运营，分红怎么分、什么时候分，都不是富力和合景单方面能决定的，甚至新鸿基如果决定把利润留在项目公司继续投入，他们也很难说不。
富力在公告里还提了一个关键细节，这笔交易将帮助集团解决与目标物业相关的未决税务问题，拖着不卖，不但拿不到钱，可能还得继续掏钱解决麻烦，与其被困在"纸面富贵"里动弹不得，不如干干净净退场。
而对于新鸿基而言，这笔交易也不单单是“捡漏”，还有着更长远的意义。
目前新鸿基在广州已经布局了四个项目：天汇广场、天环广场、广州南站ICC、庆盛枢纽综合体，四个项目分布在广州最重要的四个商业节点，一条清晰的商业走廊，沿着地铁和高铁线铺开。
拿回IGC的全部股权，意味着新鸿基在这个项目上不会再有任何合作方的掣肘，品牌组合可以打通，会员体系可以打通，定价策略和促销节奏也可以协同。
对于一个做高端商业运营的开发商来说，这种"说了算"的自主权，长期看比3.2亿值钱得多。
当然，新鸿基也不是完全没有压力，高端消费退潮，广州南站ICC的消费转化率一直是市场关注的问题。不过也正因如此，把已经成熟的IGC彻底收入囊中，至少保证了一个稳定的现金流来源。
珠江新城的高端商业牌局，也在这一年被彻底改写。
年初，越秀以236亿元拿下马场地块，闪电引入SKP华南首店和华尔道夫酒店，东区有了新的坐庄者；如今，新鸿基全盘接手IGC，把中区稳稳攥在手里，两条大鳄，各据一方。
有人加仓的同时，也有人在离场，核心地段的优质资产，最终总会流向那些资金雄厚、运营过硬的玩家。
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