如果你住在奥克兰，未来几年你家附近会不会出现公寓楼？所在的社区会不会变得更密集？
相信这是许多奥克兰人关心的话题。
6月8日，奥克兰市议会公布了一系列最新地图，向公众展示未来可能实施的新住房规划方案。
这些地图还不是定案，而是A/B/C/D四个版本的可选项。
这是一场关于奥克兰未来几十年城市形态的大讨论，未来将大概率从中选择一个版本推进。
为什么奥克兰住房密度规划拉扯多个回合？
奥克兰人口持续增长，但住房供应长期跟不上需求。
不少规划专家认为，问题的根源之一在于奥克兰过去太依赖“向外扩张”，城市不断往郊区延伸。人们越住越远，基础设施建设成本也越来越高。
因此，中央政府一直要求奥克兰增加住房容量，让更多人在已有城区居住。
所谓“住房容量”就是：理论上能够建设多少套住房。
此前奥克兰提出的《Plan Change 120》方案，曾允许全市未来建设约200万套住房。
但随后争议越来越大。
一些居民担心大量公寓进入传统社区后，会改变街区面貌，道路、排水、学校等基础设施可能跟不上，许多人反对自己家附近突然出现高层建筑。
随着去年和今年相关争议持续发酵，政府最终调整政策。
住房部长Chris Bishop要求奥克兰降低规划中的住房容量目标。原本约200万套的潜在容量，先降至160万套，后来进一步降至140万套。
于是，市议会不得不重新设计规划方案。
奥克兰市议会今天拿出了四个方案
这四个方案最大的区别在于允许建多少房子，允许建多高，允许在哪些地方建。
地图中颜色代表不同开发强度：
米黄色：独栋住宅区
黄色：低密度住宅区（一般最多两层）
浅橙色：中密度住宅区（一般最多三层）
深橙色：联排别墅和公寓区
粉色、紫色：商业区
完整地图由于范围非常大，公众可在奥克兰市议会相关规划页面自行查询自己所在街区未来可能的分区变化。
方案A：变化最小
这是四个方案中最保守的版本，基本接近现行《Auckland Unitary Plan》。许多地区维持现状，新增开发空间有限，理论住房容量约为140万至150万套。
如果你担心自己家旁边突然出现公寓楼，那么方案A最符合这类居民的期待。
但批评者认为，住房供应增长有限，未来房价压力可能依然存在。
方案B：市议会工作人员推荐方案
这是目前最受关注的方案，也是市议会规划人员推荐的首选方案。
该方案试图在“增加住房供应”和“保护传统社区”之间寻找平衡。
在这个方案下：更多火车站周边区域允许建设10层左右公寓，更多公交走廊附近允许建设6层住宅，但很多普通郊区不会发生明显变化。
住房容量约151.5万至171.5万套。
市议员Richard Hills表示，大多数奥克兰居民实际上不会受到明显影响。
他认为，这个方案既能增加住房供应，又不会让大量社区出现激烈变化。
方案C：市长更喜欢的版本
这是奥克兰市长Wayne Brown更倾向的方案。
核心思路是：哪里交通方便，就允许建得更高，哪里交通较差，就限制开发。
在这一方案下全市将出现更多10至15层公寓楼，更多靠近交通枢纽的区域会被提高开发强度。
理论住房容量约147万至167万套。
Wayne Brown长期支持提高城市密度。
他说：“一个无限向外蔓延的城市，不是真正的城市，而只是一个巨大、没有灵魂的郊区。”
方案D：最激进，但几乎不可能通过
方案D基本等同于原来的Plan Change 120，允许建设约200万套住房，也是开发强度最高的方案。
但由于中央政府已经明确要求降低住房容量目标，因此这一方案几乎不可能最终获得通过。
这次方案哪些地方可能变化最大？
火车站周边区域将是重点，主要城镇中心（Town Centres）周边也会成为开发热点。
公交干道附近同样可能允许更高密度住宅。
此外，一些传统特色社区可能面临变化。
例如Kingsland、Mt Eden，这些地区目前受到较强的历史风貌保护，而在新的方案下，部分保护措施可能被削弱。
这也是争议最大的部分之一。
房价会受到影响吗？
Richard Hills表示，现在很难判断最终价格影响，但至少规划确定后，市场能够获得更清晰预期。
与此同时，他担心政府要求降低住房容量，长期可能导致房价进一步上涨。
接下来还会发生什么？
目前公布的四个方案都还不是最终决定。
接下来程序还很长。
首先，市议会规划委员会将选出首选方案。
随后，提交毛利部族（Iwi）意见，提交地方委员会（Local Boards）意见，市议会全体投票，公开征求公众意见，独立听证委员会审议。
最终方案仍有可能进一步修改。
对于绝大多数普通奥克兰居民来说，短期内不会有任何变化，但如果你准备在未来几年买房，应该花几分钟找找已经发布的地图，下载后看一看自己感兴趣的社区，究竟被划进了哪一种未来。
ref:
https://www.nzherald.co.nz/nz/auckland-council-releases-maps-showing-new-housing-density-proposals-for-the-city/3V3AEIDQS5HUNIWIUPWPDICPUU/
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