引言
2026年作为“十五五”新开局之年，在国家倡导“好房子”建设的政策背景下，房地产行业正加速回归居住本质与产品价值。越来越多的房地产企业以及产业链上下游生态伙伴开始重新聚焦产品本身，通过品质提升、服务升级与价值创新，为资产和居住场景赋予更多内涵。基于这一行业趋势与发展背景，中指研究院特别策划并推出了本次系列访谈，围绕资产价值赋能这一核心主题，分别从地产篇、供应商篇、金融篇等多个维度展开深度对话与探讨。
当前，房地产行业正处于深度调整、轻重资产并举的新发展阶段，代建作为轻资产模式的核心赛道，已从早期的规模快速扩容，转向高质量发展的“质量制胜”时代。
回望“十四五”，代建行业迎来黄金发展期：全国入局代建的企业突破百家，年度新签约规划建筑面积连续站稳亿平方米级，行业整体实现高速增长。但在规模扩容的同时，行业分化显著加剧，企业在品牌影响力、项目管理能力、盈利空间、风险控制水平等差距持续拉大。
站在新的周期起点，“十五五”的代建赛道将走向何方？企业将如何把握新机遇、决胜新周期？带着行业共同关注的命题，中指控股副总裁兼华东大区总经理丁晓女士专访了浙商绿建集团总裁黄梦钢先生，深度拆解代建行业底层逻辑、未来发展趋势与企业长期成长路径。
浙商绿建集团成立于2019年，拥有地方国资背景，业务版图覆盖浙江、江苏、安徽等省市，布局住宅、商业、产业新城、城市更新、AMC资产盘活等多元领域，具备行业领先的专业能力与资金实力。
截至2026年，浙商绿建集团已连续五年荣膺“中国房地产代建运营优秀企业”，并连续四年荣膺“中国房地产政府代建运营优秀企业”，逐步成长为兼具专业实力与行业影响力的绿色智慧城市综合服务商。
代建不是新赛道，区域精耕定义行业新格局
黄总指出，代建本质上并没有脱离传统房地产开发，核心仍是开发营造、产品打磨与运营服务能力的延伸，只是项目开发的出资主体、权责主体发生了转变。放眼中长期行业格局，行业竞争也不再单纯比拼企业品牌势能与规模体量。因此，代建不会走向全国寡头化，而是将呈现出区域深耕、百家齐放的稳定态势。
在行业深度调整的背景下，民营房企拿地意愿与资金能力收缩，地方城投、国资平台成为土地持有与项目出资的核心主体，但多数平台公司普遍缺乏成熟开发操盘体系与专业团队，这也成为代建需求持续扩容的核心背景。
在黄总看来，代建本质是将传统房地产开发进行专业拆分，形成投资主体与操盘服务主体的分工协作，底层逻辑依旧围绕房地产全周期开发运营展开。
同时房地产市场与代建行业天然形成“跷跷板效应”：市场上行周期，民营企业拿地自主开发意愿增强，代建市场需求相对收缩；市场下行周期，平台方更倾向引入专业机构合作操盘，代建业务需求扩容，但同时面临项目去化承压、运营难度加大的现实挑战，更考验企业真实操盘功底与风险把控能力。
代建具备典型的轻资产、强服务、重属地特性，高度依赖对本地政策规则、市场客群、土地价值的深度研判，以及在地团队执行力、区域政企资源整合能力的支撑。若盲目扩大管理半径、跨区域粗放扩张，极易推高运营成本、稀释服务品质、拉低管控效率。因此，代建行业不会复刻传统房企全国化、规模化的发展路径，未来将形成全国少量标杆头部与各区域本土强势企业并存的格局，一省一标杆、区域精耕为王将成为行业常态。
不靠规模靠团队，专业能力构筑三大核心壁垒
黄总强调，代建行业的核心竞争力从来不取决于企业体量大小，而根植于成熟专业操盘团队；企业真正的竞争壁垒，集中体现为在产品迭代打造、市场营销去化、精细化成本管控三大维度。代建经营应始终坚持风险优先于收益，不赌市场、不碰劣质地块，在住宅代建之外，延伸商业、产业园、城市更新等多元赛道，构建稳健可持续的业务结构。
浙商绿建虽入局代建时间不算早，但核心管理与操盘团队均出身头部房企一线开发条线，具备完整的设计、客研、营销、工程、成本的全链条专业能力和实战经验，区别于部分以监理、施工人员转型的代建团队，从源头筑牢操盘专业底色。
图：浙商绿建集团投融资开发运营一体化架构
在黄总看来，当下代建企业的核心竞争壁垒聚焦三大硬核能力：
1.产品迭代打造力
在“好房子”时代，四代宅、低密产品、立面美学、空间尺度、得房率等已成为置业客户的核心诉求。
浙商绿建集团坚持以精细化客户研究为前置逻辑，深耕板块与项目两级客群研判，实现产品因地制宜、按需定制。
2.全周期营销去化力
政府及城投平台委托的代建项目，普遍存在资产保值、收益保本的刚性底线，项目销售去化效率直接决定资产盘活成效与合作口碑。
浙商绿建集团坚持前置做好市场定位、价值梳理与定价策略，后期灵活调整推盘节奏与营销打法，以强去化能力赢得委托方长期认可。
3.精细化成本管控力
在产品内卷、成本高企的当下，代建企业既要保障产品品质兑现，又要严控全过程造价、守住合理利润空间，实现品质与成本双向平衡，这是企业长期稳健经营的立身之本。
在项目甄选上，浙商绿建集团始终将风险防控置于首位，严守准入标准。优先规避地块禀赋偏弱、去化缺乏支撑、合同条款权责失衡的项目，坚持不赌周期、不冒激进风险，宁可适度放弃业务规模，也要守住经营安全底线。
同时，浙商绿建集团灵活优化经营布局，在稳固住宅代建基本盘的基础上，积极向办公、商业、产业园区、城市更新、专业市场等多元赛道延伸拓展，形成多业态协同并进的业务格局，进一步拓宽成长空间、增强经营韧性。
图：浙商绿建集团主要代建业务
结构性机遇下，轻重并举砺能力
黄总最后强调，站在“十五五”新周期的起点，代建行业虽已步入红海竞争，但仍蕴藏显著结构性发展机遇。企业未来五年清晰战略目标：推动轻资产代建与重资产投资业务均衡发展、各占半壁江山，坚持做精做稳、做一成一，赚取合理可控、长期可持续的开发经营利润。
在黄总判断，当前代建赛道门槛看似不高、入局企业持续增多，收费内卷、低价竞争现象凸显，但真正具备全流程操盘、产品自主迭代、营销去化破局、风险闭环管控综合能力的专业企业依旧稀缺。这正是优质专业代建企业穿越红海、抢占市场的结构性机会。
未来房地产市场，整体将向制造业化、利润合理化、运营精细化转型，代建业务未来也会随政府托底项目减少，逐步回归市场化专业服务本源。
基于行业趋势判断，浙商绿建集团明确五年发展路径：
持续优化业务结构，实现轻重资产双轮均衡布局。以纯品牌管理代建筑牢轻资产基本盘，择优布局小股操盘、合作开发等重资产项目补充盈利空间，不盲目追求规模增速，专注稳健经营、合理盈利；
依托成熟操盘能力深度绑定资本方与地方平台。构建利益共创、价值共享的长期合作机制，从单一代建服务商，向综合开发合作伙伴、资产价值运营商全面转型。
长远而言，城市改善居住需求、城市更新升级需求将长期存在。市场筑底企稳后，具备专业团队、产品力与风控能力的企业，才能在稳健经营中实现长期可持续发展。
结语：深耕代建本源，强壁垒决胜未来
在行业深度调整的当下，浙商绿建集团坚持以专业团队为发展根本，以硬核能力构筑核心优势，以稳健审慎谋划长远发展。通过持续打磨产品力、突破营销去化瓶颈、严守全流程风险底线，企业在行业变局中精准找准自身定位，夯实经营底盘，稳步实现高质量稳健成长。
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