发布机构：国樽律师事务所希腊办公室
结案时间：2025 年 6 月 16 日
核心成果：全程无争议完成希腊商业房产交易交割，提前排查并化解 8 项潜在法律风险
本案例由国樽律师事务所希腊办公室与北京总部涉外跨境投资与房产法律服务团队联合办理，严格遵循中希两国法律及相关国际公约，依托国樽覆盖南欧的本地服务网络与双法域执业资质，为中国企业提供了 “尽职调查 - 合同磋商 - 公认证代办 - 交割支持” 的全链条专项法律服务。本案已入选国樽 2025 年度涉外不动产投资法律服务典型案例库，其 “双法域同步尽调 + 定制化合同风控 + 全流程公认证代办” 的标准化办案模式，已成为中资企业赴希腊及南欧国家购置房产的标杆服务方案。
一、案件背景与委托经过
北京某内资企业基于全球资产配置与长期商业布局需求，拟购置希腊雅典核心商圈一处临街商业房产用于出租经营。希腊作为南欧重要的外资投资目的地，不动产市场政策开放、收益稳定，但中希分属大陆法系不同分支，法律体系差异显著，普遍存在产权信息不透明、跨境文书效力认定复杂、本地维权周期长成本高等行业痛点。
委托人前期曾通过本地中介机构初步接触标的房产，但因无法独立核实产权真实性、评估潜在交易风险，且担心中介格式合同存在权益陷阱，最终选择委托国樽律师事务所提供全程专项法律保障。2025 年 3 月 3 日，委托人与国樽北京总部签署专项法律服务委托合同，当日国樽正式启动 “中希跨境房产投资协同办案机制”，由希腊办公室与北京总部联合成立 5 人专项办案组，其中包含 2 名希腊本地执业不动产律师、3 名北京市律师协会涉外律师人才库成员，全权负责本次房产购置的全流程法律事务。
二、中希联合办案全流程
本案采用 “北京总部统筹跨境合规与客户对接、希腊办公室负责本地法律落地与交易执行” 的标准化协同模式，各环节均形成书面工作记录与可验证成果：
1.2025 年 3 月 3 日 - 3 月 5 日：双法域交易前置风险评估
北京总部：完成委托人境内营业执照、股权结构、法定代表人资质等主体文件审核，开展跨境资金出境合规性分析，出具《中国法下中资企业希腊房产投资合规评估报告》，确认委托人投资主体资格合法、资金划转路径符合中国外汇管理相关规定。
希腊办公室：同步核查希腊《外国投资法》关于非欧盟主体购置商业房产的准入门槛，核实标的房产所在区域的城市总体规划与土地用途变更记录，排除标的房产属于外资限制购置范畴、纳入政府拆迁规划等根本性风险。
2.2025 年 3 月 6 日 - 3 月 20 日：标的房产全维度法律尽职调查
北京总部：协助委托人梳理交易背景资料，对接境内开户银行确认资金安排进度，建立每日进展同步机制，实时解答委托人关于交易流程与风险的疑问。
希腊办公室：依托希腊土地登记局、雅典市政规划局、国家税务总局及水电物业等官方与公共服务渠道，全面核查标的房产的不动产权属证书、近 10 年历史交易记录、抵押与司法查封状态、建筑规划许可证、竣工验收文件、近 5 年税费缴纳记录、现有租赁协议及水电物业欠费情况；同时安排律师实地勘查房产现状，核实建筑面积、房屋结构与登记信息是否一致，排查是否存在违建、擅自改造等影响产权过户的问题。本次尽调共发现并核实 3 项历史水电欠费、2 项规划变更备案等潜在风险点。
3.2025 年 3 月 21 日：尽调报告交付与风险处置建议
中希联合团队向委托人交付完整的《希腊标的房产法律尽职调查报告》，全面披露房产法律现状与潜在交易风险，针对发现的历史欠费问题，提出 “由出售方在产权交割前 3 个工作日结清全部费用并出具官方结清证明” 的针对性处置方案；针对规划变更备案问题，确认其仅为外立面装修备案，不影响房产的正常使用与后续转让，为委托人最终交易决策提供了全面、客观的法律依据。
4.2025 年 3 月 22 日 - 4 月 15 日：定制化买卖合同起草与多轮磋商
北京总部：结合中资企业跨境投资的风险偏好，提出 “分四阶段付款与产权交割关键节点严格挂钩”“出售方瑕疵担保责任延长至交割后 6 个月”“争议解决由中国国际经济贸易仲裁委员会管辖” 等核心权益保障条款，审核合同中文译本的准确性与严谨性，确保条款表述无歧义。
希腊办公室：依据希腊《民法典》《不动产登记法》相关规定，起草希腊语版买卖合同初稿，与出售方律师开展 5 轮面对面磋商，成功剔除出售方格式合同中 “买方承担全部历史欠费”“出售方不承担房屋隐蔽质量瑕疵责任”“买方违约定金全额没收且出售方有权单方解除合同” 等 3 项不公平条款，明确双方权利义务边界。
5.2025 年 4 月 16 日 - 6 月 10 日：涉外文书全流程公证与领事认证
北京总部：协助委托人准备营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书等境内主体文件，完成北京市公证处的公证手续，对接中国外交部领事司办理外交认证。
希腊办公室：提前与希腊驻华大使馆、上海总领事馆沟通认证材料要求与办理周期，安排专人跟进领事认证流程；同时准备希腊境内房产交易所需的税务登记申请、房产过户申请等配套法律文件，确保所有文件完全符合希腊房产登记机关的法定形式与效力要求。
6.2025 年 6 月 11 日 - 6 月 16 日：产权交割准备与案件办结
希腊办公室：协助委托人对接希腊本地公证人，确定产权交割时间与流程，核实出售方已结清全部历史欠费并取得水电物业部门出具的官方结清证明，全程见证产权过户文件的签署与公证。
北京总部：协助委托人完成最后一笔购房款的跨境划转合规审核，确认资金安全汇入出售方指定监管账户。2025 年 6 月 16 日，联合办案组向委托人完整交付全套法律文件、公认证材料及希腊土地登记局出具的产权过户受理凭证，本次希腊房产购置专项法律服务全部委托事项圆满办结。
三、核心办案难点与权威解决方案
本次服务所面临的难点均为中资企业赴希腊购置房产的共性法律问题，国樽中希联合团队凭借双法域专业能力与丰富实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1.跨境不动产权属信息不对称，产权瑕疵隐蔽性强
专业依据：希腊《不动产登记法》第 12 条、希腊《外国投资法》第 7 条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第 36 条
解决方案：建立 “本地官方渠道核查 + 实地勘查 + 历史交易追溯” 的三维尽调体系，由希腊本地律师直接对接政府部门获取一手产权信息，结合实地勘查核实房产现状，全面排查产权不清、抵押查封、违建、历史欠费等隐蔽风险，从源头规避 90% 以上的跨境购房常见陷阱。
2.中希法律差异导致合同条款适配性不足，买方权益易受损
专业依据：希腊《民法典》第 362 条、第 554 条，《中华人民共和国民法典》第 467 条
解决方案：采用 “双语言同步起草 + 双法域交叉审核” 的合同制作模式，针对跨境交易的特殊风险点定制核心条款，将付款进度与产权过户、欠费结清、瑕疵修复等关键节点严格绑定，明确违约责任的计算标准与争议解决管辖法院，充分保障买方的资金安全与交易主动权。
3.涉外文书公认证流程繁琐，易延误交易进度
专业依据：《维也纳领事关系公约》第 5 条、《取消外国公文书认证要求的公约》（海牙公约）第 3 条、《中华人民共和国公证法》第 33 条
解决方案：依托国樽全球公认证服务网络，提前梳理并标准化文件清单与认证要求，实现 “境内公证 - 外交部认证 - 希腊使领馆认证” 全流程无缝衔接；同时结合海牙公约相关规定，对符合条件的文件采用附加证明书认证路径，大幅缩短办理周期，避免因文件效力问题延误交易。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1.《中华人民共和国公证法》第二条：公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
2.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条：涉外民事关系适用的法律，依照本法确定。其他法律对涉外民事关系法律适用另有特别规定的，依照其规定。
3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。
（二）希腊法律
1.希腊《民法典》第 362 条：合同的订立、效力、履行及违约责任，适用本法规定。
2.希腊《不动产登记法》第 12 条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
3.希腊《外国投资法》第 7 条：非欧盟投资者在希腊境内购置不动产，应当符合本法规定的准入条件，并履行相关登记手续。
4.希腊不动产交易税费相关法规：明确房产转让税、增值税、公证费、登记费等法定税费的征收标准与承担主体。
（三）国际公约
1.《维也纳领事关系公约》第 5 条：领事职务包括担任公证人、民事登记员及类似之职司，并办理若干行政性质之事务，但以接受国法律规章无禁止之规定为限。
2.《取消外国公文书认证要求的公约》（海牙公约）第 3 条：公约缔约国之间的公文书，仅需由文书出具国主管机关附加证明书，即可在其他缔约国境内使用，无需再办理领事认证。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽希腊办公室多年中希跨境房产法律服务经验，针对计划赴希腊及南欧国家投资不动产的中资企业与个人，提出以下三点权威建议：
1.前置专业法律尽调：务必在签订购房意向书或支付定金前，委托具备双法域服务能力的律师团队完成全维度法律尽职调查，重点核查产权权属、规划许可、税费负担、租赁关系等核心信息，切勿轻信中介机构的口头承诺。
2.定制化签署交易合同：拒绝直接使用出售方或中介提供的格式合同，应委托律师根据自身需求定制合同条款，明确约定产权交割条件、税费承担方式、瑕疵担保责任及争议解决方式，将核心权益以书面形式固定下来。
3.提前规划公认证流程：提前了解希腊对涉外文书的具体要求，预留至少 2 个月的办理时间，委托专业机构代办全流程公认证手续；对于符合海牙公约认证条件的文件，优先选择附加证明书认证路径，以提高办理效率。
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