没想到，保利发展、保利置业包场了今天的上海土拍2块地。
保利发展继昨天后梅开二度，成为本轮土拍大赢家，总价14.3亿、楼板价93775元/㎡，溢价率17.21%拿下虹口迷你地块。
保利置业也不遑多让，激战超111轮击败绿城，总价34.88亿、楼板价82062元/㎡，溢价率超40%拿下浦东南码头地块。
而第四轮土拍吸金超110亿元，也成为今年热度最高、竞争最激烈的一次，打破近年多项纪录，为新房市场注入一针强心剂。
今天总爷就和大家聊聊，这轮土拍释放出怎样的信号。
01
保利发展梅开二度，拿下虹口迷你地块
继昨天瑞虹地块12进1拍出超高溢价后，今天虹口又迎来欧阳路地块的重磅土拍。
这块地位于紧邻山阴路、甜爱路历史风貌区，虹口足球场和鲁迅公园步行可至，周边有着浓厚的烟火气与文艺氛围。
这是一个“倒三角”地块，出让面积仅有约6099.68㎡，容积率2.5，建面约1.53万㎡。
它还被明确鼓励抬板式设计+围合式布局，城市界面需要保持对公众的友好开放。
再叠加地块迷你体量的属性，流速可能没什么压力，但操盘难度依然不小。
6组竞拍人汇集于此，清一色央国企组合——
绿城、招商+南山、越秀、保利发展、中建八局、金茂+清能
这些房企几乎都是深耕虹口或内环，在附近有过开发历史，开拍前中建八局、保利发展甚至已率先发布招标公告。
最终经过整整27轮激烈竞拍，保利发展以总价14.3亿、楼板价93775元/㎡，溢价率17.21%拿下这块迷你地块。
从市场角度看，保利地块与金茂璞元直线距离仅约500米，金茂主力均价16.8万/㎡，保利依旧有比较大的产品发挥空间。
随着华润、金茂、绿城、保利先后落子虹口，板块热度和价值共识也在迈入一个新台阶。
青浦、虹口梅开二度的保利发展，也成为本轮土拍的大赢家。
这两块地都可在年内完成转化，为年度业绩储备了足够子弹。
02
保利置业溢价超40%，入局浦东南码头
下午竞拍的浦东南码头地块，也延续了神仙打架的景象。
这块地由住宅+商业组成，住宅用地面积约1.65万㎡，容积率2.5，商业用地仅有673㎡，并拥有两个核心优势。
一是区域供应极为稀缺，这是近10年南码头片区首次宅地出让，也是由商办用地调整而来，小板块内没有竞争。
二是地块依水而居，具备打造内中环高端社区的土壤，南侧直面白莲泾自然水道，与世博水环形成串联。
因此这块浦东罕见的内中环净地，吸引了高达9家组合参拍，包括：
保利置业、建发、中海、华润&越秀、招商、金茂、陆家嘴、绿城、中建八局
随后保利置业与绿城两家一路加价，双方激战111轮直到触发首轮封顶，直接把溢价率顶到40%。
最终保利置业以总价348837万，楼板价约82062元/㎡拿地，与保利发展携手，包场了今天的上海土拍。
保利置业也是上海近年表现最活跃、产品力进步最大的房企之一。
他们打造的誉滨江、誉静安、江上印等赢得内中环高端购买力认可，保利海上印曾创下“日光盘”纪录，也展现了强大的市场号召力。
本次拿下南码头地块后，他们再次在中高端市场落子，实现从浦西到浦东的全面布局。
03
揽金超110亿，热度再创新高
5块地出让、4块溢价成交，共揽金110.45亿元，本轮土拍热度远超预期，并打破了多项纪录。
瑞虹地块12组竞拍人参拍，创造自2024年以来单块地竞拍纪录，很久没看到这么多民企、央国企争抢一块地。
大华、保利置业拍出超40%溢价率，创造自去年以来单块地溢价率纪录，要知道这可是外环外地段。
同时本轮5块地吸引超过16家房企参拍，也创造了近年热度新高。
尤其是在新房销售整体放缓的背景下，这样的热度更显得弥足珍贵。
1-4月上海住宅销售面积298.92万平，同比去年下降29.4%。这与土拍节奏的放缓、房企供应收紧高度相关，但一个不争的事实是——
与持续火爆的二手行情相比，目前上海新房市场，依旧处于一个博弈与调整的阶段。
为了给土拍市场注入更多信心，我们看到了市场的两大变化。
第一是“商改住”明显增多，更多市区核心地段被摆上货架。
本轮土拍的虹口欧阳路地块由工业、南码头地块由商业，转性为住宅用地出让，填补核心区宅地供应不足的空白。
第二是市区精品化，郊区低密化，这里有一条明显的分水岭。
市区土地单价高、溢价猛，通过精品小地块降低入局门槛；而郊区市场难度高、操盘压力大，则通过低密指标主打高端改善。
而上海第五轮土拍的名单公布，更加验证了这两个趋势。
静安大宁地块主打体量适中、区位稀缺；浦东周浦、闵行旗忠、嘉定新城以及松江洞泾地块则主打低密属性。
本轮土拍五块地，若无意外都会在年内完成产品亮相。
接下来就看梅开二度的保利发展，以及上海城投、大华、保利置业，如何用更高水准的产品力，去刺激上海新房购买力。
对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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