上海第四批集中供地出让总额超110亿元，部分地块竞争白热化|上海市|住宅用地|楼板价|楼面价|起始价|集中供地

5月29日，今年上海第四批集中出让的地块全部成交，五宗地块成交总额110.45亿元，出让面积13万平方米，规划建筑面积19.3万平方米。除青浦地块外均溢价成交，平均溢价率达33.51%。

来源：城市测量师行

同策研究院分析师李浩诚分析，本次土拍热度大增，部分地块竞争白热化，19位竞买主体入场角逐；平均溢价率创新高，两宗地块溢价率突破40%；本次土拍诞生两个“双高双竞”地块，这也是今年首次有“双高双竞”地块；除了央国企，民企也在强势拿地。

好地网分析师方晓泉表示，此次土地竞买的热度较高，参拍房企的数量和溢价率等指标均创下新高，更有地块的竞拍先后触及中止价和高品质指标环节。高溢价项目体现几个共性特征，地块体量不大、年内可实现开盘，整体风险可控。

今年首次产生“双高双竞”地块

今年的首宗“双高双竞”地块是闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块。该地块吸引5位竞买人参与竞拍，经过81轮竞价，触及33.77亿元的中止价，转而进入竞高品质建设指标环节。

来源：城市测量师行

三位竞买人参与竞高品质指标环节，并触及竞报上限值，进入第二轮竞价。最终，上海本土民营房企大华（集团）有限公司旗下的上海华杨房地产开发有限公司经过136轮竞价，以36.55亿元的总价+商品住宅装修标准4000元/平方米+配建计容公共服务设施1670平方米+配建2%高端人才住房的代价竞得，溢价率40.72%，成交楼板价4.36万元/平方米。

出让文件显示，该地块规划为住宅用地，出让面积79795.81平方米，规划建筑面积83785.60平方米，容积率1.05，起始价25.97亿元，起始楼板价3.1万元/平方米。

城市测量师行分析称，地块所在的浦江板块有一定的低密产品客群基础。地块西侧约1公里处2019年入市的上海桃花源项目，累计推售624套合院及联排产品，备案均价达13.7万元-17万元/平方米，总价在2200万元以上，去化率69%；此外，附近的宝华源墅近期新房入市均价约8.5万元/平方米，一定程度上印证了板块的市场购买力。

另一宗“双高双竞”地块是浦东新区Z000302单元14-03e、14-04a地块。该地块吸引九位竞买人参与竞拍，经过111轮竞价触及34.87亿元的中止价，进入竞高品质指标环节。

最终，经过112轮竞价，保利置业集团(00119.HK)旗下的上海梦苑房地产有限公司以34.8837亿元的总价+商品住宅装修标准6000元/平方米+配建计容公共服务设施660平方米+配建2%高端人才住房的代价竞得，成交楼板价8.21万元/平方米，溢价率40.04%。

出让文件显示，该地块起始总价为24.91亿元。其中14-03e地块规划为普通商品住宅地块，起始总价为24.68亿元，起始楼面价6万元/平方米；14-04a地块规划为商业用地，起始总价为2289万元，起始楼面价1.70万元/平方米。

14-03e地块出让面积16464.94平方米，容积2.5，规划建筑面积41162.35平方米；14-04a地块出让面积673.29平方米，容积2.0，规划建筑面积1346.58平方米。

虹口宅地吸引12位竞买人

本批次出让地块中，起始单价最高的虹口区C080301单元hk306-08地块，吸引12位竞买人参与，经过63轮竞价，上海城投置地（集团）有限公司以19.30亿元的总价竞得，溢价率35.63%，成交楼板价为10.85万元/平方米。

该地块还吸引了华润置地（01109.HK）、建发国际（01908.HK）、保利发展（600048.SH）、越秀地产（00123.HK）、绿城中国（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中国海外发展（00688.HK）、中国金茂（00817.HK）等另外13家房企的参与。

该地块规划为普通商品房用地，出让面积为7115.32平方米，容积率2.5，起始总价为14.23亿元，起始楼板价为8万元/平方米，中止价为19.92亿元。

来源：城市测量师行

该地块东至太平桥支路、南至规划绿地、西至规划绿地、北至临平路，距离轨道交通10号线、4号线海伦路站直线距离约600米，距离轨道交通4号线临平路站直线距离约650米。

克而瑞表示，hk306-08地块所在瑞虹新城板块是虹口内环内开发最为成熟的居住片区之一。周边配套十分完善。虹口区近3年内环内纯住宅用地楼板价集中于8.8万元—12.7万元/平方米。同板块瑞虹临平路hk329-11地块楼板价约11.75万元/平方米、溢价率38.2%，是虹口区C080301单元hk306-08地块最直接的比价参照。

另一宗起始总价同样为8万元/平方米的虹口区C080403单元hk153-02地块，吸引了绿城中国、招商蛇口、越秀地产、保利发展等共6位竞买人参与现场竞价，经过27轮竞价，保利发展旗下的上海保利城市发展有限公司（以下简称“上海保利发展”）以14.30亿元的总价竞得，溢价率17.21%，成交楼板价9.38万元/平方米。

出让文件显示，该地块规划为住宅用地，出让面积6099.68平方米，规划建筑面积15250平方米，容积率2.5，起始价12.20亿元。

本次出让活动中，唯一底价成交的青浦区QPS5-0001单元36a-02地块，竞得人为上海保利发展，成交总价为5.41亿元，成交楼面价1.60万元/平方米。该地块规划为住宅用地，出让面积19897.80平方米，容积率1.7。