5月，杭州二手房数据出炉。
据浙报传媒地产研究院统计，5月杭州市区二手房成交9123套，达到良好以上，接近“优秀线”，环比下降8.5%，但同比上涨17.5%，创近六年同期新高。（我们通常认为，杭州市区二手房月度成交6000套为及格，8000套为良好，10000套为优秀）
不仅是杭州，在428政治局会议再提房地产市场、楼市政策持续宽松以及近期股市上涨带来的财富效应等因素助推下，一线城市二手房市场也持续回暖。
5月，上海二手房网签成交28023套，同比增长31%，创近六年同期新高；北京二手房网签量15229套，同比上涨6.67%，已连续三个月成交量突破1.5万套；深圳二手住宅过户5534套，同比上升18.1%。
我们认为2026年的楼市影响因素极为复杂，但就楼市本身仍有几个观察窗口：
1、二手房的交易量。如果杭州二手房的交易量能较长时间（至少6个月以上）保持良好以上，甚至优秀，市场就存在企稳的趋势。
杭州二手房成交量已连续三个月保持在9000套以上，市场有望趋于稳定。
2、杭州全面解除新房限价后诞生的第一批地王项目。特别是被称为“杭州六大豪宅”的项目（包括万潮玖序、奥映世纪、栖湖云庄、滨杭传麒府、望天际和海潮玖序）陆续上市，将迎来杭州楼市豪宅考验。
4月以来，万潮玖序、奥映世纪、栖湖云庄相继领证开盘。这些豪宅项目开始陆续交卷，截至目前，第一批交卷的项目，成绩靓丽。
仅从首开数据来看，栖湖云庄首开38套排屋房源，已签约32套，签约率约84%；万潮玖序首开42套房源，已签约38套，签约率约90%；奥映世纪首开86套房源，已签约75套，签约率约87%。（数据截至6月1日18点）
滨杭传麒府也在5月迎来首开，望天际还在等待消息。
01
低总价房源是成交绝对主力
改善房源市场份额收缩
2025年上半年，申花、奥体等板块的改善和高端改善二手次新房成交抢眼，领跑杭州二手房市场，多个楼盘登上杭州二手住宅成交月度榜单前十。
不同于去年同期由改善次新房撑起杭州二手房“小阳春”行情，今年刚需回归市场，低总价、小户型的房源占据市场绝对主力。
5月，杭州二手房市场上，总价300万元以下的房源占比超七成，其中200万元以下的房源就占了五成以上。
数据来源：杭州我爱我家
热门板块的改善次新房成交明显收缩，刚需主导地位进一步提升。5月，低总价、小户型房源受到关注，成交主要集中在文教、采荷、湖墅、翠苑、朝晖等板块的“老破小”房源，以及临平、闲林、大江东、丁桥等板块的刚需房源
02
热点成交小区大多单价低于2万
有小区单价跌破万元
在5月杭州二手房成交TOP20榜单中，单价“1字头”的小区超过一半，甚至有小区单价已跌破万元。
这些低单价的二手小区，多数位于余杭、临安、钱塘等区域的非核心板块，且价格相比几年前高峰时期下降不少。
例如，青山湖科技城的越秀星汇花园5月二手房成交均价仅7980元/㎡，在2025年万元左右的成交价基础上继续下探，相比2022年高峰1.8万元/㎡，已经腰斩都不止。
这一类房龄超过10年的近郊板块次新房是杭州二手房成交的主力，且这类房源价格大多已跌回到了2017年的水平，甚至更低。
03
后续热度有待观察
分化将加剧
杭州二手房成交量从3月的9300多套，到4月的9900多套，再到5月的9100多套，连续三个月接近“优秀线”。
多城成交房源及价格分析，二手房成交以绝对刚需（70%以上为总价300万以内房源，其中50%以上为总价200万以内房源）为主力购房者。这与商品房的成交结构完全不一致，可见当前商品房和二手房市场完全是两股跑上车的人群。
各类宽松的楼市政策，一定程度上提振了市场信心，但市场是否会因政策而持续回暖，还有待观察。
如果后续二手房交易量能较长时间（至少6个月以上）保持良好以上，甚至优秀，市场或将更趋稳定。
但可以确定的是，杭州二手房市场将进一步走向分化，不同区域之间、不同板块之间、不同房龄之间、板块内不同房源之间分化都会加剧。
数据来源：浙报传媒地产研究院、杭州我爱我家、杭州贝壳研究院等。
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