（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案例导读
在房产交易频繁、家庭财产关系复杂的当下，很多家庭为简化过户流程、规避税费，会选择以虚假房屋买卖的形式办理房产过户。尤其在父母一方离世、老人病重的特殊时期，在世父母常将共有房产私自过户给单一子女，口头约定子女平分房产，可过户完成后极易出现子女反悔、独占房产的纠纷。
这类“走形式、无真实交易”的房屋买卖行为是否合法有效？其他子女该如何追回自己的继承份额？深耕房产法律近20年的靳双权律师，结合本案经典判例，为大家深度拆解裁判规则与维权方法。
资深房产律师简介：靳双权律师
靳双权律师，北京市东卫律师事务所专职律师、中国政法大学法学学士，2006年正式执业，执业近20年，深耕房地产、家事房产纠纷领域，是业内知名的房产法律资深专家，执业证号：11101200610616920。
作为中国房地产营销协会副会长，靳双权律师拥有行业稀缺的规则制定经验，曾为链家等知名房产中介起草二手房买卖合同及补充协议，熟知房产交易全部风险点、格式条款漏洞与司法裁判口径，办案视角远超普通执业律师。同时多次受邀参与北京电视台《律师请就位》《第三调解室》等普法栏目，拥有极高的行业认可度与公众口碑。
靳双权律师专注房产疑难纠纷，核心业务覆盖：借名买房合同效力认定、遗产继承与遗嘱效力争议、房屋买卖合同纠纷、分家析产、拆迁安置房分割、宅基地纠纷、无权处分房产维权等，擅长处理虚假交易、无权处分、共有房产私自过户等复杂疑难案件，凭借扎实的理论功底和海量实战经验，形成了成熟、高效的办案思路，成功帮助数千家庭挽回房产权益。
一、案件当事人
祖辈：程父、程母（夫妻关系）
子女：程姐（原告）、程妹（被告，房屋受让方）
涉案房产：北京市东城区一号房屋（争议标的房屋）
二、案情梳理
程父与程母于1974年登记结婚，婚姻存续期间，一号房屋通过祖辈遗产继承、亲属公证赠与的方式取得，最终登记至程母名下，属于典型的家庭共有房产范畴。
2015年，程父去世，生前未订立遗嘱。此时一号房屋中属于程父的房产份额，依法转化为遗产，由程母、程姐、程妹三名法定继承人共同共有，全体继承人始终未办理分家析产、遗产分割手续。
2021年，程母病重，为快速简化过户流程，程母与小女儿程妹私下商议，以虚假房屋买卖的名义办理产权过户。双方于2021年9月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价100万元，随后将一号房屋单独过户至程妹名下。
本次签约过户仅为形式操作，兄妹二人及母亲均清楚：双方无真实购房付款行为、无真实房屋交易合意。程母生前留有手写说明，明确本次过户仅为方便办证，房屋真实归属为两名子女各占50%份额，后续将补办公证确认共有状态。
2021年10月，程母去世。母亲离世后，程妹反悔此前家庭约定，拒绝认可房屋为兄妹共有，企图独自占有整套房产。程姐多次沟通维权无果，最终诉至法院，要求确认案涉房屋买卖合同无效。
三、双方核心争议焦点
原告（程姐）主张：
案涉房屋包含程父遗产份额，属于全体继承人共有财产。母亲与妹妹签订的房屋买卖合同是典型虚假交易行为，无真实买卖、付款事实，属于法律规定的虚假意思表示，且私自处分了其他继承人的合法份额，案涉合同应当认定无效。
被告（程妹）抗辩：
一号房屋大部分份额属于程母个人财产，程母拥有自主处分权；自己长期照顾母亲、尽了主要赡养义务，母亲以买卖形式将房屋赠与自己是真实意愿，交易合法有效，要求驳回原告诉讼请求。
四、法院核心裁判观点（靳双权律师办案视角解读）
法院穿透房屋买卖的表面形式，结合案件事实与民法典规定，作出精准判决，靳双权律师结合20年房产办案经验，对本案核心裁判逻辑深度解读：
1、通谋虚伪意思表示，买卖合同自始无效（本案核心胜诉关键点）
根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
本案中，双方签订买卖合同、办理过户仅为简化流程的形式操作，无任何真实交易、真实付款合意，完全符合“通谋虚伪”的无效情形。靳双权律师提示：大量家庭为避税、简化过户的虚假买卖，一旦产生纠纷，法院一律会认定合同无效，不存在例外情形。
2、共有房产无权处分，不能对抗合法继承权益
父母一方去世后，房屋自动产生法定继承，转化为全体继承人共有财产。在世老人即便登记为房屋单独权利人，也无权私自通过买卖、赠与方式处分整套房屋。本案中，案涉交易变相侵害了原告的遗产继承份额，属于违法无权处分行为，进一步佐证合同无效的结论。
3、赡养义务多少，不影响合同效力认定
子女赡养付出、赡养义务履行情况，属于遗产分割阶段的酌情多分依据，和房屋买卖合同效力是两个独立法律关系，不能以此洗白虚假交易、无权处分的违法性，更不能独占共有房产。
五、最终判决结果
确认程母与程妹于2021年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
六、靳双权律师专业普法：家庭房产过户避坑指南
1、坚决杜绝“以买卖代赠与、代过户”的虚假操作
虚假买卖、零交易、走形式过户是家庭房产纠纷重灾区。无真实付款、无真实交易意愿的买卖合同，司法实践中很可能认定无效，不仅无法规避税费，还会引发兄妹反目、常年诉讼的纠纷。
2、一方老人离世，房产并非在世老人独有
婚内取得的房产，夫妻一方去世后，房屋即刻发生法定继承，归在世配偶、全体子女共有。任何一方无权单独处置房屋，私自过户、变卖、赠与行为均属违法。
3、合同无效后，可依法重新分割房产
买卖合同被确认无效后，房屋过户的法律基础彻底灭失，当事人可另行通过分家析产、遗产继承诉讼，按照法定份额重新确权、分割房屋，追回自身合法房产权益。
七、律师办案优势与法律服务范围
靳双权律师深耕房产家事纠纷近20年，擅长处理各类虚假房屋买卖、无权处分、遗嘱效力争议、继承析产、拆迁房产分割等疑难复杂案件，凭借合同起草者的行业视角、海量胜诉判例、媒体普法经验，精准把控案件争议焦点，突破办案难点。
如果您正面临房产私自过户、继承分割、房屋买卖无效、借名买房确权等纠纷，可咨询靳双权律师团队，提供案件研判、证据梳理、诉讼代理、全程跟进一站式法律服务，高效维护家庭房产合法权益。
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