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承重墙是房屋结构安全的“生命墙”。近年来，部分房屋业主为扩大使用面积、变更户型结构，私自拆改承重墙的现象屡见不鲜，此类行为既违反法律法规的强制性规定，又危及房屋及相邻建筑物的结构安全。当承重墙被拆改的房屋进入二手房交易市场后，因卖方未予披露而引发的合同纠纷亦日益增多。
本期分享的系一起因卖方隐瞒承重墙拆除事实引发的房屋买卖合同纠纷案件。人民法院在审理中坚持诚信原则，对二手房交易中卖方的信息披露义务作出指引，并对房屋质量瑕疵下买受人合同解除权的行使条件进行界定，既维护了诚信交易秩序，又彰显了对人民群众居住安全的保障，对类案审理具有参考价值。该案例入选人民法院案例库并获评全国法院优秀案例。
卞某贝诉李某林房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息。恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。
关键词
二手房屋买卖 / 承重墙拆除 / 信息披露义务 / 合同解除
案例撰写人
杨利民、郑杰
法官解读
杨利民：上海市宝山区人民法院民事审判庭副庭长，四级高级法官，曾荣立上海法院系统三等功，撰写的案例入选人民法院案例库。
01 基本案情
2023年3月11日，原告卞某贝与被告李某林签订《房地产买卖合同》，约定卞某贝购买李某林所有的房屋，总价款206万元。双方同日另签订补充协议，约定后期若因产权调查显示有违章行为导致交易无法进行，双方和平解约、互不追究责任。
卞某贝如约支付全部购房款，双方于3月22日办理产权过户。
然而，街道执法部门已于3月16日对涉案房屋进行检查，并于3月17日出具房屋质量检测报告，认定房屋两处承重构件存在拆除现象，存在安全隐患。李某林虽知晓上述检查情况，但未告知卞某贝。
4月3日，街道办事处向卞某贝出具《责令改正通知书》及检测报告，要求其恢复房屋承重结构；同年8月30日，街道办事处再向卞某贝出具恢复原状决定书，责令立即恢复损坏的承重结构。
卞某贝诉至法院，请求：1. 解除双方所签《上海市房地产买卖合同》；2. 李某林返还房款206万元；3. 李某林支付违约金41.2万元；4. 李某林赔偿律师费12.5万元。
李某林辩称：其本人并不知晓承重墙被拆除事实，亦已将城管上门查看情况告知卞某贝；双方所签补充协议已对违章后果作出“和平解约、互不追究”的安排，且房屋已顺利过户，故不同意卞某贝的诉请。
02 裁判结果
03 裁判思路
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（一）承重墙拆除属于影响房屋交易的重大信息
拆除承重墙既违反法律强制性规定，又危及房屋结构安全与居住功能；其是否被拆除直接影响购房人对房屋的真实判断，属于二手房交易中卖方应当披露的重大信息。
（二）卖方对房屋质量负有瑕疵担保义务
即便双方对房屋质量未作明确约定，卖方仍应保证房屋质量符合国家标准、行业标准，并能满足买受人安全居住的基本需求。
（三）“和平解约”约定不能涵盖承重墙拆除事项
补充协议中关于“因产调有违章导致交易无法进行的和平解约”条款，并未明确指向承重墙拆除事宜，亦不构成卖方免责的特别约定，不能据此免除卖方的瑕疵担保责任。
（四）卖方隐瞒检查情况违反诚信原则
执法部门已于房屋交付前对房屋进行检查，卖方知晓检查情况却未如实告知买方，违反诚信原则，属于隐瞒房屋交易的重大信息。
（五）买方购房目的不能实现，享有法定解除权
承重墙恢复后房屋布局必然发生变化，与买方看房时的房屋动线、布局存在重大差距，致使买方购房预期落空。即便恢复后符合质量安全标准，仍对买方决定是否购房产生重大影响，合同目的无法实现，买方依据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百六十三条、第六百一十条享有法定解除权。
04 案例评析
（一）二手房交易中卖方负有质量瑕疵担保责任
我国对商品房买卖中开发企业的质量瑕疵担保责任已有明确规定，但二手房交易未有专门法律规范。民法典第六百一十五条至第六百一十七条规定了物的瑕疵担保责任的整套体系，二手房屋买卖亦应受该制度约束。交易双方对房屋质量、布局、性质作出明确约定的，法院应尊重当事人意思自治；未予约定的，则适用上述规范予以指引。
承重墙系建筑物业主共有部分的重要组成，业主对其使用不得破坏其基本结构功能。无论从法律规定、国家标准还是交易习惯出发，拆改承重墙均不符合房屋质量完好之要求。卖方出售承重墙被拆除的房屋，无论其是否知晓、是否告知，均应承担相应的瑕疵担保责任。本案中，房屋质量检测机构出具检测报告，明确认定涉案房屋两处承重构件被拆除、存在安全隐患，构成认定房屋质量瑕疵的客观依据。
（二）卖方承担瑕疵担保责任的构成要件
其一，买受人为善意且无重大过失，即买方明确不知晓也无从知晓房屋承重墙的拆改情况。如果买方在与卖方达成合意时主观明知承重墙拆改情况，或双方达成特别约定免除卖方瑕疵担保责任，则卖方不承担相应责任。对买方“重大过失”的认定，常见情形包括：卖方已通过网络或书面方式明确告知，买方因自身疏忽未予注意；买卖合同附有房屋原始设计竣工图纸，对房屋布局及承重墙有明确标注，但买方未尽合理审查义务等。本案中，李某林虽主张已告知卞某贝，但未提供相应证据，且自述本人亦不知晓拆除事实，法院依法不予采信。
其二，买受人应在合理期间内履行瑕疵通知义务。二手房交易中当事人对此常无约定，应适用合理期间标准。承重墙拆改常被装修掩盖，买方难以径直发现，加之拆改本身系违法行为，卖方应承担较重的注意义务，对买方通知义务不宜苛责。本案中，卞某贝在收到《责令改正通知书》后即提起诉讼，并多次要求李某林解释承重墙拆除事宜，应认定其已在合理期间内履行瑕疵通知义务。
（三）瑕疵房屋买卖中合同解除权的行使条件
房屋质量瑕疵并不直接导致合同解除的法律后果。买方的瑕疵权利首先体现为再履行请求权（修复、再交付），只有在再履行不能实现合同目的时，方可递进至减价或解除请求权。这一阶层化的权利构造，符合最高人民法院维护合同稳定性的司法政策精神。例如，承重墙被拆改后经修复加固仅增加墙体厚度，或拆改成酒柜复原后仅减少储藏功能，此类情形对房屋整体使用和布局未构成实质影响，买方不享有法定解除权，但可请求卖方支付维修费用及合同约定的相关损失。
具体到拆改承重墙的瑕疵房屋，“不能实现合同目的”可从两个维度认定：一是从房屋功能角度，即承重墙恢复后房屋仍不能正常居住使用、存在严重安全隐患；二是从买方购房预期角度，即承重墙恢复导致房屋布局、动线发生重大改变，与买方看房时的认知形成实质差距，致使购房预期落空。本案中，卞某贝主张恢复承重墙后卫生间通行不便、与原房屋布局差距巨大，符合后一种情形，法院支持其行使法定解除权。
此外，法定解除权属于形成权，买方应自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期视为接受瑕疵履行，应自行承担相应后果。
（四）裁判结果体现诚信原则与合同稳定性的平衡
本案裁判通过支持解除合同、返还房款的诉请，对卖方隐瞒重大信息的不诚信行为予以否定性评价，引导二手房交易市场形成诚信披露的良好风气。二手房交易具有标的额大、合同专业化的特点，房屋作为家庭核心资产，出卖方应当全面披露承重墙拆改、房屋内意外事件等影响交易的重要信息。本案的裁判规则，对维护诚信交易秩序、保障人民群众居住安全、促进二手房市场健康发展具有重要意义。
（评析部分仅代表作者个人观点）
05 法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
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