最近，不少粉丝开始蹲贝壳找房每月一号更新的二手房数据了！
原因明摆着：这两个月海口的二手房价，终于开始硬气起来了。
来自全市市占率最高的二手房平台--贝壳找房数据显示：刚刚过去的5月，全市平均二手房成交价约1.27万元/㎡,环比下跌0.4%；完成二手房交易792套，环比上月的829套，减少了4.5%。
图源：贝壳找房
尽管两项核心数据都在微跌，但背后却反馈出十足的价格韧性和逐渐走强的二手行情！
今天，小易就跟大家好好聊聊二手楼市！
01挂牌3.2万套，库存高压还在飙升
相比于房东和购房者对价格的敏感，小易最先关注的，是挂牌量。
5月份，单月挂牌4060套，环比上月减少了5.1%，降幅不大；但结合近一年的数据看，这个量仍然排在一年内单月第三名的高位。
图源：贝壳找房
而更炸裂的，是挂牌总量的持续飙升。
5月中旬，小易曾关注了贝壳海口站二手房源的挂牌总数，当时为31400+套，而约半月后的今天，已经涨到了32092套！
图源：贝壳官网
而这个数字，比1月份的2.9w套出头，猛涨了接近3000套！
3.2万套挂牌房源意味着什么?
以最新792套的单月成交量算，去化周期达到了40个月！而房价在如此库存高压的情况下，并未出现大幅波动，仅微跌了约100元/月，尤其难得。
02房价连续企稳与政策发力
与此同时，海口二手房价的企稳在多个渠道也得到了印证。
半个月前，国家统计局公布了最新的70城住宅价格指数，4月份数据显示，海口二手住宅价格环比上涨0.1%，这是继3月环比上涨0.1%之后，连续第二个月实现环比正增长。而今年1-2月，这一数据分别下跌了0.7%和0.6%，表现并不令人看好。
图源：国家统计局
在市场端，来自中指院的数据也佐证了房价正在企稳。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据：今年5月，二手房市场保持了较高的活跃度，热度持续性强于往年同期。其中海口房价环比微跌0.32%，成交均价12743元/㎡,这一数据与贝壳找房数据相当接近。
中指院5月全国百城二手房价调查数据 图源：中指院
另一方面，政策对于房价的支撑也在发力，释放出积极信号
5月10日，海南省住房公积金管理局发布《关于进一步优化调整住房公积金贷款政策的通知（征求意见稿）》，释放了多项实质性利好：
一是大幅提高贷款额度。单方缴存公积金购买二手房的最高贷款基准额度由60万元提高至100万元，夫妻双方由90万元提高至120万元。
二是人才支持力度加大，高层次人才贷款额度可在基准额度基础上上浮20%。
三是调整二套房“存贷挂钩”机制，缴存余额倍数由10倍提高至12倍，贷款保底额度从30/50万元分别提升至50/70万元。
一系列拟出台新政，对于置换或者刚需购房而手头资金并不充足的购房者来说，是相当大的的利好，该稿的意见征集时间截至6月9日，相信这一政策距离正式落地，不会太久了。
03海口哪个片区，成交、房价变动明显？
具体来看海口各个片区的成交热度和房价情况。
成交量方面：5月贝壳平台24个主要片区合计成交792套，环比4月的829套下降4.5%。其中，海甸岛片区以121套的月成交量继续蝉联“销冠”。
海甸岛实景
远大片区以95套紧随其后，江东（74套）、滨江（53套）、椰海大道（44套）、海口湾（43套）、西海岸南片区（42套）等也表现活跃。
值得注意的是，虽然总量略有下滑，但5月成交量仍显著高于今年1月（约500套左右）和2月（约400套），市场热度并未完全消退，只是从此前的“亢奋”回归到更可持续的水平。
再来看价格方面：效益整理了共计24个片区的房价数据，不同片区之间的涨跌幅差距被再次拉大。
5月均价(万元/㎡) /环比涨幅TOP5片区分别是：
1 和平南 0.96 /+24.68%
2 金盘 1.33，/+15.65%
3 椰海大道 1.17 /+14.71%
4 明珠 0.90 /+12.50%
5 新埠岛 1.48 /+11.28%
比如：和平南片区以24.68%的涨幅领跑全市，5月成交均价从4月的0.77万元/㎡跳涨至0.96万元/㎡。该片区毗邻老城区核心，小户型房源集中，此前的低价位吸引了大量刚需抄底，低价房源被扫空后，成交均价自然被拉高。
金盘片区涨幅达15.65%，均价从1.15万涨至1.33万元/㎡。金盘实验学校学区房的抗跌性再次得到验证，加上片区生活配套成熟，近期带看量明显上升。
椰海大道上涨14.71%，均价从1.02万涨至1.17万元/㎡。该片区此前因新房集中供应导致二手价格承压，但5月成交量达到44套，以价换量见效后，部分优质房源价格开始修复。
5月均价(万元/㎡)/ 环比跌幅TOP5依次是：
1 海垦 1.03 /-11.97%
2 国贸 1.21 /-11.68%
3 解放西 1.12/ -9.68%
4 滨江 1.10/ -8.33%
5 万达 1.15/ -5.74%
其中海垦片区跌幅最大，达到11.97%，均价从1.17万跌至1.03万元/㎡。该片区老旧小区较多，且近期周边新盘分流了部分改善需求，房东降价出货意愿较强。
国贸片区下跌11.68%，均价从1.37万回落至1.21万元/㎡。国贸作为传统商务区，住宅楼龄偏大，在没有强力学区加持的情况下，价格回调较为明显。
解放西和滨江（琼山区）分别下跌9.68%和8.33%，区域配套更新缓慢，库存压力下价格承压。
房价最为硬核的，依旧是优质教育资源分布的“书包房”板块。
紫园片区依旧是海口二手房价的天花板——5月成交均价1.99万元/㎡，环比再涨4.19%。在整体市场并不狂热的情况下，紫园能逆势上涨，靠的是“滨海九小+侨中”的双名校组合，以及高端改善片区的纯粹性。片区内多个小区成交价稳定在2.2-2.7万元/㎡，业主心态普遍较稳。
新埠岛虽然不属于传统豪宅区，但5月均价达到1.48万元/㎡，环比大涨11.28%，市场对海景资源、北师大及新埠岛九小/侨中的教育资源认可度正在提升。
江东新区实景
江东片区均价1.43万元/㎡，虽环比微跌1.38%，但成交量高达74套，位列全市第三。作为自贸港重点发展区域，加上北师大附校、海中等名校强力光环，依旧是家长手里的抢手货！
在这里，小易也提醒一句：
数据只是参考，实地看房才是王道！5月各片区涨跌幅差异较大，同一个片区内部不同小区、不同楼栋的价格也可能有不小差别。建议购房者结合自身通勤、学区、预算等实际需求，多跑几个片区实地感受。
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