已经出险的房企，债务化解已经逐步进入到了收官阶段。
有的房企债务重组成功，获得了喘息的时间；有的房企有抵押的资产，则被债权方开始处置。
今年以来，恒大、富力、海伦堡、中南、蓝光等房企在西安的相关项目资产，先后被摆上了法拍平台进行拍卖，大部分均连续遭遇流拍，个别优质资产则顺利成交。
就在这两天，又一家曾经的千亿房企阳光城，在西安超过百亩的优质地块被摆上了司法拍卖平台，将在6月底进行司法拍卖。
而从拍卖价格来看，标的物地块楼面地价优势非常明显。
这一次，对于准备在西咸能金板块拿地的房企来讲，这将是一个捡漏的机会。
01
114亩，5.98亿元起拍
近日，阿里司法拍卖平台上发布了【陕西省西咸新区沣太七路以北、沣太六路以南、沣东路以西、沣渝路以东国有建设用地使用权】标的物竞买公告，拍卖时间为2026年6月29日，处置单位为浙江省宁波市中级人民法院。
虽然说在法拍公告以及评估报告中，对于标的物所有人名称部分关键词进行了省略，但从地块位置，以及执行案号“（2026）浙02执恢3号”可以获悉，此次将进行法拍的标的物属于阳光城集团陕西公司全资子公司陕西耀泓置业有限公司名下的资产。
地块的位置在西咸新区能源金贸区阳光城蔷薇溪谷的北侧，总土地面积75997.6平方米（折合114.11亩），均为住宅用地，容积率2.2。
其中，地块一、地块二的面积分别为24亩、43.67亩，建筑密度不大于33%，绿地率不低于45%，土地使用权终止日期为2081年11月30日，剩余产权年限55.69年。
地块三面积为46.43亩，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%，土地使用权终止日期为2083年1月9日，剩余产权年限为56.8年。
从产权年限及不动产登记号可以看出，阳光城摘得上述3宗地的时间是在2011年、2013年，已经拿地十几年时间。
目前，上述地块处于尚未开发状态，评估机构给出的评估价为85481万元，其中地块一、地块二楼面地价评估价为5109元/㎡，地块三评估楼面地价为5118元/㎡。
根据法拍公告，该标的物拍卖起始价为59836.7万元，相当于按照评估价的7折进行起拍，折合楼面地价3578.86元/㎡。
当然，再加上交易过程中所产生的税费等，实际成本要更高一些。如果此次法拍产生溢价，那么实际成本将进一步增加。
02
地处楼市热点板块，楼面地价优势明显
此次将进行法拍的这几块地，所处的板块是西咸新区能金区板块。
早在十五年前，阳光城就进驻了这个板块，开启千亩大盘造城，当时西咸新区还没成立，这个区域由咸阳管辖。
这也就是为什么此次进行法拍的这几块地不懂产权证号是咸阳的原因所在了。
虽然说2011年的时候西咸新区已经成立、2014年初西咸新区获批国家级新区，但实际上能金这个片区真正意义上由西咸主导规划建设是2017年初西咸新区交由西安代管开始。
能金区，则是整个西咸新区的中心，这里不仅仅是西咸新区管委会所在地，也是西咸新区着力打造的大西安新中心CBD。
在高起点定位与规划之下，西咸新区将优质的资源向这个板块倾斜，包括地铁、教育、产业等。
过去五年时间里，这个板块先后迎来了地铁16号线通车，铁一中金湾小学、铁一中金湾中学、高新一中西咸新区第一小学、高新一中西咸新区第一初级中学等学校建成投用，以及西咸诺富特酒店、阳光荟等建成开业，再加上这个板块的生态优势以及相关产业的落地，区域价值开始凸显。
特别是高新一中、铁一中等优质教育资源加持之下，西咸能金区一跃成为西安楼市热点板块，绿城、中梁、邦泰等全国性TOP级房企以及鑫苑、万晖、沣业、陕建等本土房企先后进驻，2021年1月这个板块曾经拍出了1.6万元/㎡以上的楼面地价，当时刷新了西安最高楼面地价。
即使在这两年西安土地市场整体开始降温的情况之下，西咸能金区依然诞生了2宗溢价成交地块。
值得注意的是，即使经历了土地市场回调，2025年2月鑫苑、万晖在这个板块拿地，容积率分别为2.2、2.5，楼面地价分别为6379元/㎡、5709元/㎡，再加上相关代建成本，实际楼面地价成本要更高一些；2025年9月，中天西北在这个板块拿地，容积率2.5，楼面地价5616元/㎡。
而此次阳光城这3宗合计百亩以上的地块，法拍楼面地价起始价仅为3578.86元/㎡，并且地块容积率仅为2.2，可以说楼面地价优势非常明显，这对于打算在这个板块拿地的房企来讲，无疑是一个捡漏的机会。
实际上，对于打算拿地的房企来讲，很多时候不能只盯着公开挂牌出让市场，法拍市场也有一些机会。
前几年的时候，旭辉、地建嘉信等房企在西安都有通过法拍方式拿地，凭借地段优势，项目开发的都很成功。
这一次，会不会有房企盯上西咸能金区百亩优质地块？
03
阳光城入陕二十年
接下来，我们来说一下阳光城这家开发商在西安的情况。
作为闽系房企代表，阳光城进入西安的时间是在2005年，当时的阳光城尚处于企业发展的第一个阶段，2002年的时候刚刚借壳石狮新发实现上市。
阳光城也是最早进驻西安的外埠房企，应该是仅次于中海。
进入西安之后，阳光城在西安最先开发的两个项目都是郊区大盘，一个是长安的林隐天下，一个是咸阳的阳光城上林苑，这两个项目都采用的是造城的模式，除了住宅之外，还规划有商业等配套。
后来，数千亩大盘阳光城上林苑改了名字，每个组团有个名字，其别墅销售曾经一度占据西安市场半壁江山。
阳光城在西安进入快速发展，实际上是2017年之后的事情。
2017年开始，西安市场进入上行周期，再加上阳光城企业自身也进入到快速发展时代，阳光城在西安开启了狂飙，凭借在西咸能金早期的土地储备吃到时代红利之后，阳光城开始高溢价在高新区、泾河新城等板块拿地，并且在曲江、曲江大明宫、城北等区域收购了多个项目，其中不乏城改项目。
巅峰时期的阳光城，曾经跻身西安房企销售额TOP10，阳光城壹号单盘销售额位居西安全市前列的同时跻身全国百强，2018年、2019年阳光城冠名西马。
但2021年开始，全国楼市进入到下行周期，再加上高杠杆、高负债扩张之后所埋下的隐患，阳光城也陷入到了流动性危机之中，2021年11月出现理财产品无法兑现、2022年2月正式出现公开债务违约。
随后的阳光城，经历了销售额大跌、大幅亏损、退市等。
阳光城在西安的项目，高新CID的项目部分股权卖给了曲江文商、大唐不夜城的项目卖给了泰发祥……
目前，阳光城在西安剩下的优质资产，应该就是西部大道上的阳光天地以及西咸能金区的地块了。
现如今，阳光天地经历经营权争夺之后，与前几年相比已经明显衰落。这一次，其在西咸能金区的优质地块又被摆上了法拍平台。
入陕二十年，阳光城在西安经历的沉浮，令人唏嘘。随着优质资产的被逐步拍卖，阳光城也将失去在西安翻身的机会，留下的则是一堆的债务……
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