文︱刘德科
楼市止跌回稳任重道远，住建部值得多下基层，及时发现好政策的堵点在哪里。我们说的好政策，当然是指——政府出手收购二手房用作保障房。
一个好政策
这个好政策，广州也开始用了。前几天〔2026/5/26〕，广州正式宣布将试点，你可以看一下你在广州的那套很难卖掉的房子是否符合这些要求：总价在300万元以内、建筑面积70平米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限，产权清晰。如果符合这些条件，你就可以简单快捷方便地按市场价卖给政府指定的国企广州安居集团。
上海是最早启动这个政策的城市（其他城市也早就有所谓的“以旧换新”，但基本上都是表演性的措施）。春节前〔2026/2/2〕，上海先是宣布在浦东、静安、徐汇这三个区进行试点；前几天〔2026/5/21〕说准备把试点范围扩大到黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区。有了上海的经验，广州一开始试点就给了范围更大的“环城高速以内”，特别好。
政府出手收购二手住宅，是一种巨大的心理杠杆，不仅让卖不掉“老破小”的人受益，更是几何倍数地放大了整个楼市的信心总量。
两个堵点
但我们想说的是，政府出手收购二手房用作保障房，这个好政策目前还有两个堵点需要疏通——
●堵点之一：缺乏强有力的金融支持政策。
宁波比广州更早抄了上海的作业〔2026/2/28〕，行动力非常强，但由于地方国企的财力实在有限，所以宁波只能每个区收购限额100套。如果有相关的金融支持政策，宁波肯定不会限额收购——毕竟，限额就让公众觉得政府投入度很有限，决心不大。
广州在新闻发布会上也没具体说到他们是否打通了强有力的金融支持〔2026/5/26〕，但愿他们有。如果没有，仅靠国企掏钱收购二手房是不可持续的，他们也会遭遇地方国企财力实在有限的尴尬，好政策的效果势必会打折。
所以，住建部值得去及时调研、总结上海的经验，尤其是上海如何通过合理有效的机制获得了强有力的金融支持（由中国建设银行提供金融支持）。像宁波这样仅靠国企掏钱收购二手房，是不可持续的。
●堵点之二：收购的税费奇高。
政府出手收购二手房用作保障房，是由地方国企来负责执行。这就意味着收购的税费奇高。因为按照现行政策，企业购房的税费远远高于个人购买二手房，比如个人购买二手房的契税可以低至1%（有些城市还有契税补贴政策，还能更低），国企收购二手房的契税则是高达3%。
收购二手房是为了用作保障房，无论是基于法理还是道义，都值得给予更彻底更大幅度的税费优惠。
住建部值得多去基层悉心调研这个坐在办公室里很难发现的堵点。诚如广州所说，收购二手房用作保障房是一件“有温度、有力度的民生实事”，不能让“民生实事”冷了。毕竟，中央经济工作会议早就提出了“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”〔2025/12/10-11〕，宏观的指导思想在落地执行时，尤其需要微观视角，需要实事求是地发现并及时解决微观层面的问题。
一种期待
当前，楼市止跌回稳的态势不错，但基础仍不够夯实。如果下一阶段头部城市楼市行情调头向下，哪个政策最有效？当然是政府出手收购二手房用作保障房。
如果中央相关部门给地方政府提供更多的专项资金（不是财政拨款，而是给予金融支持政策），如果中央相关部门能及时出台收购税费优惠政策，那么楼市止跌回稳的成果就会更扎实地显现。
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2026年2月5日
2026年5月22日
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