这几天，位于平西府的商品住宅地块报规了。这地块的位置在北清路南侧，距离回龙观直线距离大几百米。
这个地块比今年已经开盘的昌南三杰有个更，更高的使用率。
高在上图我标注的花池。在这个北清路新地报规前，前几个项目都是超过11层、两梯两户的楼栋给花池。
这个新地，11层以内、一梯两户的楼栋也给了花池。
我之前说过，电梯占公摊。100平米左右的户型面积，一梯两户与两梯两户的楼栋大差不差的差5%的基础得房率。
现在基础得房率更高的11层以内一梯两户给了花池…
先看我们工作室根据报规图分析的各楼栋户型面积。
先说好，这个是我们分析的，不准，但我们认为大差不差。最终还是要以开发商公示为准。
我们猜的产品中，核心主力户型是约90平米通透三面宽三居。我们就按这个户型继续去猜使用率。
猜测1：一梯两户，约90平米基础得房率多少？
星寰时代：整栋均90平米户型，约81%
国贤府PARK：90多平米与70多平米一栋楼，约79%
龙樾海序：90多平米与70多平米一栋楼，约80%
之前的几个，大差不差都80%左右的基础得房率，所以我们姑且也按80%计数据。
猜测2：约90平米赠送率大概多少？
星寰时代约90平米中户型面宽为9.6米，我们也先按9.6米面宽算。
南向：主卧+客厅外1.8米进深阳台，大致能送6.12平米面积；
南向：次卧外平台按进深1米算，大致能送2.8平米；
北向：卧室+厨房外平台，大致5.6平米。
这一部分能进屋的面积约14.52平米。
别忘了南向客厅外还有花池，大致还能有2.5平米的室外空间赠送。
室内+室外约17平米。
那么该户型的猜测使用率为：80%基础得房率+室内外附送率，大致为99%...
如果约90平米的基本等于100%使用率了，更大的户型呢？比如我猜的105平米的。
105的我直接说结论，猜测使用率约102%
可能您会说你这全是猜的，能准么？
这么给您讲吧，求证过大差不差，具体咋求证的别问。
最后也聊聊价格
该地块拿地的楼面价并不高，至少存在卖4万+的前提条件，因为卖4万出头都有利润。
所以我们算两版极限价格，一版高极限5万均价，一版低极限4.5万均价。
先按比如5万一平米算整盘均价，去猜各户型的总价。
75平米户型因为北邻北清路，我理解价格肯定至少均价下调10%，就是45000，总价340万上下；
90平米户型基本临街，但小马路、户型好毕竟三面宽，可以按均价算，总价450万上下；
105平米户型不临街，使用率更高，按52000算，550万上下；
130平米户型楼王位置，全小区乃至全回龙观最横四面宽，按55000算，总价710、720万。
再按4.5万均价猜。
75平米左右，4万均，总价300万上下；
90平米左右，4.5万均，总价400万上下；
105平米左右，4.7万均，总价490万上下；
130平米左右，5万均，总价650万上下。
当然，还是要郑重的再讲一次，以上均为猜测，最终数据以开发商公示为准。
热门跟贴