文｜邓浩志
5 月，广州楼市热度超 3、4 月
5 月底，广州官方公布楼市数据，全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高 26.9%、36.9% 和 11.4%；二手住宅周签约量环比提高 9.3%，新增挂牌量同比减少 16.7%。
由于不少人对官方数据持有不同看法，我这里拿到广州最大场内代理机构的数据，供大家比对。5 月全市网签超 66 万㎡，环比升 19%，同比升 3%。其中 “五一” 假期人气和交易均创年内新高。五一后 3 周，整体市场热度稳固，中心区市场保持强劲。
1、分区域看：
- 中心区
表现强劲，网签 23.5 万㎡，环比升 4 成。海珠西某项目首开入市，去化超 9 成；海珠中千万豪宅项目首开也去化 6 成，说明市场信心正持续恢复。
- 近郊方面
成交聚集科学城、老黄埔和番禺北部等紧邻老城板块，网签近 19.6 万㎡，环比升 2 成。配套成熟板块为市场热点。
- 远郊方面
主要依靠低总价项目支撑市场，网签 22.9 万㎡，环比微升 3%。让利促销仍是郊区主题。
2、产品类型方面：
5 月，全市千万级别住宅成交占全市的比重达 10%，维持高位。而中心五区千万以上高端住宅的成交占比则高达三成以上。套均价格 3~5 千万、广州目前最贵的豪宅项目，自去年底开盘，目前已经接近清盘。越贵越好卖是当前广州楼市的一大特征。
3、价格方面：
5 月，全广州 92% 的项目稳价销售，个别长期滞销项目小幅让利 5% 以内。远郊滞销项目降价幅度则超过 5%。
总结：
广州楼市 3 月小阳春起步，4 月淡季不淡，“五一” 市场火爆，5 月中下旬维持热度。至此，广州楼市 3、4、5 月已经连续 3 个月大幅回暖。购房者信心、开发商信心都有明显增强。由于 4 月底、5 月中广州接连出台购房贴息、政府收购市场二手房、花都南沙额外购房补贴等系列政策。预计市场在 6、7月会持续受利好支持，尤其是符合补贴条件的家庭或加速购买决策。
广州 2026 住房供应：计划预售新房 448 万平
今日，广州市住房和城乡建设局正式印发《广州市 2026 年住房发展年度计划》。计划明确，2026 年全市计划批准预售商品住宅建筑面积 448.3 万平方米，同时结合市场情况，计划供应商品住宅用地 216.5 公顷。
我算了一下，448 万平米的新增住房供应，按套均 100 平米计算，全年新房新增供应预计 4.48 万套，月均 3700 套上下。而按照 1~5 月份的市场表现预估，全年月均成交 5000 套上下，则广州今年新房市场或呈现消化大于供应的格局。结果将是库存降低，而且很可能有明显的降低。当然，也有业内人士提醒我，目前广州新房市场以改善型为绝对主导，所以近期新房市场实际套均面积达到 120 平米。也就是说我的估算已经是保守了，实际上按照今年的供应计划，广州每月新房供求之间的缺口将超过 1500 套，全年则接近20000 套。这近 20000 套的缺口，势必从目前市场积压的库存中消化。
所以，有理由预计今年广州楼市库存会有一定规模的降低，更有理由预计广州房价会走出止跌企稳的行情。
个人观点，仅供参考
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